Proprietarul terenului construieste fara autorizatie si cere sa se constate accesiunea.

Acţiune în constatare - Accesiune imobiliară

Respinge acţiunea ca neântemeiată

Pentru azi fiind amânată pronunţarea în cauza civilă privind pe reclamanţii V.V., V.A. şi V.M., domiciliaţi în com. B., sat B., nr. …, jud. ……., în contradictoriu cu pârâta ……………………….., cu sediul în com. ………., jud. ……., având ca obiect acţiune în constatare.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de ………. fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta şi când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat iniţial pronunţarea la data de ………., şi ulterior la data de ………., când a pronunţat următoarea sentinţă civilă:

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de …./…/…., reclamanţii V…. V….., V…. A…..-L…. şi V…. M…… au chemat în judecată pe pârâta comuna B……… solicitând instanţei să constate că reclamanţii suntem proprietarii extinderii locuinţei realizata la imobilul construcţie situat în comuna B………, sat B………, nr.104, jud. ……., constând în hol, wc şi doua camere, cu cheltuieli de judecată. Totodată, au solicitat instanţei să dispună ca hotărârea rămasa definitiva şi irevocabila să fie comunicată la Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliara ……. – Biroul de Carte Funciară în vederea intabulării şi, respectiv, organului fiscal din comuna ………. în vederea înregistrării pentru plata impozitului legal.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, în data de 17.06.2008, Primăria comunei B. a emis şi predat reclamantului V. V., în calitate de proprietar asupra terenului şi coproprietar asupra construcţiei situate în comuna B., sat B., nr.104, jud. X va, Certificatul de urbanism nr.103 în cuprinsul căruia unitatea emitentă a pus în vedere reclamantului V. V. că, printre altele, construcţiile propuse trebuie amplasate cu respectarea distanţei minime legale de axul drumului, conform P.U.G. şi R.L.U. aprobate, a prevederilor Codului civil, normelor sanitare, PSI şi de protecţia mediului (f.7 – 11).

Prin acelaşi certificat de urbanism, reclamantul Voicu Vasile a fost încunoştiinţat că, în speţă, cererea de emitere a autorizaţiei de construcţie trebuia însoţită de mai multe documente, inclusiv planul de situaţie pe ridicare topografică vizată de O.C.P.I. …..va completat de proiectant cu distanţele de la construcţia propusă faţă de limitele proprietăţii şi construcţiile vecine, taxa de acord unic, taxă autorizaţie de construire şi taxă de timbru arhitectură (f.7).

În perioada 2008-2009, reclamanţii au efectuat, în lipsa autorizaţiei de construire, cu rea-credinţă, o extindere la locuinţa situată în comuna B., sat B., nr.104, jud. ……., constând în două camere, baie şi hol.

Potrivit raportului de expertiză tehnică în specialitatea construcţii întocmit de expertul Banu Cristian, se reţine că extinderea locuinţei are următoarele caracteristici: fundaţii din beton; pereţi portanţi din zidărie BCA de 20 cm grosime; planşeu pe grinzi de lemn şi plăci din rigips; şarpanta de lemn; învelitoare din tablă; jgeaburi şi burlane numai pe faţa principala; tâmplărie PVC; pardoseala în spaţiile 1, 2, 3 gresie, în spaţiul 4 pardoseală de beton; instalaţii sanitare lipsa, instalaţii electrice lipsa, instalaţii încălzire lipsă sobe în spaţiile 3 şi 4; lipsa finisaje interioare în spaţiile 3 şi 4.

Expertul a stabilit că valoarea totală a lucrărilor de extindere se ridică la suma de 21.468 lei (f.113-115).

În data de 23 septembrie 2011, reclamantul V. V. a vândut cota sa parte de ½ deţinută asupra locuinţei în favoarea reclamanţilor V. A.L. şi V. M. (f.14-15).

Pentru a reţine această situaţie de fapt, instanţa a ţinut seama de cuprinsul cererii de chemare în judecată, înscrisurile ataşate la dosar de cei trei reclamanţi şi raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii.

În drept, potrivit art.644 şi art. 645 C.civ. de la 1864, dreptul de proprietate se poate dobândi prin succesiune, prin legate, prin convenţie, prin tradiţiune, prin accesiune sau încorporaţiune, prin prescripţie, prin lege sau prin ocupaţiune.

