Clauza de dezicere dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare

 

C.civ. din 1864, art. 969, art. 970, art. 1073 – 1077

Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 5

Clauza de dezicere inserată într-un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care s-a prevăzut posibilitatea de răzgândire a promitentei-vânzătoare din motive subiective, rămâne fără efecte în situația decesului acesteia, neputând fi invocată de moștenitori. Și aceasta întrucât, dreptul astfel prevăzut în favoarea promitentei-vânzătoare are un caracter strict personal, iar datorită acestei caracteristici, acest drept este incesibil, adică netransmisibil moştenitorilor, putând fi exercitat numai de către titular.

Cum dreptul de dezicere al autoarei nu li s-a transmis pe cale succesorală, moștenitorii săi nu pot invoca un drept de opţiune între executarea în natură a contractului şi plata despăgubirilor prevăzute ca preţ al dezicerii, fiind ţinuți să execute obligaţia asumată prin antecontract de autoarea lor, constând în încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică și, ca atare, refuzul de a executa această obligaţie îi îndreptăţeşte pe beneficiarii-cumpărători, care şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului, să obţină pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor, consacrat de art. 1073 - 1077 C.civ., respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/200.

Secția I civilă, decizia nr. 3117 din 13 noiembrie 2014

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 31 ianuarie 2008, reclamanţii E.V. şi S.G.C. au chemat în judecată pe pârâtele V.M. şi N.A., solicitând instanţei să constate că între părţi a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2 din 07 decembrie 1992 de Notariatul de Stat S.A.I., pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că la data de 07 decembrie 1992, între SC C. SRL şi autoarea pârâtelor, G.N., s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2/1992 de Notariatul de Stat SAI, pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, tarlaua x, parcela y, fiind plătit integral preţul stabilit şi urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

S-a mai arătat că, prin convenţiile autentificate sub nr. xx07 şi nr. xx08 din 19 noiembrie 2004, SC C. SRL a cedat în favoarea reclamanţilor drepturile asupra imobilului teren sus-menţionat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafaţa de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafaţa de 9.100 mp.

Văzând că se tergiversează reglementarea situaţiei dintre părţi, reclamanţii au susţinut că au întreprins demersuri pentru a afla dacă a fost emis titlul de proprietate şi abia în anul 2007 au luat cunoştinţă de faptul că a fost obţinut titlul de proprietate şi că promitenta-vânzătoare a decedat, fiind notificată la data de 17 decembrie 2007 moştenitoarea acesteia, V.M., care însă nu s-a prezentat la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1073 C.civ. şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Prin întâmpinare, pârâta V.M. a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că în promisiunea de vânzare-cumpărare părţile au inserat o clauză de dezicere, potrivit căreia în cazul în care promitenta-vânzătoare, din motive subiective, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, va restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori preţul primit.

Totodată, a arătat că potrivit acestei clauze, reclamanţii au dreptul doar la despăgubiri, mai ales că în finalul antecontractului se menţionează expres ca în cazul în care una dintre părţi nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acţiune la instanţă pentru daune interese, confirmând voinţa reală a părţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 107 din 16 ianuarie 2009, Judecătoria Buftea a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată; a admis acţiunea; a constatat că între reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători şi defuncta G.N., în calitate de promitenta-vânzătoare, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de 19.100 mp, tarlaua x, parcela y, în schimbul preţului de 530,000 lei, achitat integral; a dispus ca hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte suprafaţa de teren menţionată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta V.M.

Prin decizia civilă nr. 280/A din 04 aprilie 2011, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a admis apelul, a anulat sentinţa apelată, reţinând competenţa în primă instanţă a tribunalului.

Această decizie a fost atacată cu recurs de către reclamantul E.V.

Prin decizia civilă nr. 1561/R din 25 noiembrie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a respins recursul, ca nefondat.

Cauza a fost astfel înregistrată la data de 23 ianuarie 2012, în fond, pe rolul Tribunalului Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 462 din 08 martie 2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată; a admis acţiunea; a constatat că între reclamanţii E.V. şi S.G.C., în calitate de beneficiari-cumpărători, şi defuncta G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit, la data de 07 decembrie 1992, vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de 19.100 mp, tarlaua x, parcela y, cu următoarele vecinătăţi: la nord - A 47, la sud - D.M.I., la est - De 51/1, la vest - HC 50, prezenta hotărâre ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

La data de 07 decembrie 1992, între SC C. SRL şi autoarea pârâtelor s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2/1992, pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, plătind integral preţul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

Prin convenţiile autentificate sub nr. xx07/2004 şi nr. xx08/2004 şi rectificate prin încheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C. SRL a cedat drepturile sale asupra terenului sus-menţionat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafaţa de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafaţa de 9.100 mp.

Acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este admisibilă, fiind întemeiată pe principiul executării în natură a obligaţiilor. Potrivit art. 1073 C.civ. „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare". Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi a născut în patrimoniul pârâtelor obligaţia de a vinde bunul în viitor, obligaţie corelativă unui drept de creanţă născut în patrimoniul reclamantului în calitate de promitent-cumpărător.

Totodată, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (în vigoare la data introducerii acţiunii), terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Conform art. 5 alin. (2) în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Plecând de la aceste dispoziţii legale, practica judiciară a statuat că, în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, prevăzut de art. 1077 C.civ., este admisibilă acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Pentru admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui înscris valabil încheiat care să prevadă obligaţia de înstrăinare şi modalităţile de plată a preţului, pentru că un asemenea înscris nu poate să ducă la încheierea actului în formă autentică dacă el însuşi nu îndeplineşte condiţiile de valabilitate necesare oricărui act; refuzul unei părţi de a încheia contractul în forma autentică; partea reclamantă să îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului.

Din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâtele au calitatea de proprietar al terenului, conform titlului de proprietate din 08 noiembrie 2007, fiind în posesia acestora, reclamanţii au achitat preţul şi au notificat pârâtele să se prezinte la notar în vederea perfectării contractului, astfel că cerinţele prevăzute pentru admiterea acţiunii sunt respectate.

Sub aspectul excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, tribunalul a reţinut că, potrivit art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, iar potrivit art. 7 alin. (3) din acelaşi act normativ, dacă dreptul este cu termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la data la care a expirat termenul, acesta fiind momentul când se naşte dreptul la acţiune la care se face referire în alin. (1).

În speţă, fiind vorba despre un drept de creanţă, respectiv promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, este supus termenului de prescripţie general de 3 ani, ce începe să curgă de la data eliberării titlului de proprietate pe numele autoarei pârâtelor, stabilit de comun acord în vederea prezentării şi perfectării contractului. Cum titlul de proprietate a fost emis la 08 noiembrie 2007, termenul de prescripţie la data introducerii acţiunii (31 ianuarie 2008) nu era împlinit.

Sub aspectul reţinerii clauzei de dezicere şi a dreptului reclamanţilor doar la despăgubiri, tribunalul a reţinut că o asemenea clauză nu echivalează cu o denunţare unilaterală a contractului ca urmare a manifestării de voinţă a unei părţi de a nu-şi executa culpabil obligaţia asumată, ci reprezintă un drept de opţiune pentru partea contractantă care şi-a executat obligaţia de a alege între executarea în natură a actului civil sau executarea indirectă prin plata despăgubirilor. Astfel că pârâtele, care invocă, indirect, un refuz de executare, nu se pot prevala de această clauză, întrucât ar conduce la ideea că promisiunea bilaterală depinde exclusiv de voinţa lor, echivalând cu o condiţie pur potestativă, lovită de nulitate.

Pentru considerentele expuse anterior, tribunalul a admis acţiunea astfel cum a fost formulată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta V.M.

Prin decizia civilă ar. 290/A din 14 noiembrie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul pârâtei şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a respins acţiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel, Curtea a reţinut următoarele;

Teza juridică susţinută de către reclamanţi constă în faptul că sunt îndreptăţiţi la obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, urmare a faptului că sunt beneficiarii unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu autoarea pârâtelor, precum şi a unor convenţii încheiate cu promitenta-cumpărătoare, prin care aceasta le-a cedat drepturile pe care le deţinea în baza acestui antecontract.

Astfel, la data de 07 decembrie 1992, între SC C. SRL şi autoarea pârâtelor, G.N., s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2/1992, pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, plătind integral preţul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

Prin convenţiile autentificate sub nr. xx07/2004 şi nr. xx08/2004 şi rectificate prin încheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C. SRL a cedat drepturile sale asupra imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, reclamantului E.V. revenindu-i suprafaţa de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafaţa de 9.100 mp. Acest antecontract de vânzare-cumpărare a născut în patrimoniul părţilor obligaţii de a face, respectiv drepturi corelative, constând în drepturi de creanţă.

