Proprietarul terenului trebuie mai întâi să opteze pentru una dintre cele două variante prev. de art. 494 alin. 3 c.civ. şi să-l dezdăuneze pe constructor.

Printr-o hotărâre irevocabilă anterioară, s-a reţinut cu autoritate de lucru judecat că pârâtele sunt constructori de bună-credinţă a anexelor gospodăreşti edificate pe terenul reclamantului.

Potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. 3 Cod procedură civilă în această situaţie, proprietarul terenului poate deveni şi proprietarul construcţiei, în virtutea accesiunii imobiliare numai dacă îl desdăunează pe constructorul de bună-credinţă şi nu în mod gratuit, aşa cum a solicitat reclamantul.

Decizia civilă nr. 428/R din 19.09.2011 a Curţii de Apel Galaţi

Prin sentinţa civilă nr.5624 din 13.10.2010 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr. 558/259/2008, a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul P.A. în contradictoriu cu pârâtele F.I., F.M. şi S.O., a stabilit că linia de hotar dintre imobilul proprietatea reclamantului situat în M., str. I. nr. 32, jud. Prahova şi imobilul proprietatea pârâtelor situat în M., str. I. nr. 24, jud. Prahova se află între punctele 10-20-19-18-2-3, fiind trasat în Anexa I - plan de situaţie a raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză de expertul tehnic ing. P.I.; a obligat în solidar pârâtele să plătească reclamantului suma de 2.367,5 lei reprezentând cheltuieli privind grăniţuirea imobilelor;

a constatat că reclamantul este proprietarul imobilelor - construcţii situate în M., str. I. nr. 32, jud. Prahova şi constând în garaj, polată, coteţe, porumbar şi WC; \

a obligat în solidar pârâtele să plătească reclamantului suma de 15.334,08 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă real măsurată de 600 mp situat în M., str. I., nr. 32, jud.Prahova pentru perioada 2006 – 2008;

a respins capătul de cerere privind ridicarea porţilor de acces la str. I. din oraşul M., ca neîntemeiată; a obligat pârâtele să plătească reclamantului suma de 4.103,04 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 72/24.03.2011 a Tribunalului Brăila s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant şi s-a admis apelul declarat de pârâte, fiind schimbată soluţia instanţei de fond în ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea la contravaloarea lipsei de folosinţă.

Prin decizia civilă nr. 428/R din 19 septembrie 2011 a Curţii de Apel Galaţi s-a respins ca nefondat recursul declarat de reclamant şi s-a admis recursul declarat de pârâte, modificându-se în parte sentinţa civilă în sensul că s-a respins ca nefondat şi capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate al reclamantului pe dependinţe în virtutea accesiunii.

Pentru a decide astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Înainte de examinarea propriu-zisă a motivelor de recurs, Curtea de Apel apreciază că este necesară o prezentare a situaţiei de fapt reţinută de instanţele de fond, precum şi interpretarea dispoziţiilor legale aplicabile în materie, cu specificarea aspectelor dezlegate cu putere de lucru judecat prin alte hotărâri judecătoreşti irevocabile.

Prin contractul de vânzare-cumpărare 11354 din anul 1980 pârâtele S.O., F.I. şi F.M. au devenit proprietarele casei de locuit, situată în M., str. I. nr. 32, terenul aferent a trecut în proprietatea statului, în baza actelor normative în vigoare din acea perioadă, iar cumpărătoarele au dobândit un drept de folosinţă pentru 250 mp teren.

Cu aceeaşi ocazie s-a încheiat şi un înscris sub semnătură privată, din care rezultă că voinţa reală a părţilor a fost de a înstrăina întreaga suprafaţă de 1583 mp, la preţul de 75.000 lei.

Pârâtele au folosit neîntrerupt din anul 1980 casa de locuit şi terenul în suprafaţă de 1583 mp.

În baza Legii 18/1991, descendentului vânzătoarei i s-a eliberat titlu de proprietate pentru suprafaţa de 603 mp, ce făceau parte din totalul de 1583.

Prin decizia civilă 327/19.02.2003 a Curţii de Apel Ploieşti s-a admis acţiunea formulată de cumpărătoarele S.O., F.I. şi F.M. şi s-a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 61051 din 5.09.1996, pentru suprafaţa de 603 mp, titlu eliberat pe numele succesorului vânzătoarei.