În baza art.488 C.civ., „tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului, potrivit regulilor statornicite mai jos”, deci în condiţiile art.489 – 503 din Codul civil de la 1864.

Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru considerat mai puţin important într-un lucru mai important.

În cazul în care cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine și proprietar al lucrului mai puţin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a proprietăţii asupra lucrului mai puţin important.

Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului, şi, spre deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cei în detrimentul cărora operează. În alte cuvinte, accesiunea imobiliară artificială are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, care are loc cu titlu gratuit.

Codul civil reglementează doar doua cazuri de accesiune imobiliară artificială, şi anume construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane (art.493 C.civ.), respective construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art.494 C.civ.).

În concepţia legiuitorului, în ambele cazuri, lucrul mai important îl reprezintă terenul, aşa încât proprietarul terenului devine, prin accesiune, şi proprietar al construcţiei edificate pe terenul respectiv.

Această soluţie se sprijină pe art.492 C.civ., potrivit căruia orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra.

Textul de lege instituie două prezumţii relative.

Prima prezumţie, trasă din faptul ridicări unei construcţii pe un anumit teren, se referă la împrejurarea că o asemenea lucrare s-a făcut de însuşi proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa în ce priveşte valoarea materialelor şi a manoperei.

Această prezumţie poate fi răsturnată, dovedindu-se fie că proprietarul a construit cu materialele aparţinând altuia, caz în care devine incident art.493 C.civ., fie că o altă persoană a ridicat construcţia, caz în care îşi va găsi aplicare art.494 C.civ.

Aşadar, potrivit Codului civile de la 1864, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune numai atunci când, înainte de efectuarea construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, nu s-a încheiat o convenţie între proprietarul terenului şi proprietarul materialelor sau a construcţiei înseşi.

Prin intermediul art.579 alin.2 din noul Cod civil, legiuitorul a mai adăugat două ipoteze privind chestiunea accesiunii imobiliare artificiale, în sensul că proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Ca atare, în cazul realizării unei lucrări de către proprietarul imobilului, cu materialele sale, nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci aceea a exercitării dreptului de dispoziţie materială din conţinutul dreptului de proprietate asupra imobilului, motiv pentru care legiuitorul a pus la dispoziţia persoanelor interesate procedura în baza căreia ar putea fi recunoscut dreptul de proprietate asupra construcţiei noi sau asupra unei extinderi la o construcţie existenţă.

În altă ordine de idei, conform art.36 alin.1 din Legea nr.7/1996, „dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale.”

Potrivit art.36 alin. (2) din Legea nr.7/1996, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.127/2013, „Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr.453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.”

Cât priveşte documentaţia necesară pentru înscrierea unei construcţii noi sau a unei extinderi de construcţii, pentru un imobil înscris în cartea funciară, instanţa reţine că aceasta ar trebui să cuprindă, printre altele, conform art.17 lit. k) din Ordinul nr.634/2006, autorizaţie de construire şi proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor sau, după caz, certificat de atestare a edificării/extinderii construcţiei, eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, în condiţiile art. 55 alin. (1) din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Conform art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991, “Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”

Potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.50/1991, autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor.

În baza art.6 alin.5 din Legea nr.50/191, se reţine că certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcţii.

Conform art.37 alin.5 teza I din Legea nr.50/1991, „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară”.

Prin urmare, legea specială prevede în caz de nerespectare a dispoziţiilor acesteia mai multe sancţiuni, constând în faptul că, în speţă, construcţia nu poate fi considerată finalizată, construcţia nu poate fi intabulată, amendă contravenţională şi, respectiv, posibilitatea desfiinţării construcţiei.

