Anulare contract de vanzare-cumparare, restituire pret si plata c-v imbunatatiri. Drept de retentie.

Dosar nr(...)

R O M Â N I A

CURTEA DE A P E L I A Ş I

SECTIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 400

Şedinţa publică de la 15 Octombrie 2008

Completul compus din:

PREŞEDINTE : (...) (...)

JUDECĂTOR : (...) (...)

JUDECĂTOR : (...) (...) T.

GREFIER : B. I.

S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de B. E. şi B. E. împotriva deciziei civile nr. 140 din 25 februarie 2008 pronunţată de T r i b u n a l u l I a ş i.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică se prezintă avocat N. E. pentru recurenţii B. E. şi B. E. şi intimatul S. G..

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este la al patrulea termen de judecată,nu solicită judecata în lipsă.

Nemaifiind alte cereri de formulat,instanţa consideră recursul în stare de judecată şi dă cuvântul la dezbateri.

Avocat N. E. pentru recurenţi având cuvântul,susţine că B. E. şi B. E. au vândut prin contract de vânzare –cumpărare apartamentul cu două camere situat în I,strada (...) nr. 6 şi au făcut toate demersurile pentru ca acel contract de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat,însă,după ce au intrat în proprietatea deplină a apartamentului,li s-a prezentat un testament prin care vânzătoarea apartamentului,respectiv B. E. D. îi lăsa intimatului S. G. întreaga sa avere mobilă şi imobilă.

Instanţele au anulat irevocabil contractul de vânzare-cumpărare,iar recurenţii au solicitat să fie despăgubiţi la valoarea reală a apartamentului,întrucât au fost cumpărători de bună credinţă. Recurenţii au plătit preţul apartamentului cu filă CEC pe care au lăsat-o la dispoziţia vânzătoarei,au intabulat apartamentul pe numele lor,au făcut îmbunătăţiri la apartament şi s-au comportat ca şi proprietari ai apartamentului.

Instanţa de apel recunoaşte dreptul de retenţie al recurenţilor asupra apartamentului,însă nu s-a avut în vedere plata preţului apartamentului la valoare actualizată şi nici îmbunătăţirile efectuate la apartament.

Apărătorul arată că apartamentul a fost cumpărat în anul 2001,iar intimatul a fost obligat să plătească recurenţilor valoarea apartamentului din 2001,însă în prezent valorile apartamentelor pe piaţa imobiliară sunt cu totul altele. Recurenţii solicită recuperarea întregii sume a apartamentului,având în vedere că au efectuat şi îmbunătăţiri la imobil şi cu acea sumă achitată în anul 2001 nu mai au posibilitate să achiziţioneze un apartament în prezent.

Avocat N. consideră că recurenţii sunt îndreptăţiţi la compensaţii conform dispoziţiilor art. 296 al. 2 Cod procedură civilă,având în vedere că au fost cumpărători de bună credinţă şi au plătit integral vânzătoarei suma solicitată ,însă în prezent solicită a li se acorda o sumă de bani cu care să-şi poată achiziţiona un apartament.

Solicită a se avea în vedere că a făcut dovada preţului unui apartament similar din I.

Apărătorul solicită admiterea recursului,arătând că dispoziţiile art. 296 Cod procedură civilă dă posibilitatea recurenţilor să solicite compensaţii ,astfel încât aceştia sunt îndreptăţiţi să primească preţul real al apartamentului.

Arată că recurenţii au formulat o cerere reconvenţională asupra căreia instanţa de apel nu s-a pronunţat. Nu solicită cheltuieli de judecată.

Intimatul S. G. având cuvântul,arată că în doctrină s-a admis că atunci când se dispune anularea vânzării,cumpărătorul devine detentor precar al bunului supus restituirii şi are un drept de retenţie numai pentru cheltuielile utile şi necesare ,de conservare,întreţinere şi îmbunătăţiri aduse apartamentului,ceea ce în cauză nu s-a dovedit.