Totodată, părţile au prevăzut în antecontract clauze ce se impun a fi interpretate prin raportare la dispoziţiile art. 969 C.civ., art. 1073, art. 1075 şi art. 1077 C.civ., care consacră principiului executării în natură a obligaţiilor.

Aşa cum a reţinut şi prima instanţă, antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentei cauze îndeplineşte condiţiile cerute de art. 948 C.civ. (referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiectul este determinat, cauza este licită şi morală), promitentului-vânzător să fie proprietarul bunului, acest antecontract fiind un înscris valabil încheiat care prevede obligaţia de înstrăinare şi modalităţile de plată a preţului.

În ce priveşte incidenţa art. 969 C.civ., Curtea a reţinut că promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, care este un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie.

În ce priveşte incidenţa art. 5 din Legea nr. 247/2005, Curtea a avut în vedere că acest articol de drept nu exclude în mod expres situaţiile în care antecontractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ. Mai mult, incidenţa acestei dispoziţii legale este atrasă de vreme ce ea se referă la punerea în executare a actului încheiat între părţi, nefiind aduse în discuţie, prin raportare la acest act juridic încheiat între părţi, aspecte care ţin de încheierea sa în mod valabil. Or, efectele actului juridic, respectiv punerea sa în executare sunt reglementate de actul normativ în vigoare la momentul la care se solicită aceasta. Astfel, nefiind în discuţie condiţiile de valabilitate ale convenţiei părţilor care ar antrena aplicarea legislaţiei în vigoare de la momentul încheierii actului, ci doar executarea acestuia, Curtea a apreciat că în mod corect s-a reţinut că incident este actul normativ de la data executării lui.

Numai că incidenţa acestui act normativ trebuie corelată cu interpretarea ce se va da clauzelor înscrise în antecontractul încheiat între părţi.

În referire la critica vizând faptul că instanţa de fond nu a precizat dacă pârâtele doresc să administreze probe sau nu, Curtea a constatat din analiza încheierilor instanţei de fond, în rejudecare, faptul că la fiecare termen acestea au avut reprezentare calificată, apărătorul acestora nesolicitând probatorii în apărare.

Mai mult, în baza art. 129 alin. (5) C.proc.civ., instanţa de fond a socotit că se impune obţinerea unor relaţii de la OCPI, respectiv Primăria Comunei Corbeanca şi Primăria Buftea, pentru aflarea adevărului în cauză, stăruind în obţinerea acestor relaţii pentru stabilirea deplină a faptelor şi pentru aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.

Din încheierile de şedinţă ale instanţei de fond nu rezultă că pârâtele ar fi solicitat probe în apărare, iar instanţa de fond le-ar fi respins pentru că acestea ar fi fost nepertinente, neconcludente şi neutile cauzei, apelantele mulţumindu-se cu probatoriul deja administrat în faţa instanţei de fond, înainte de anularea primei sentinţe de către tribunal, pentru necompetenţă.

Curtea nu poate valida nici susţinerea apelantei, în sensul că în mod greşit instanţa de fond nu a precizat dacă păstrează probele administrate de către Judecătoria Buftea, instanţă ce s-a constatat a fi necompetentă din punct de vedere material.

Astfel, prin raportare la art. 160 C.proc.civ., care dispune în sensul că în cazul declarării necompetenţei, dovezile administrate în instanţa necompetentă rămân câştigate judecăţii şi instanţa competentă nu va dispune refacerea lor decât pentru motive temeinice, constatând, totodată, că instanţa de fond - Tribunalul Bucureşti, care a reţinut spre rejudecare în primă instanţă, nu a apreciat că există motive temeinice pentru refacerea acestor probe, Curtea a constatat nefondată această critică a apelantei, în sensul că nu s-a precizat de către prima instanţă dacă probele administrate de către instanţa necompetentă rămân câştigate cauzei.

Atâta vreme cât există o dispoziţie legală în sensul arătat mai sus, care dispune ca regulă păstrarea dovezilor câştigate judecăţii, Curtea a apreciat că nu se mai impunea pronunţarea de către tribunal a unei încheieri prin care să arate motivul pentru care probele administrate de către Judecătoria Buftea rămân câştigate cauzei, aşa cum în mod greşit a susţinut apelanta.

Din analiza antecontractului încheiat între G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare şi SC C. SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare, Curtea a dedus inserarea în cuprinsul acestuia a unei clauze în sensul : „promitenta-vânzătoare declar că în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, voi restitui cumpărătoarei de 20 de ori preţul primit".