Faţă de cele mai sus expuse, având în vedere faptul că, pe de o parte, reclamanţii au efectuat extinderea locuinţei situate în B………, sat B………, nr.104, jud. ……., constând în 2 camere, baie şi hol, astfel cum sunt prezentate în planşa nr.1 anexă la raportul de expertiză întocmit în cauză, în lipsa autorizaţiei de construire absolut necesară pentru constatarea dreptului de proprietate asupra extinderii, iar, pe de altă parte, faptul că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile accesiunii imobiliare artificiale, instanţa va respinge cererea ca neîntemeiată, întrucât cei care efectuează construcţii nu se pot sustrage de la obligaţia de a obţine în prealabil autorizaţia de construire, prin intentarea de acţiuni în care să solicite constatarea dreptului de proprietate ştiind că nu au o astfel de autorizaţie.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa a avut în vedere faptul că reclamanţii nu au depus la dosarul cauzei autorizaţia de construire sau, în subsidiar, sentinţa Tribunalului …….. Secţia de Contencios Administrativ şi fiscal prin care s-ar fi constatat aprobarea tacită, reprezentând procedura prin care autorizaţia este considerată acordată dacă autoritatea administraţiei publice nu răspunde solicitantului în termenul prevăzut de lege pentru emiterea respectivei autorizaţii. Pentru aceleaşi considerente, instanţa nu va ţine seama de cele două cereri ce se pretinde a fi fost înregistrate la data de 18.09.2008 de către Primăria comunei B……….

În lipsa unei hotărârii judecătoreşti emise în condiţiile art.9 şi 10 din O.U.G. nr.27/2003 privind procedura aprobării tacite, instanţa va înlătura ca neîntemeiată apărarea reclamanţilor, în sensul că O.U.G. nr.27/2003 şi-a produs efectele de drept şi că autorizaţia putea fi considerată ca fiind acordată.

În acest sens, instanţa atrage atenţia reclamanţilor că potrivit art.15 din O.U.G. nr.27/2003, fapta unei persoane de a invoca în faţa unei autorităţi sau instituţii publice existenţa unei autorizări ca urmare a procedurii aprobării tacite, omiţând cu ştiinţă prezentarea răspunsului ori a notificării primite în cadrul procesului de autorizare potrivit art. 6 alin. (4), constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă.

În ceea ce priveşte reaua-credinţă a reclamanţilor şi incidenţa dispoziţiilor Legii nr.50/1991, instanţa constată că noţiunea de „constructor de bună-credinţă” este consacrată legislativ de dispoziţiile art.494 Cod civil, potrivit cărora dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea acestor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului (alineatul 3, ultima teză).

Având în vedere faptul că reclamanţii au efectuat lucrări de extindere a locuinţei fără a deţine autorizaţie de construire, instanţa apreciază că lucrările sus-menţionate au fost realizate cu rea-credinţă.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa a reţinut că prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor (în vigoare începând cu data de 07 august 1991), legiuitorul nu a făcut decât să completeze dispoziţiile Codului civil din 1864, în special cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.

O interpretare contrară, în sensul că în cauza dedusă judecăţii nu ar fi aplicabile normele de drept administrativ, ar avea drept consecinţă admiterea acţiunii şi dispunerea măsurii intabulării dreptului de proprietate asupra extinderii construcţiei, cu nesocotirea cu bună-ştiinţă a prevederilor art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, în sensul că „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară.”

Prin urmare, instanţa nu trebuie să facă vreo distincţie între raportul de drept administrative şi raportul de drept civil.

În acelaşi sens, potrivit art.586 alin.1 şi alin.2 din nou Cod civil (buna-credinţă a autorului lucrării), (1) autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nici o altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.

Nu în ultimul rând, pentru a ajunge la concluzia că cererea reclamanţilor de a se constata dreptul de proprietate asupra extinderii este neîntemeiată, instanţa a ţinut cont şi de art.111 C.pr.civilă, care prevede că „partea care are interes poate sa facă cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului.”.

Faţă de cele mai sus arătate, având în vedere faptul că reclamanţii au căzut în pretenţii, în temeiul art.274 coroborat cu art.277 C.pr.civilă, instanţa va obliga reclamanţii să achite pârâtei suma de 1.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (f.134).

Pentru aceste considerente,

Respinge cererea având ca obiect acţiune în constatare formulată de reclamanţii V. V., V. A.L. şi V.M., domiciliaţi în com., în contradictoriu cu pârâta COMUNA PRIN PRIMAR, cu sediul în com..

Obligă reclamanţii să achite pârâtei suma de 1.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 18.11.2013.