Apreciază că instanţele corect au apreciat că recurenţilor nu li se cuvine mai mult decât preţul achitat de ei pentru apartament. Cheltuielile de întreţinere şi îmbunătăţiri nu au fost şi nu sunt probate prin facturi şi chitanţe de plată şi nici nu se justifică necesitatea lor. Apartamentul a avut tot confortul ,iar îmbunătăţirile pe care le pretind că sunt aduse,fără asentimentul său,nu pot fi luate în seamă,solicitând a i se reda bunul aşa cum a fost iniţial.

Intimatul arată că expertiza extrajudiciară depusă în cauză excede şi exclude dreptul de retenţie,mai întâi că valoarea reactualizată reprezintă dreptul său de proprietate,iar îmbunătăţirile consemnate ,la comanda recurenţilor nu pot fi admise de instanţă,câtă vreme nu sunt anexate actele justificative.

Depune la dosar concluzii scrise şi arată că nu solicită cheltuieli de judecată.

Declarându-se dezbaterile închise,după deliberare,

CURTEA DE APEL :

 

Asupra recursului civil de faţă;

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Reclamantul S. G. prin cererea înregistrată la J u d e c ă t o r i a I a ş i la data de 30.05.2006, cheamă în judecată pârâţii B. E. şi B. E., pentru a se dispune evacuarea necondiţionată a acestora din imobilul situat în I,(...), (...)-1, . A, parter, . 1 şi acordarea cheltuielilor de judecată.

Reclamantul susţine că este proprietarul imobilului în care locuiesc pârâţii, fără titlu, urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare prin hotărâre judecătorească, pe care l-au încheiat cu B. E.-D., autoarea sa.

Prin întâmpinare cu caracter de cerere reconventionala pârâţii invocă lipsa calităţii procesuale active a reclamantului şi solicită acordarea dreptului de retenţie până la restituirea preţului – capăt de cerere nesoluţionat în acţiunea în nulitate – obligarea la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse apartamentului, toate actualizate.

J u d e c ă t o r i a I a ş i prin sentinţa civilă nr. 10.197 din 25 septembrie 2007 admite acţiunea introdusă de reclamant, dispune evacuarea pârâţilor din imobil.

Admite cererea reconvenţională formulată de către pârâţii-reclamanţi B. E. şi B. E. în contradictoriu cu reclamantul-pârât S. G..

Instituie în favoarea pârâţilor-reclamanţi B. E. şi B. E. un drept de retenţie asupra imobilul situat în mun. I,(...), (...)1, . A, parter, . 1 până la plata de către reclamantul-pârât S. G. a sumei reprezentând preţul plătit de către reclamanţii-pârâţi în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 la BNP -E. G, contract ce a fost anulat în mod irevocabil prin hotărâre judecătorească. Ia act că reclamantul nu mai solicită cheltuieli de judecată pe care îl obligă la plata către pârâţi a sumei de 7,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbrul judiciar.

Pentru a pronunţa hotărârea, instanţa de prim grad a stabilit următoarea situaţie de fapt, păstrată în apel:

Autoarea reclamantului B. E.-D. a vândut pârâţilor apartamentul nr.1 situat în mun. I,(...), (...)1, . A, parter, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001. La cererea vânzătoarei, care a decedat în cursul procesului, acţiunea fiind continuată de reclamant în calitate de moştenitor, J u d e c ă t o r i a I a ş i a dispus prin sentinţa civilă nr. 23250/25.11.2002, menţinută prin Decizia T r i b u n a l u l u i I a ş i nr. 1038/16.06.2003, anularea contractului de vânzare-cumpărare, fără a se dispune şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Prin testamentul olograf datat 07.03.2004 B. E.-D. l-a instituit pe reclamant legatar universal cu privire la întreaga avere mobilă şi imobilă, iar acest legat nu a fost revocat prin vânzarea apartamentului de către testatoare întrucât revocarea pentru a produce efecte trebuia să privească un legat cu titlu particular, legatele universale şi cel cu titlu universal neputând fi revocate prin înstrăinarea unui bun ce face parte din universalitate (art. 923 Cod civil, deşi pârâţii au contestat legalitatea testamentului olograf invocat de către reclamant acţiunea acestora a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 449/13.01.2006 de către J u d e c ă t o r i a I a ş i.

