Refuzul coproprietarului in cazul coproprietatii fortate.

Abuzul de drept în situatia constructiei edificate pe teren PUC. Inadmisibilitatea actiunii de demolare.

Prin sentinta civila nr. 1264/C/2006, pronuntata de Tribunalul Brasov – sectia comerciala si de contencios administrativ în dosar nr. 1859/2005 s-a admis în parte actiunea formulata de reclamanta S.C. ABP S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. P S.R.L.

A fost obligata pârâta sa-si de-a acordul în vederea obtinerii de catre reclamanta a autorizatiei de construire pentru lucrarile de amenajare si schimbare de destinatie din magazie în bucatarie si din restaurant în fast-food si patiserie, la imobilul situat în Brasov, înscris în CF … Brasov, top … iar în caz de refuz prezenta sentinta sa tina loc de consimtamânt.

A fost obligata pârâta sa plateasca reclamantei suma de 4,10 lei, cheltuieli de judecata.

S-au respins celelalte pretentii.

S-a respins cererea reconventionala.

A retinut Tribunalul ca, reclamanta S.C. ABP S.R.L. Brasov – este proprietara tabulara a imobilului spatiu comercial parter, situat în Brasov, înscris în CF nr. … Brasov sub nr. … (extras CF nr. 350 19/2004, fila 7 dosar nr. 4999/2005 al Judecatoriei Brasov), detinând o cota de 40,88 % din PUC generale – curte de 192,92 mp. Reclamanta a facut o serie de extinderi si modificari la spatiul comercial mai sus mentionat pentru transformarea spatiului în fast-food, realizând o bucatarie pe amplasamentul unei foste magazii aflate în curtea parte de uz comun mai sus mentionata. Potrivit expertizei efectuate în cauza de expert Z.C. (raport de expertiza nr. 68/E/2006, fila 74 la dosar), si a cercetarilor locale efectuate de instante (fila 91 si fila 66 la dosar nr. 4999/2005 al Judecatoriei Brasov), cladirea noii bucatarii s-a realizat de reclamanta partial pe amplasamentul fostei magazii metalice aflate în curtea imobilului situat în Brasov, B-dul 15 Noiembrie nr. 35 (documentatie tehnica dezmembrare imobil nr. 3165/2004, fila 150 dosar fond), la limita proprietatii în continuarea zidului cladirii de la numarul administrativ 35 si pe o extindere de cca. 80 cm înspre cladirea din spate distanta dintre peretele bucatariei si cladirea din spate fiind de 2,60 m la coltul dinspre strada Castanului si de 2,25 m, la coltul dinspre curtea interioara, latimi ce asigura în conditii normale circulatia spre spatele blocului alaturat. Reclamanta, desi a realizat schimbarea destinatiei spatiului comercial detinut si extinderea acestuia prin construirea noii bucatarii fara a avea autorizatie de construire ceruta de Legea nr. 50/1991 republicata, (fiind amendata contraventional prin procesul-verbal de constatare nr. 3266/22.10.2004 pentru lipsa autorizatie de construire) a primit termen de la Primaria Municipiului Brasov – Serviciul Autorizari si Disciplina în Constructii pentru intrarea în legalitate, prin adresa nr. 50300/31.01.2005 (fila 4 la dosar nr. 4999/2005 al Judecatoriei Brasov) solicitându-i-se reclamante sa completeze documentatia cu acordul notarial al tuturor coproprietarilor.

Potrivit art. 28 alin. 2 si 3 din Legea 50/1991 republicata privind regimul constructiilor în cazul în care lucrarile efectuate fara autorizatie îndeplinesc cerintele prevazute de lege pentru eliberarea unei autorizatii se poate acorda contravenientului un termen pentru intrarea în legalitate si numai în cazul în care la expirarea termenului acordat nu s-a obtinut autorizatia necesara se dispune masura desfiintarii constructiilor.

Se retine ca, reclamant a primit toate avizele pentru lucrarile efectuate de la furnizorii de utilitati – S.C. DS S.A. – sucursala Brasov, S.C. R S.A. Brasov, S.C. F.D.F.E.E. Sud S.A. – Sucursala Brasov si compania A Brasov (filele 31-52 la dosar nr. 4999/2005 al Judecatoriei Brasov) având nevoie doar de acordul coproprietarilor imobilului de la numarul administrativ 35 (B-dul 15 Noiembrie), dar cu rea credinta pârâta S.C. P S.R.L. refuza sa-si dea acordul pentru obtinerea autorizatiei de construire sustinând ca prin realizarea noii bucatarii de catre reclamanta îi este îngradit accesul la spatiul comercial nr. 22 detinut de pârâta la acelasi numar administrativ 35, atât pentru aprovizionarea cu marfuri cu mijloace auto, cât si pentru intrarea personalului ce deserveste un fast-food ce functioneaza în spatiul comercial detinut de pârâta (fiind zidita usa prin care se iesea din spatiul comercial al pârâtei în curtea din spatele imobilului).