Tot din cuprinsul respectivului antecontract, Curtea a reţinut clauza inserată în sensul că: „în cazul în care una din părţi nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acţiune la instanţa judecătorească pentru daune interese".

Or, aceste clauze nu pot fi interpretate decât în sensul unei deziceri a promitentei-vânzătoare, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, situaţie în care aceasta va putea fi obligată doar la daune interese şi nicidecum la pronunţarea de către o instanţă de judecată a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit doctrinei şi practicii de specialitate în materie, părţile pot stabili în cuprinsul contractului sau printr-o convenţie separată ulterioară încheierii acestuia, dar înainte de producerea prejudiciului, cuantumul despăgubirilor ce vor fi plătite de debitor, ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a clauzelor contractuale. Într-un asemenea caz, este vorba de o clauză penală, aceasta fiind definită în doctrina de specialitate ca acea convenţie (obligaţie accesorie) prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către debitor.

Scopul clauzei penale este determinarea anticipată a cuantumului despăgubirilor ce vor fi plătite de către debitor, iar nu crearea unei posibilităţi pentru debitor de a se libera de obligaţia principală asumată printr-o altă prestaţie. Aşadar, debitorul nu are un drept de opţiune între executarea obligaţiei principale şi plata clauzei penale, deci nu poate refuza executarea, oferind clauza penală.

În cazul clauzei penale, creditorul, în caz de neexecutare, poate cere fie îndeplinirea obligaţiei principale, fie clauza penală. Dacă s-a stipulat clauza penală pentru executarea cu întârziere, creditorul poate solicita atât executarea în natură, cât şi clauza penală. Dacă însă clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutare, atunci ea nu va putea fi cumulată cu executarea în natură.

Or, în cazul de faţă, părţile nu au inserat ca şi clauză penală obligarea la anumite prestaţii în cazul neexecutării obligaţiei principale, cum ar fi şi aceea vizând pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să i se opună părţii adverse.

Dimpotrivă, în cuprinsul antecontractului se deduce în mod ferm poziţie promitentei-vânzătoarei de a putea refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, indiferent care va fi motivul care va determina în aprecierea acesteia refuzul, în această situaţie promitenta-vânzătoare putând fi obligată doar la restituirea către promitenta-cumpărătoare a unei sume echivalent cu 20 ori preţul primit.

Manifestarea de voinţă a promitentei-vânzătoare de a refuza încheierea contractului nu se deduce dintr-o atitudine culpabilă a acesteia în executarea obligaţiei asumate, ci potrivit antecontractului sus-menţionat, reprezintă un drept de opţiune pentru aceasta între executarea în natură a actului civil şi executarea indirectă prin plata despăgubirilor.

În cazul de faţă, promitenta-vânzătoare şi-a rezervat facultatea de a-şi manifesta ulterior consimţământul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Nu mai puţin adevărat este faptul că promitenta-cumpărătoare a fost de acord ca în cazul în care una din părţi nu se prezintă la notarul competent pentru semnarea actului, cealaltă parte va putea introduce acţiune în instanţă doar pentru daune interese.

Or, având în vedere aceste clauze ale antecontractului, Curtea a constatat că, în acord cu dispoziţiile art. 969 C.civ., părţile nu au înţeles că ar avea posibilitatea ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, ci doar să se adreseze instanţei pentru acordarea de daune interese.

Clauza de dezicere, având valoarea unei clauze rezolutorii, invocarea acesteia în apărare de către apelanta-pârâtă rezultă din însuşi dreptul prevăzut prin convenţie de către părţi în acest sens, iar nu din neexecutarea de către autoarea lor a obligaţiilor contractuale asumate.

Clauza de dezicere, aşa cum a arătat şi intimatul-reclamant, reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voinţa celeilalte părţi, care nu va putea împiedica desfiinţarea contractului. Facultatea de dezicere este discreţionară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei. Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părţii contractante, iar ca excepţie de la regula instituită de art. 969 C.civ., cât şi de la aceea potrivit cu care orice clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc.

Analizând clauza de dezicere înscrisă în antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiect al pricinii de faţă, Curtea a constatat că aceasta este prevăzută în mod expres, este clară şi neechivocă. Faptul că în antecontract, ca şi motiv de răzgândire al promitentei-vânzătoare s-a prevăzut orice motiv pe care l-ar putea invoca aceasta, nu echivalează cu echivocitatea clauzei, părţile înţelegând prin aceasta că orice motiv poate constitui un motiv de răzgândire al promitentei-vânzătoare.