Reţine instanţa că, reclamantul culege moştenirea lăsată de autoarea sa în baza testamentului olograf şi a certificatului de calitate de moştenitor fiind legatar universal, patrimoniul preluat conţinând şi apartamentul în litigiu.

Întrucât succesiunea testamentară constituie titlul de proprietate al reclamantului, iar titlul pârâţilor a fost anulat astfel încât nu mai justifică folosinţa apartamentului în litigiu, instanţa admite cererea reclamantului şi va dispune evacuarea pârâţilor.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională instanţa constată că deşi instanţele de judecată au dispus anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001, însă părţile contractante nu au fost repuse în situaţia anterioară.

Din probele administrate nu rezultă că reclamantul în calitate de succesor în drepturi şi obligaţii a autoarei sale a restituit preţul apartamentului litigios astfel încât sunt îndeplinite condiţiile cumulative pentru instituirea unui drept de retenţie în favoarea pârâţilor-reclamanţi, creanţa pretinsă fiind în legătură cu bunul litigios, fiind admisă şi cererea reconvenţională şi instituit dreptul de retenţie până la restituirea de către reclamant a preţului vânzării.

În apelul declarat împotriva sentinţei, pârâţii B. E. şi B. E. au formulat critici privind soluţionarea acţiunii, excepţiilor, a instituirii reclamantului ca legatar universal, greşita aplicare în cauză a art. 923 Cod civil în condiţiile în care certificatul de moştenitor şi testamentul olograf nu nominalizează apartamentul ca bun ce face parte din succesiune.

Într-un alt motiv sunt aduse critici privind soluţionarea cererii reconvenţionale, a încălcării art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, a instituirii dreptului de retenţie cu îmbunătăţiri şi la valorile actualizate.

T r i b u n a l u l I a ş i prin decizia civilă nr. 140 din 25.02.2008, respinge apelul şi păstrează sentinţa.

Reţine instanţa de apel că reclamantul-intimat, instituit prin testament legatar universal a dobândit toate drepturile şi obligaţiile deţinute de autoarea sa. Individualizarea expresă a tuturor bunurilor deţinute de aceasta nu era necesară ci doar menţiunea privind transmiterea universalităţii bunurilor lui de cujus. În urma constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare apartamentul a reintrat în patrimoniul autoarei reclamantului, şi urmare decesului, succesorului său în drepturi.

Referitor la cererea reconvenţională, tribunalul constată că nu cuprinde valoarea îmbunătăţirilor efectuate, care este valoarea actualizată, nu s-a timbrat corespunzător cererea, nu a fost discutată în contradictoriu pe fond, fiind o cerere nouă.

În recursul declarat pârâţii B. E. şi B. E. invocă următoarele motive, ce pot fi încadrate în art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă:

- instanţele nu au dat curs excepţiei autorităţii lucrului judecat, a hotărârii penale în civil, reţinând greşit că reclamantul a fost instituit legatar universal;

- cererea reconvenţională a fost greşit soluţionată, pârâţii au fost şi sunt cumpărători de bună-credinţă, apartamentul a fost achitat integral cu filă cec, suma fiind la dispoziţia vânzătoarei, la data de 26.02.2001, la care din 28.11.2006 reclamantul a avut acces;

- la repunerea părţilor în situaţia anterioară, instanţa trebuia să acorde valoarea actualizată a preţului sau chiar contravaloarea unui apartament la piaţa liberă, pe lângă preţul îmbunătăţirilor efectuate, precizate la 215.000 lei.

Prin întâmpinare, reclamantul-intimat susţine că în cererea în care este precizată valoarea în apel este o cerere nouă, fiind incident art. 294 Cod procedură civilă. Se arată că recurenţii au profitat de N. sa, bolnavă psihic şi în vârstă, au pătruns prin efracţie în apartament şi au forţat evacuarea acesteia din apartament, considerându-se eronat că sunt proprietari. În recurs este administrată proba cu înscrisuri, raportul de expertiză extrajudiciară de evaluare a apartamentului, anunţuri în ziare privind preţul imobilelor, cereri adresate organelor de poliţie, sesizări ale locatarilor . A, str. (...), copia cererii adresate notarului.

