Proprietate de apartamente. coproprietate fortata.

Dacă, în regimul proprietăţii exclusive, fiecare proprietar este îndreptăţit să dispună în mod absolut de lucrul său, în cazul în care bunul sau o parte din el aparţine mai multor proprietari ale căror drepturi nu sunt concretizate asupra unei părţi materiale din bun, coproprietarul nu poate dispune decât de cota sa abstractă, fără a avea dreptul să transforme modul de folosinţă sau să îndeplinească acte de administrare, chiar şi în folosul comun, decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Orice act îndeplinit fără respectarea acestui principiu, reprezintă în mod evident o ştirbire a dreptului de proprietate a celorlalţi.

Prin acţiunea formulată la 10 iulie 1990, reclamanţii D.N., B.M., D.D. şi C.P., domiciliaţi în Alexandria str. I.L. Caragiale nr. 9, fiecare în nume de proprietar, dar şi în calitate de reprezentanţi ai Asociaţiei de locatari nr. 31 din Alexandria, au chemat în judecată civilă pe pârâtul T.V., cerând evacuarea acestuia din încăperea destinată spălătoriei şi uscătoriei comune, situată la parterul blocului de locuinţe nr. 359 scara A.

Reclamanţii au susţinut că pârâtul, fiind locatar şi proprietar al unui apartament situat în acelaşi bloc, a ocupat în mod abuziv încăperea menţionată, pe care a transformat-o în cameră de locuit lipsind pe ceilalţi coproprietari şi locatari de folosinţa potrivită destinaţiei.

Prin întâmpinarea formulată, pârâtul a susţinut că a ocupat încăperea cu acordul coproprietarilor de locuinţe situate în acelaşi bloc, achitând pentru folosinţă suma de 20.000 lei, care a fost utilizată în vederea realizării unor reparaţii necesare imobilului în interesul comun.

Apărarea formulată, dovedită printr-un înscris întocmit între pârât pe de o parte şi C.P. şi G.G. pe de altă parte, a fost confirmată şi de alţi locatari printr-un memoriu depus în faţa instanţei de fond.

Reţinând acest fapt Judecătoria Alexandria, prin sentinţa civilă nr. 2251 din 25 septembrie 1990, a respins acţiunea ca nefondată.

Hotărârea a fost confirmată de Tribunalul Judeţean Teleorman care, prin decizia civilă nr. 240 din 11 aprilie 1991, a respins ca nefondat recursul declarat de reclamanţi reţinând, la rândul său, că transferul folosinţei s-a întemeiat pe o convenţie valabil încheiată între pârâtul T.V. şi o parte dintre coproprietari.

Ambele hotărâri au fost atacate prin recursul extraordinar de faţă, declarat la 30 martie 1992 de procurorul general, care invocând încălcarea esenţială a legii şi vădita lor netemeinicie a susţinut că instanţele au reţinut greşit atât valabilitatea convenţiei dintre pârât şi numai o parte a coproprietarilor, cât şi faptul că suma plătită în schimbul folosinţei, a fost preluată în fondul de reparaţii şi cheltuieli în interesul comun.

Recursul extraordinar se dovedeşte fondat. Blocul de locuinţe nr. 359 din municipiul Alexandria, str. Carpaţi nr. 9, structurat pe mai multe tronsoane şi mai multe apartamente proprietate personală, are în compunere la nivelul parterului fiecărei scări, câte o încăpere cu destinaţia de spălătorie-uscătorie aflată în coproprietatea forţată şi perpetuă a tuturor locatarilor proprietari de apartamente.

Dacă în regimul proprietăţii exclusive, fiecare proprietar este îndreptăţit să dispună de lucrul său în cazul în care bunul sau o parte din el aparţine mai multor proprietari ale căror drepturi nu sunt concretizate asupra unei părţi materiale din bun, coproprietarul nu poate dispune decât de cota sa abstractă, fără a avea dreptul să transforme modul de folosinţă sau să îndeplinească acte de administrare, chiar şi în folosul comun decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Orice act îndeplinit fără respectarea acestui principiu, reprezintă în mod evident o ştirbire a dreptului de proprietate a celorlalţi. Numai în acest mod se impune soluţionarea litigiilor ivite cu privire la spaţiile cu altă destinaţie din locuinţele situate în clădiri cu mai multe apartamente proprietate exclusivă a unor persoane diferite.

Întrucât dreptul de coproprietate şi de folosinţă pe durata construcţiei comune priveşte şi spaţiile comune, auxiliare, dotările şi utilităţile comune precum şi accesoriile care prin natura lor servesc folosirii în comun, orice act cu referire la acestea, nu poate fi îndeplinit decât cu consimţământul tuturor coproprietarilor.

Or, în cauză, convenţia dintre pârât şi o parte a coproprietarilor, nu îndeplineşte această condiţie imperativă, reclamanţii nefiind de acord cu schimbarea destinaţiei încăperii menţionate. Critica referitoare la nedovedirea susţinerii pârâtului, cu privire la includerea preţului în fondul comun de reparaţii, este însă irelevantă, pentru că o astfel de operaţiune, chiar dacă ar fi reală, nu suplineşte consimţământul reclamanţilor şi priveşte numai raporturile dintre semnatarii convenţiei, ale cărei efecte nu au fost sub acest aspect deduse judecăţii, printr-o eventuală cerere reconvenţională.

Ca urmare, recursul extraordinar a fost admis şi s-a dispus modificarea hotărârilor atacate în sensul admiterii acţiunii şi a evacuării pârâtului din încăperea în litigiu, cu consecinţa obligării sale la plata cheltuielilor de judecată către reclamanţii intimaţi.