Pentru a decide astfel, instanţa a reţinut că din înscrisul sub semnătură privată rezultă că vânzătoarea a înţeles să înstrăineze tot terenul aferent locuinţei în suprafaţă de 1583 mp, teren care încă din anul 1980 a fost împrejmuit cu gard de către cumpărătoare, care l-au stăpânit în continuare sub nume de proprietar, nefiind stingherite de nimeni.

Înainte ca instanţele judecătoreşti să constate nulitatea absolută a titlului de proprietate, proprietarul aparent – I.T. a înstrăinat, prin contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 416/20.06.2001, terenul în litigiu, reclamantului din prezenta acţiune.

În aceste condiţii, cumpărătoarele S.O., F.I. şi F.M. au promovat mai multe acţiuni în nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 416/20.06.2001, dar toate au fost respinse irevocabil (d.c. 1449/20.11.2006 a Curţii de Apel Ploieşti şi s.c.1829/4.12.2008 a Judecătoriei Mizil).

Cumpărătoarele au formulat şi plângere penală împotriva părţilor din contractul de vânzare cumpărare, susţinând că atât vânzătorul I.T., cât şi cumpărătorul P.A., ce era vecin, au cunoscut faptul că terenul era deja vândut din anul 1980. Nu rezultă din actele dosarului soluţiile date plângerii penale.

Între părţi s-au purtat şi alte procese declanşate de reclamantul din prezenta acţiune – P.A.

Astfel, prin s.c.1890/2001 a Judecătoriei Mizil, definitivă prin d.c.1392/2004 a Curţii de Apel Ploieşti s-a admis acţiunea în revendicare şi au fost obligate pârâtele F.I., F.O. şi F.M. să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de 603 mp teren.

A fost respins însă capătul de cerere privind demolarea construcţiilor ridicate pe teren, construcţii ce fac şi obiectul prezentului litigiu (dosar 558/259/18.03.2008 al Judecătoriei Mizil) reţinându-se că pârâtele sunt constructori de bună credinţă.

Ulterior, situaţia conflictuală a escaladat şi mai mult, iar reclamantul P.A. în executarea silită a unor cheltuieli de judecată a adjudecat şi o altă suprafaţă de 253,3 mp din terenul aflat în proprietatea pârâtelor.

Prin prezenta acţiune, reclamantul a solicitat :

- grăniţuirea proprietăţilor limitrofe;

- să se constate că este proprietar pe anexele gospodăreşti situate pe terenul ce-i aparţine, în virtutea accesiunii;

- obligarea la contravaloarea lipsei de folosinţă pentru terenul în suprafaţă de 603 mp, pentru ultimii trei ani anteriori cererii de chemare în judecată;

- ridicarea porţilor de acces.

Recursul declarat de pârâte ce vizează greşita aplicare a dispoziţiilor legale în materie de accesiune imobiliară este fondat.

Aşa cum am arătat într-un paragraf anterior, problema edificării cu bună-credinţă a anexelor de pe suprafaţa de 603 mp teren şi a imposibilităţii obligării pârâtelor la demolate, a fost rezolvată irevocabil prin mai multe hotărâri judecătoreşti (d.c.1829/2.07.1998 a Curţii de Apel Ploieşti şi d.c. 1392/26.11.2004 a Curţii de Apel Ploieşti).

În aceste condiţii, sunt pe deplin aplicabile dispoziţiile în materia accesiunii imobiliare ce vizează situaţia constructorului de bună-credinţă pe terenul altuia. Acestea sunt reglementate de disp. art. 494 alin. 3 c.pr.civ şi conferă proprietarului dreptul de a deveni şi proprietar al construcţiei, dar cu obligaţia de a-l dezdăuna pe constructorul de bună-credinţă în una dintre următoarele variante;

- să achite contravaloarea materialelor şi a muncii;

- să plătească o sumă egală cu creşterea valorii fondului ca urmare a efectuării construcţiei;

Până la achitarea acestui drept de creanţă, constructorul poate invoca un drept de retenţie.

Prin urmare, pentru a putea deveni proprietar pe construcţii, proprietarul terenului trebuie mai întâi să opteze pentru una dintre cele două variante prev. de art. 494 alin. 3 c.civ. şi să-l dezdăuneze pe constructor.

Din aceste considerente, capătul de cerere privind constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei de către reclamant nu putea fi primit, atâta timp cât acesta nu şi-a asumat obligaţia corelativă prev. de art. 494 alin. 3 c.civ., ci a înţeles să devină proprietar pe anexele gospodăreşti în mod gratuit .