Curtea constată că situaţia de fapt stabilită prin considerentele sentinţei,păstrată în apel, are corespondent în probele dosarului,instanţele soluţionând corect excepţia lipsei calităţii procesuale a reclamantului-intimat, cât şi pe fond acţiunea principală.

Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 recurenţii au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu, act anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă – sentinţa civilă nr. 23.250/25.11.2002 (decizia civilă nr. 1038/16.06.2003 a T r i b u n a l u l u i I a ş i, decizia civilă nr. 1399/04.11.2003 a Curţii de A P E L I A Ş I).

Cumpărătorii au contestat testamentul olograf prin care vânzătoarea lasă întreaga sa avere pârâtului S. G. şi a certificatului de moştenitor de calitate nr. 85/23.09.2002, acţiune respinsă prin sentinţa civilă nr. 449/13.01.2006, a J u d e c ă t o r i e i I a ş i, ce a intrat în puterea lucrului judecat.

În prezenta cauză, reclamantul s-a legitimat procesual prin certificatul de moştenitor şi titlul de proprietate asupra apartamentului al autoarei sale, dovedindu-şi calitatea procesuală activă.

Urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare pentru recurenţii-pârâţi, care locuiesc în apartament a încetat posesia legitimă, nu deţin un titlu locativ pentru a-l opune reclamantului-intimat,proprietar, ce este lipsit de dreptul de folosinţă.

Prin considerentele unice tribunalul a răspuns la motivele de apel prin care sunt aduse critici soluţiei date în acţiune.

Decizia atacată în considerente, cuprinde motivele de fapt şi de drept ce au formulat convingerea tribunalului în admiterea acţiunii, neimpunându-se reluarea problemelor soluţionate irevocabil, prin hotărâri judecătoreşti, a nulităţii testamentului, a certificatului de moştenitor, şi instituirii ca legatar universal a lui S. G., ce au intrat în puterea lucrului judecat. La plângerea prealabilă a părţii vătămate – vânzătoare B. E., au fost efectuate cercetări penale pentru infracţiunea de tulburare de posesie, prevăzută de art. 220 Cod penal, cumpărătorii-inculpaţi în acea cauză B. E. şi B. E. (dosar nr. 14.040/2002 J u d e c ă t o r i a I a ş i), fiind achitaţi în temeiul art. 11 pct. 2 lit. „c” Cod procedură penală, raportat la art. 10 lit. „d” Cod procedură penală,pentru lipsa elementelor constitutive ale infracţiunii, prin sentinţa penală nr. 2253/2003, definitivă prin decizia penală nr. 316/2003 a T r i b u n a l u l u i I a ş i. Instanţa penală a respins şi acţiunea civilă continuată de S. G. ca moştenitor, partea vătămată a decedat în timpul procesului penal (18.03.2002).

În conformitate cu art. 22 alin. (1) Cod procedură penală hotărârea penală definitivă a instanţei penale are autoritate de lucru judecat în faţa instanţei civile, cu privire la existenţa faptei, a persoanei care a săvârşit-o şi a vinovăţiei acesteia.

Cum prin hotărârile judecătoreşti penale invocate în motivele de recurs nu s-a soluţionat o acţiune civilă, alăturat celei penale, având ca obiect contractul de vânzare-cumpărare, excepţia autorităţii lucrului judecat, nu este întemeiată, iar acestea nu au nici un efect asupra raportului juridic dedus judecăţii în stabilirea „titlului locativ” al recurenţilor-pârâţi.

Curtea are în vedere că acţiunea civilă în procesul penal are ca obiect tragerea la răspunderea civilă a inculpatului, repararea pagubei, ce are loc potrivit legii civile. Hotărârile judecătoreşti invocate ca probe, au forţa probantă a înscrisului autentic. Pentru a se reţine autoritatea lucrului judecat, a unei hotărâri penale într-o cauză civilă, paguba produsă trebuie să fie cauzată prin infracţiune,condiţie neîndeplinită în cauză.

Faptul că în considerentele hotărârii tribunalul nu a analizat un mijloc de probă şi a răspuns prin considerente unice la motivele de apel, nu se sancţionează cu nulitatea deciziei atacate.