Potrivit anexei la raportul de expertiza nr. 68/E/2006 (fila 78 dosar fond) distantele bucatariei edificata de reclamanta fata de constructiile vecine sunt de 2.60 m la coltul dinspre strada Castanilor si 2,25 la coltul dinspre curtea interioara, latimi ce asigura în conditii normale circulatia spre spatele blocului alaturat.

Efectuarea unei intrari la spatiul comercial al pârâtei, prin curtea din spatele imobilului în litigiu nu poate fi realizata cu respectarea dispozitiei legale privind proiectarea cladirilor civile în conditiile în care vestiarul si holul amenajate de pârâta au dimensiuni improprii pentru o astfel de lucrare (1 m si respectiv 0,64 m).

De altfel, pârâta S.C. P S.R.L. proprietara si a spatiului comercial situat la numarul administrativ în vecinatatea spatiului comercial nr. 2 de la numarul administrativ 35 (schita la raportul de expertiza nr. 68/E/2006, fila 78 dosar fond), detine o intrare prin curtea din spatiile imobilului, intrare care este neutilizata (blocata), folosind doar intrarea din B-dul 15 Noiembrie. Cu cheltuieli minime pârâta ar putea realiza la limita dintre spatiile comerciale detinute de aceasta o intrare de acces comun în cele doua spatii.

S-a conchis fata de art. 57 din Constitutie, art. 970 alin. 1 Cod civil ca, exercitarea drepturilor civile se face cu buna credinta, iar refuzul pârâtei S.C. P S.R.L. de a-si da acordul pentru obtinerea de catre reclamanta unei autorizatii de construire pentru lucrarile efectuate (si care îndeplinesc cerintele Legii nr. 50/1991 republicata pentru a fi autorizate) se constituie într-un abuz ce poate fi sanctionat de instanta de judecata.

Împotriva acestei solutii a declarat apel pârâta-reclamanta reconventionala aducându-i critici pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentintei apelate, în sensul respingerii actiunii reclamantei si-a admiterii cererii reconventionale.

În expunerea motivelor de apel se arata ca spatiul comercial situat în Brasov, înscris în CF … Brasov, compus din 2 loturi, unul înscris sub nr. top …(lotul I) si unul înscris sub nr. top … lotul 2, ambele, afectate activitatii de alimentatie publica, s-au achizitionat la 6.09.2004, având acces din str. 15 Noiembrie pentru clienti si cu acces prin curtea imobilului – parte de uz comun, pentru aprovizionare cu marfuri si accesul personalului din str. Castanilor. Ulterior, înstrainarii lotului I catre societatea reclamantei, aceasta a edificat un corp nou de cladire amplasat pe terenul parte de uz comun fiind nesocotite reguli privind vecinatatile si distantele fata de constructiile existente si blocându-se accesul pentru aprovizionarea cu marfuri.

La 5.01.2005, reclamanta a solicitat prezentarea fast fodum a pârâtei pentru obtinerea unei declaratii autentice. Fata de cele expuse, se arata-n continuare ca, restrângerea dreptului de coproprietate nu se poate realiza nelegal acordul notarial neputând genera acest efect, motivatia necesitatii acordului fiind denaturata.

Întrucât terenul afectat e parte de uz comun dreptul tuturor coproprietarelor e afectat fara acordul lor fiind încalcate prevederile constitutionale referitoare la protectia proprietatii si drepturile coproprietarilor.

În fine se arata ca e vorba despre legalitatea unei constructii si nu de necesitatea obtinerii unei autorizatii de constructie, acordul fiind necesar nu pentru schimbarea destinatiei ci pentru edificarea unei constructii, care are caracter definitiv. Se mai arata, magazia preexistenta era din tabla, amplasata pe sol, demontabila si nu afecta accesul prin usa existenta, usa blocata prin zidarie a devenit inutilizabila, accesul pârâtei fiind exclus prin respectivul loc; se precizeaza ca nu se pune problema amenajarii unei usi, ci a faptului ca ea a existat si a fost zidita de reclamanta, afirmatia privind posibilitatea unui acces în curte, pe lânga corpul de cladire nou edificat, fiind lipsita de sens si logica, cât timp usa de intrare din curte în spatiul sau comercial este blocata cu unul din peretii (placati cu faianta) constructiei.

În concluzie, se urmareste legalizarea unui abuz flagrant, el apartinând reclamantei si nu societatii pârâte. Relativ la actiunea reconventionala, fata de ratiunile sus amintite, e evident conditia legala a reclamantei în raport cu care se impune obligarea sa, ori abilitarea pârâtei pe cheltuiala sa, la demolarea constructiei si readucerea terenului la situatia anterioara edificarii constructiei. Apelul este partial întemeiat.

