Regimul coproprietatii fortate din condominii. Exceptie de neconstitutionalitate admisa cu opinie separata

In Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr. 24 din data de 12 ianuarie 2012 a fost publicata Decizia Curtii Constitutionale nr. 1514/2011 referitoare la admiterea exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996.

Exceptia a fost ridicata de municipiul Brasov, ca persoana juridica de drept public, prin primar, si de primarul municipiului Brasov, in calitate de autoritate executiva a administratiei publice locale a municipiului Brasov.

Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie dispozitiile prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, prevederi ce au fost introduse prin art. I din Legea nr. 170/2010 pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 si pentru modificarea art. 101 din Legea locuintei nr. 114/1996. Prevederile de lege criticate au urmatorul continut:

- Art. 45 alin. (3)-(6):

“(3) Prin exceptie de la dispozitiile alin. (2) si prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari motivat, cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor. (4) In cazul prevazut la alin. (3), devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietate a obisnuita si temporara. Cu toate acestea, instrainarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

(5) In cazurile prevazute la alin. (3) si (4), coproprietarii care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la instrainare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justa, stabilita pe cale conventionala ori, in caz de neintelegere, pe cale judecatoreasca.

(6) Constatarea incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru aceste parti se face prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.”

Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispozitiilor referitoare la dreptul de proprietate privata, prevazut de art. 44 din Constitutie, aducand, in principal, urmatoarele argumente:

Curtea constata ca prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o noua reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietatii fortate din condominii, in sensul ca aceasta este transformata intr-o coproprietate obisnuita, iar instrainarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor. Aceasta reglementare vine in contradictie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit carora dreptul de proprietate comuna fortata asupra partilor comune ale unui imobil se valorifica numai impreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta.

Daca regula o constituie instrainarea coproprietatii fortate odata cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, in sensul ca unele parti din coproprietatea fortata pot fi instrainate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Daca, intr-adevar, legiuitorul a instituit o astfel de exceptie, Curtea constata ca regimul juridic al bunurilor coproprietate fortata nu poate fi schimbat decat cu consimtamantul tuturor proprietarilor din cladire.

Asadar, Curtea constata ca instrainarea coproprietatii fortate cu votul majoritatii de 2/3 dintre proprietari echivaleaza practic cu o vanzare a bunului altuia, fara a exista consimtamantul proprietarilor care nu au votat sau au votat impotriva, avand drept consecinta incalcarea dispozitiilor art. 44 din Constitutie.

In acest sens, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de instrainare a unor parti comune de folosinta, atat timp cat acestea au regimul juridic al coproprietatii fortate, fara consimtamantul tuturor proprietarilor.

Pentru toate aceste considerente, Curtea constata ca prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispozitiilor constitutionale ale art. 44 alin, (1), (2) si (3), precum si ale art. 1 din Primul Protocol aditional aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

Curtea mai constata ca, in temeiul art. 53 din Constitutie, exercitiul unor drepturi sau libertati poate fi restrans numai prin lege si numai daca se impune, dupa caz, pentru apararea securitatii nationale, a ordinii, a sanatatii ori a moralei publice, a drepturilor si a libertatilor cetatenilor, desfasurarea instructiei penale, prevenirea consecintelor unor calamitati naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrangerea poate fi dispusa numai daca este necesara intr-o societate democratica, iar masura trebuie sa fie proportionala cu situatia care a determinat-o, sa fie aplicata in mod nediscriminatoriu si fara a aduce atingere existentei dreptului sau a libertatii.

Or, Curtea constata ca prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin acestor dispozitii constitutionale deoarece, prin modalitatea de incetare a destinatiei de folosinta comuna pentru bunurile ce fac obiectul coproprietatii fortate din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majoritatii de 2/3 din numarul coproprietarilor, se aduce atingere insasi esentei dreptului de proprietate al celorlalti coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu aceasta masura.

Pentru considerentele aratate, cu majoritate de voturi, Curtea Constitutionala decide:

- admite exceptia de neconstitutionalitate si constata ca prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstitutionale.

Opinie separata

In dezacord cu solutia pronuntata de Curtea Constitutionala, judecatoarea prof. univ. dr. Iulia Antoanella Motoc considera ca exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 trebuia respinsa.

Prezentam textul opiniei separate:

“Prevederile de lege criticate instituie, in cazul unui imobil cu constructie – condominiu, o exceptie de la principiul potrivit caruia dreptul de proprietate comuna fortata si perpetua pe partile comune ale unui imobil se valorifica numai impreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta, principiu cuprins in dispozitiile art. 45 alin. (2) din lege. Or, din moment ce legiuitorul a consacrat acest principiu prin lege, reglementarea unor exceptii de la aceasta regula reprezinta o problema de legiferare, care este de competenta exclusiva a autoritatii legiuitoare, astfel cum rezulta din art. 61 alin. (1) din Constitutie.

Din analiza dispozitiilor constitutionale ale art. 44 rezulta ca legiuitorul este in masura sa stabileasca atat continutul, cat si limitele dreptului de proprietate. Asadar, prin dispozitiile de lege criticate legiuitorul instituie – in deplin acord cu norma constitutionala invocata – posibilitatea incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, hotarare care poate fi luata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

Analizand prevederile de lege criticate, consider ca acestea nu incalca dispozitiile art. 44 din Constitutie, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece in cazul incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita si temporara. Chiar daca hotararea de incetare a destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune si hotararea de instrainare sau ipotecare (cu toate ca devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita si temporara), pot fi luate cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor, consider ca aceasta posibilitate legala este justificata de echilibrul care trebuie sa existe intre interesul particular si interesul grupului de particulari, care nu-si pot valorifica dreptul de proprietate.

Masura legislativa cuprinsa de art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 si de art. 658 din noul Cod civil nu este disproportionata in raport cu scopul urmarit. Hotararea trebuie sa fie motivata si coproprietarii care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la instrainare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justa, stabilita pe cale conventionala ori, in caz de neintelegere, pe cale judecatoreasca.

Ratiunea instituirii acestei prevederi legislative preluata apoi in Codul civil in art. 658 a fost determinata de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comuna fortata sl perpetua pe partile comune ale unui imobil. Multiplicarea condominiilor a fost insotita de un numar crescut de litigii relative la partile comune care impuneau trecerea de la regula unanimitatii la cea a majoritatii.

De altfel, legislatia romana preia in ceea ce priveste regimul juridic al coproprietatii, inclusiv al dreptului de proprietate comuna fortata si perpetua pe partile comune ale unui imobil, dispozitiile prevazute de Legea nr. 10/1965 din Franta, care reglementeaza acelasi domeniu (Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis. Version consolidée au 16 mars 2011). Art. 26 al legii franceze contine dispozitii similare cu cele ale legislatiei romane criticate pentru ratiunile invocate mai sus.

In concluzie, consider ca atat dispozitiile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, cat si dispozitiile art. 658 din noul Cod civil nu incalca dreptul de proprietate, astfel cum este garantat de art. 44 din Constitutie si de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale. “