Proba nu este relevantă în soluţionarea acţiunii în evacuare şi a cererii principale, iar casarea ori modificarea hotărârii se poate cere conform art. 304 Cod procedură civilă numai pentru motive de nelegalitate.

Curtea reţine ca întemeiate motivele de recurs prin care sunt aduse critici soluţiei date în cererea reconvenţională.

Pârâţii-reclamanţi au cerut prin întâmpinarea cu caracter de cerere reconvenţională, repunerea în situaţia anterioară, capăt de cerere parţial soluţionată de judecătorie, obligarea la restituirea preţului, acordarea contravalorii îmbunătăţirilor la valoarea actuală şi acordarea dreptului de retenţie, până la efectuarea plăţii sumelor datorate.

Acordarea dreptului de retenţie este o problemă de drept corect soluţionată în primă instanţă şi păstrată în apel, fără însă a se stabili creanţa pârâţilor-reclamanţi.

Prin aplicarea greşită a legii, art. 129 alin. 6 şi art. 294 Cod procedură civilă, instanţa e apel a pronunţat o hotărâre nelegală.

Cererea reconvenţională nu este o cerere nouă, în sensul art. 294 Cod procedură civilă, fiind formulată la prima instanţă, al cărei obiect şi cauză sunt menţionate în cererea iniţială.

Faptul că la judecata în fond nu s-au arătat îmbunătăţirile şi care este preţul reactualizat, precizare făcută în apel, nu constituie o cerere nouă, pentru că obiectul şi cauza sunt aceleaşi, fiind doar cuantificate.

În aplicarea art. 129 alin. (4) şi (5) Cod procedură civilă judecătorul fondului trebuia să pună în dezbaterea părţilor orice împrejurări de fapt şi de drept chiar dacă nu erau menţionate în cererea reconvenţională şi, de a hotărî asupra obiectului cererii deduse judecăţii.

Curtea constată că între dreptul de retenţie acordat şi soluţionarea cererii reconvenţionale există o strânsă legătură, sunt indivizibile, dreptul de creanţă ce se va stabili condiţionând şi durata acordării acestuia.

Pentru considerentele expuse, se reţine că cererea reconvenţională nu a fost soluţionată în fond în sensul art. 312 alin. 5 Cod procedură civilă, cu toate capetele de cerere.

Formularea dată de judecătorul fondului în stabilirea dreptului de retenţie „până la plata preţului plătit” fără a se stabili valoarea, a nu se pronunţa asupra îmbunătăţirilor cerute, a „reactualizării” şi în ce modalitate, nu satisface cerinţele art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă. Hotărârea fiind dată fără a se intra în cercetarea fondului,instanţa casează hotărârile în partea privind cererea reconvenţională şi trimite cauza la judecătorie, pentru rejudecare.

Instanţa de trimitere va avea în vedere, în aplicarea art. 315 alin. 3 Cod procedură civilă, toate motivele invocate de pârâţii-recurenţi. Totodată, că problema de drept dezlegată a dreptului de retenţie, ce este corect acordat trebuie acordat, însă sunt necesare probe, pentru a stabili întinderea creanţei.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Admite recursul declarat de B. E. şi B. E. împotriva deciziei civile nr. 140 din 25.02.2008 pronunţată de T r i b u n a l u l I a ş i, pe care o modifică în tot.

Admite apelul declarat de B. E. şi B. E. împotriva sentinţei civile nr. 10.197 din 25.09.2007 pronunţată de J u d e c ă t o r i a I a ş i, pe care o desfiinţează în parte, în ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâţi.

Trimite cauza la J u d e c ă t o r i a I a ş i pentru rejudecarea cererii reconvenţionale formulată de pârâţii – reclamanţi B. E. şi B. E..

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 15 Octombrie 2008.-

PREŞEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

O.V. A.C. C.-S.V.

Grefier,

H.A.

Red. C.-S.V.

Tehnored. I.R.

T r i b u n a l u l I a ş i: T. N.,

M. P.

J u d e c ă t o r i a I a ş i: B. G.-B.

05.11.2008

2 ex.-