Cum părţile nu au consimţit să precizeze în antecontract situaţia ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, atunci când nu era respectată obligaţia asumată contractual, soluţia instanţei de fond în sensul arătat mai sus, apare ca nelegală şi netemeinică.

Cu referire la susţinerea apelantei, în sensul că promitenta-cumpărătoare din antecontractul de vânzare-cumpărare figurează SC C. SRL, cu sediul în str. G. nr. 6-8, iar potrivit unei adrese de la Registrul Comerţului, invocată de către apelantă, rezulta că societatea respectivă, în data de 28 august 1992, deci cu aproximativ 3 luni înainte de perfectarea actelor, era înregistrată cu sediul în str. C.R. nr. 39, Curtea a reţinut confirmarea de către intimatul pârât E.V. a celor susţinute de către apelantă.

Curtea, verificând însă datele de identificare ale societăţii, înscrise în certificatul de înmatriculare cu cele înscrise în antecontractul de vânzare-cumpărare, a constatat că sunt aceleaşi, astfel ca nu se poate pune la îndoială identitatea promitentei-cumpărătoare.

De altfel, apelanta pârâtă nu a invocat nicio vătămare rezultată din neindicarea actualizată a adresei de sediu a promitentei-cumpărătoare care figurează în antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că o atare critică relativ la adresa promitentei-cumpărătoare apare ca lipsită de interes.

Apelanta pârâtă a mai invocat faptul că delegatul societăţii a devenit ulterior notar public şi a efectuat diferite acte adiţionale şi rectificări ale antecontractului de vânzare-cumpărare, creându-le suspiciuni întrucât aceasta sau sora sa nu au fost chemate la semnarea lor. Or, nici de această dată, apelanta nu face nicio referire în ce constă vătămarea adusă, respectiv o dovadă a unei vătămări urmare celor susţinute.

Cum vătămarea nu a fost dovedită, Curtea a apreciat că apelanta pârâtă nu are un interes în invocarea acestei critici.

Apelanta-pârâtă a mai susţinut că la data de 01 decembrie 2007 a deschis rol fiscal şi, de asemenea, a intabulat terenul la O.C.P.I. Ilfov, având nr. cadastral 5232 înscris în CF sub nr. 7258. Or, aceste susţineri nu pot face dovada posesiei terenului, existenţa rolului fiscal şi a intabulării nefiind de natură a conduce la concluzia ca apelanta a posedat în fapt terenul.

Chiar dacă în antecontractul de vânzare-cumpărare s-a menţionat că actul care a stat la baza acestuia este reprezentat de procesul-verbal din 24 noiembrie 1992, având alte vecinătăţi decât cele reale, iar procesul-verbal ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate poartă nr. xx3/2003, în care sunt înscrise alte vecinătăţi, Curtea a apreciat că acesta nu constituie un motiv care să conducă la respingerea acţiunii, ci se poate constitui într-un motiv de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, cerere cu care, de altfel, pârâta nici nu a învestit instanţa de fond în cuprinsul unei cereri reconvenţionale.

Mai mult, potrivit raportului de expertiză topografică depus la dosarul de fond, terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este acelaşi cu cel aflat în titlul de proprietate din 08 noiembrie 2007 emis pe numele defunctei G.N. Această situaţie, în ce priveşte identitatea terenului din antecontractul de vânzare-cumpărare cu cel indicat în titlul de proprietate emis pe numele pârâtei, este confirmată şi de adresa din 21 decembrie 2007 emisă de Primăria comunei Corbeanca.

În consecinţă, faţă de cele reţinute, găsind fondat motivul de apel ce vizează interpretarea clauzelor antecontractului, respectiv existenţa în conţinutul acestuia a unei clauze de dezicere a promitentei-vânzătoare, Curtea a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii, ca nefondată.

Împotriva deciziei curţii de apel a declarat recurs reclamantul.

Recurentul reclamant a invocat pronunţarea hotărârii atacate cu aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.) şi acordarea, de către instanţa de apel, a mai mult decât ceea ce s-a cerut (art. 304 pct. 6 C.proc.civ.), motive în dezvoltarea cărora a arătat următoarele;

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005 (încă în vigoare la momentul introducerii acţiunii, respectiv 31 ianuarie 2008), s-a statuat în Titlul X art. 5 alin. (2) că „în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract". În aceste condiţii, în mod legal şi temeinic a fost admisă acţiunea de către Tribunalul Bucureşti, cu toate că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost stipulată expres o astfel de posibilitate, dar instanţa este îndreptăţită să facă aplicarea art. 970 C.civ., potrivit căruia convenţiile „obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările de echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa".