Reclamanta S.C. ABP S.R.L. Brasov si pârâta S.C. P S.R.L. detin cote din PUC generale – respectiv, curtea de 192,92 mp. Identificata în CF … nr. top …de 40,88 %, respectiv 5,42 %, alaturi de alti 3 coproprietari persoane fizice. Nu se sustin, astfel, ratiunile pentru care, în conditiile în care reclamanta S.C. AP S.R.L. Brasov a primit toate avizele de la furnizorii de utilitati iar raportul de expertiza-tehnica efectuat în cauza de expert Z.C. (raport de expertiza si anexat nr. 68/E/2006, fila 74, 78) a stabilit ca constructia bucatarie edificata, asigura latimile circulatiei normale spre blocul alaturat, instanta de fond a apreciat refuzul pârâtei S.C. P S.R.L. de a-si da acordul pentru obtinerea unei autorizatii de construire drept abuz de drept.

Aceasta, întrucât, spre deosebire de proprietatea exclusiva, care potrivit art. 480 Cod civil este dreptul pe care îl are o persoana de a se bucura si dispune de un bun în mod exclusiv si absolut, însa în limitele determinate de lege, în cazul coproprietatii fortate si perpetua, drepturile coproprietarilor nu sunt concretizate asupra unei parti materiale din bun, coproprietarul neputând dispune decât de cota sa abstracta, neavând dreptul sa transforme modul de folosinta sau sa efectueze acte de administrare, nici în folosul tuturor coproprietarilor, decât cu acordul acestora.

Ori actele îndeplinite fara respectarea acestui principiu reprezinta o stirbire a dreptului de proprietate a celorlalti, refuzul unuia din ei de a consimti la edificarea unei constructii pe terenul proprietate comuna neputând fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau, în sensul art. 970 alin. 1 Cod civil.

Ori, usa de acces obturata, (expertiza tehnica – fila 75, dosarul cauzei) si faptul ca peretii bucatariei sunt realizati si cu utilizarea peretelui exterior al cladirii S.C. P S.R.L. unde era încastrata usa (documentatie tehnica de dezmembrare, fila 152 dosar fond) transforma modul de folosinta a curtii, iar actele de administrare efectuate de reclamant în folosul propriu, respectiv edificarea bucatariei încalca dreptul de proprietate al pârâtei asupra unei cote parte abstracte din PUC – curtea de 192,92 mp.

Relativ la actiunea reconventionala, cum am amintit initial, anexa bucatarie este amplasata în interiorul parcelei de teren constituita ca PUC cu nr. top initial …, coproprietari cu urmatoarele drepturi fiind S.C. ABP S.R.L. 40,88 %, S.C. P S.R.L. 5,42 %, si alte trei persoane fizice cu cote de 15,10 % , 13,93 % si 10,77 %.

Astfel, solutia de demolare comporta discutii, neexistând similitudine cu situatia reglementata de art. 494 alin. 1 si 3 Cod civil când proprietarul terenului este îndreptatit sa pretinda desfiintarea lucrarilor realizate pe terenul sau de un constructor de rea credinta. Aceasta, întrucât pârâta detine o cota de 5,42 % din PUC însa pe de alta parte nu-i poate fi contestata nici reclamantei cota sa de proprietate abstracta de 40,88 %.

În plus, solutia demolarii priveste si pe ceilalti trei coproprietari, ce nu sunt parti în prezentul litigiu, si al carui drept de coproprietate este pus în discutie.

Astfel, în aceasta situatie atipica si-n contextul lipsei autorizatiei de demolare a constructiei impusa de art. 9 din Legea 50/1991 republicata apare inadmisibila actiunea privind obligarea pârâtei reconventionale de a demola constructia edificata pe terenul parte de uz comun.

Pentru ratiunile de fapt si de drept sus amintite, Curtea conform art. 296 Cod procedura civila, va admite-n parte apelul pârâtei-reclamante reconventionale S.C. P S.R.L., va respinge actiunea reclamantei S.C. ABP S.R.L. formulata în contradictoriu cu S.C. P S.R.L. si ca inadmisibila actiunea reconventionala. Vazând art. 274 Cod procedura civila, data fiind culpa procesuala a intimatei S.C. ABP S.R.L. în masura admiterii apelului, o va obliga pe aceasta sa plateasca apelantei S.C. P S.R.L., suma de 890 lei, cheltuieli de judecata la fond si-n apel (taxa judiciara de timbru datorata, contravaloare lucrare expertiza). Decizia nr.9/C/Ap din 30 ianuarie 2007