Instanţa de apel a apreciat ca fiind incidente în cauză aceste dispoziţii legale, prevăzute în Legea nr. 247/2005, invocând însă faptul că acestea trebuie corelate cu interpretarea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul acestui litigiu.

În speţă, instanţa a făcut în mod eronat această interpretare, fără să aibă în vedere faptul că art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 nu a făcut în nici un fel distincţie între antecontractele de vânzare-cumpărare în care era stipulată concret posibilitatea părţilor de a solicita, pe cale judecătorească, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi cele în care nu era stipulată această posibilitate, aceste prevederi fiind aplicabile în orice situaţie în care există un antecontract de vânzare-cumpărare şi erau îndeplinite celelalte condiţii de admitere a acţiunii.

Condiţiile cerute pentru ca o asemenea acţiune să poată fi admisă sunt; promisiunea de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiată; promisiunea să fie dovedită în condiţiile dreptului comun (art. 1191 şi urm. C.civ.); părţile să nu fi stipulat în convenţie o clauză de dezicere; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiune; una dintre părţi să refuze încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar refuzul să fie nejustificat; la data pronunţării hotărârii judecătoreşti să fie îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării - promitentul-vânzător să fie proprietarul lucrului promis a fi vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate specială de a-l dobândi; acţiunea să nu fie prescrisă, întrucât drepturile şi obligaţiile născute din promisiunea de vânzare-cumpărare, având un conţinut patrimonial, este supusă prescripţiei extinctive, conform art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Aşa cum s-a stabilit prin hotărârea instanţei de fond, aspect a cărui legalitate nu a fost pusă în discuţie în apel, toate aceste condiţii au fost îndeplinite, în acest sens fiind admisă acţiunea.

De asemenea, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere principiul executării în natură a obligaţiilor asumate, conform art. 1073 C.civ., dar şi principiul bunei-credinţe în executarea convenţiilor, conform art. 970 alin. (1) C.civ. şi al predictibilităţii operaţiunilor juridice, dându-se prevalentă îndeplinirii întocmai a cuvântului dat în sensul de obligaţie contractuală, aspect de o importanţă deosebită în asigurarea stabilităţii şi securităţii circuitului civil.

Tot astfel, instanţa de apel a făcut o interpretare greşită cu privire la aşa-zisa clauză de dezicere inserată în antecontractul de vânzare-cumpărare, considerând că, în această împrejurare, reclamanţii nu aveau posibilitatea să solicite decât restituirea unei sume echivalente cu de 20 de ori preţul primit sau daune-interese, motivare ce nu poate fi primită pentru motivele invocate mai sus.

Clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voinţa celeilalte părţi, care nu va putea în nici un fel împiedica desfiinţarea contractului.

Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie, principiu cuprins în dispoziţiile art. 969 C.civ. Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă. Dacă însă această clauză nu este explicită, faţă de dispoziţiile art. 1298 C.civ., aceasta va avea numai un caracter confirmatoriu.

Faţă de formularea acestei clauze, „eu, promitenta-vânzătoare declar ca, în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, voi restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori preţul primit", aceasta are valoarea unei obligaţii sub condiţie pur potestativă din partea debitorului, nulă absolut, deoarece, în acest caz, el nu a dorit sa se oblige.

Ca urmare, această clauză poate fi interpretată, cel mult, ca având valoarea unei clauze penale prevăzută în favoarea creditorului care şi-a executat propria obligaţie şi care are dreptul de a alege între executarea în natură a obligaţiei sau executarea indirectă, prin plata despăgubirilor, în cazul în care această executare nu mai este posibilă din culpa debitorului, care nu are un drept de opţiune între executarea obligaţiei principale şi plata clauzei penale.

De asemenea, trebuie făcută aplicarea art. 1312 C.civ. în conformitate cu situaţia de fapt, în sensul că, în materie de vânzare, clauzele neclare vor fi interpretate în contra vânzătorului, deoarece acesta este cel care trebuie să determine clar obligaţiile sale.

Chiar şi în situaţia în care s-ar putea admite existenţa unei clauze de dezicere în favoarea promitentei-vânzătoare, din modul în care aceasta a fost formulată, în sensul de posibilitate a acesteia ca, din motive subiective, să poată refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie reţinut că această clauză şi-a încetat existenţa şi valabilitatea din momentul decesului promitentei-vânzătoare, moştenitorii acesteia neputând culege în patrimoniu, odată cu drepturile şi obligaţiile derivând din încheierea acestui antecontract, această clauză cu un caracter intuitu personae, sintagma „motive subiective" neputând fi interpretată decât în corelaţie directă cu persoana promitentei-vânzătoare, parte în acest act, decedată la momentul introducerii acţiunii.

Mai mult decât atât, instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii, luând în considerare ca motiv de apel care vizează interpretarea clauzelor antecontractului şi admiţându-l, în mod netemeinic şi nelegal, o simplă reproducere a unui paragraf din hotărârea atacată şi o întrebare retorică, fără nicio motivare juridică, ce nu se referă la situaţia în litigiu, ci la cea din decizia anexată de către apelanţi, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un alt dosar. Faţă de acest aspect, rezultă că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut.

Pentru toate aceste motive, recurentul a solicitat admiterea recursului şi modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului şi menţinerii soluţiei Tribunalului Bucureşti.

Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, în ordinea în care desfăşurarea judecăţii o impune, Înalta Curte reţine următoarele:

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel nu a încălcat principiul disponibilităţii, nepronunţându-se în afara motivelor de apel atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, deoarece unul dintre motivele de apel cu care a fost legal învestită viza tocmai acest aspect.

Astfel, prin cererea de apel formulată, apelanta pârâtă V.M. a contestat aprecierile primei instanţe referitoare la natura şi efectele clauzei din antecontract ce o viza pe promitenta-vânzătoare, susţinând că aceasta este o clauză de dezicere şi că din moment ce autoarea sa a acceptat-o şi moştenitorii trebuie sa aibă posibilitatea să se folosească de ea, în sensul de a înapoia de 20 de ori suma primită de autoare.

Modalitatea insuficient riguroasă, din punct de vedere juridic, de redactare a acestui motiv de apel - prin redarea aprecierilor primei instanţe referitoare la natura şi efectele clauzei în discuţie, urmată de întrebarea apelantei de ce, în condiţiile în care autoarea sa a acceptat o asemenea clauză, moştenitorii acesteia nu ar avea posibilitatea să se folosească de clauza de dezicere şi să înapoieze de 20 de ori suma primită de autoare - nu lasă, însă, nici un dubiu asupra problemei de drept cu care instanţa de apel a fost învestită, aceea a naturii şi efectelor clauzei din antecontract vizând-o pe promitenta-vânzătoare, ceea ce o obliga la interpretarea respectivei clauze şi la stabilirea efectelor ei asupra raporturilor dintre părţi, sens în care curtea de apel a şi procedat.

Prin urmare, interpretând clauzele antecontractului dedus judecăţii şi stabilind efectele acestora asupra raporturilor dintre părţi, instanţa de apel a respectat limitele învestirii sale, date de cererea de apel, critica pe acest aspect nefiind fondată, cu consecinţa inaplicabilităţii cazului de casare în care se încadrează - art. 304 pct. 5 C.proc.civ. (recurentul a încadrat greşit acest motiv de recurs în dispoziţiile art. 304 pct. 6 C.proc.civ., deoarece ipoteza acordării, de către instanţă, a mai mult decât s-a cerut, de care recurentul se prevalează, are în vedere situaţia în care, rejudecând pricina în fond, instanţa de apel a acordat mai mult decât ceea ce a constituit obiectul acţiunii, iar nu situaţia susţinută în recurs, în sensul că instanţa de apel s-ar fi pronunţat asupra unei chestiuni ce nu a constituit motiv de apel).

Nici criticile relative la natura clauzei din antecontract prin care promitenta-vânzătoare declara că „în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, voi restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori preţul primit", nu sunt fondate.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a stabilit corect că această clauză este una de dezicere, iar nu o clauză penală.

Clauza de dezicere (renunţare) este cea prin care se prevede posibilitatea părţilor de a-şi retrage consimţământul dat, cu consecinţa desfiinţării contractului, în schimbul unei sume de bani, denumită dezicere, achitată cocontractantului, iar clauza penală este cea prin părţile stabilesc anticipat cuantumul despăgubirilor datorate în caz de neexecutate culpabilă a contractului.

Deşi ambele se exprimă în bani, clauza de dezicere şi clauza penală nu se confundă, căci în timp ce suma care reprezintă dezicerea este preţul exercitării dreptului de denunţare unilaterală a contractului, suma ce reprezintă clauza penală este echivalentul valoric al neexecutării în natură a contractului, ceea ce înseamnă că dezicerea priveşte formarea contractului, iar clauza penală executarea acestuia, în plus, dreptul de dezicere este prin definiţie conceput în ideea de a permite denunţarea unilaterală a contractului de către titularul său, pe când clauza penală este concepută în ideea prestabilirii convenţionale a daunelor ce trebuie reparate de către debitorul care nu şi-ar îndeplini din culpa sa obligaţiile contractuale, asigurându-se astfel executarea prin echivalent a contractului rămas în fiinţă, dacă, bineînţeles, creditorul nu optează pentru a cere executarea silită în natură.

În speţă, clauza în discuţie din antecontractul părţilor nu se grefează pe conţinutul unei clauze penale, deoarece suma la a cărei restituire s-a obligat promitenta-vânzătoare prin această clauză nu este în legătură cu neexecutarea culpabilă a contractului.

Astfel, termenii în care a fost redactată clauza exprimă, în mod clar şi neîndoielnic, poziţia promitentei-vânzătoare de a putea refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, din motive subiective, caz în care va putea fi obligată să restituie cocontractantului de 20 de ori preţul primit, ceea ce echivalează cu posibilitatea discreţionară pentru această parte de a denunţa unilateral contractul.

Aşa cum a susţinut şi recurentul, clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voinţa celeilalte părţi, care nu va putea în nici un fel împiedica desfiinţarea contractului.

Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părţii contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată uneia dintre părţi de a se răzgândi, iar ca excepţie atât de la regula obligativităţii contractului, instituită de art. 969 C.civ., cât şi de la aceea potrivit cu care orice obligaţie/clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc, condiţie pe care clauza de dezicere din antecontractul în cauză o îndeplineşte, după cum s-a arătat deja.

Criticile din recurs privind imposibilitatea moştenitorilor promitentei-vânzătoare de a se prevala de clauza de dezicere prevăzută în favoarea autoarei lor sunt, însă, fondate.

Astfel, prin clauza de dezicere din antecontractul dedus judecăţii s-a prevăzut posibilitatea de răzgândire a promitentei-vânzătoare din motive subiective, ceea ce implică o apreciere subiectivă din partea titularului în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de dezicere. În aceste condiţii, dreptul prevăzut în favoarea promitentei-vânzătoare are un caracter strict personal, iar datorită acestei caracteristici, el poate fi exercitat numai de către titular şi nu se transmite moştenitorilor.

Pe cale de consecinţă, pârâtele din proces nu se pot prevala de dreptul de dezicere prevăzut în favoarea autoarei lor, pentru că, faţă de modalitatea în care a fost reglementat prin convenţia părţilor, ca un drept a cărui exercitare implică o apreciere subiectivă din partea titularului, acest drept este incesibil, adică netransmisibil moştenitorilor, putând fi exercitat numai de către titular.

În speţă, prin antecontractul încheiat, părţile s-au obligat să perfecteze actul de vânzare-cumpărare în forma autentică la obţinerea, de către promitenta-vânzătoare, a titlului de proprietate pentru imobilul-teren asupra căruia au tranzacţional, cu posibilitatea pentru promitenta-vânzătoare de a se răzgândi, în schimbul unei sume de bani achitată cocontractantului, reprezentând de douăzeci de ori preţul primit.

Titlul de proprietate a fost emis la data de 08 noiembrie 2007, astfel că de la această dată, promitenta-vânzătoare, beneficiară a clauzei de dezicere, putea fie să execute contractul, fie să îl denunţe unilateral, în schimbul restituirii cocontractanților a unei sume reprezentând de 20 de ori preţul primit, exercitând astfel dreptul stipulat în favoarea sa prin clauza de dezicere.

Cum, însă, promitenta-vânzătoare G.N. a decedat anterior acestui moment, respectiv la data de 04 mai 1998, după cum rezultă din certificatul de moştenitor suplimentar nr. x03/2007, clauza de dezicere prevăzută în favoarea ei a rămas fără efecte, neputând fi invocată de către moştenitori, în al căror patrimoniu nu s-a transmis dreptul de dezicere, pentru motivele mai sus arătate.