Partaj. Modalitati de iesire din indiviziune. Servitute de trecere.

Sentinta civila nr. 10055/17.10.2005

Instanta a admis in parte actiunea in dosarul nr.6462/2004 formulata de reclamantii-pârâti G.I. si G.S.E. în contradictoriu cu pârâtii-reclamanti H.I. si H.V., a respins cererea reconventionala formulata in dosarul nr.6462/2004, a admis in parte actiunea in dosarul 24204/2004, conexat dosarului nr.6462/2004, a dispus iesirea din indiviziune a partilor asupra suprafetei de 39,54 mp situati in B-dul F. nr. 12 sector 1, Bucuresti, a atribuie in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor-pârâti suprafata de 39,54 mp din B-dul F. nr. 12, sector 1 Bucuresti, a obligat reclamantii-pârâti sa plateasca pârâtilor-reclamanti contravaloarea în lei la data platii efective a sumei de 7900 Euro cu titlu de sulta, a stabilit in favoarea pârâtilor-reclamanti un drept de sevitute de trecere în scopul accesului spre proprietaea acestora prin terenul in suprafata de 35 mp apartinând reclamantilor-pârâti, teren identificat in str. F. nr. 14, cumparat de reclamantii-pârâti prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1635/17.08.1999 si a respins ca neîntemeiate toate celelalte capete de cerere formulate de reclamantii-pârâti in cele 2 dosare conexate.

Prin cererea inregistrata sub nr. 6462/2004, reclamantii G.I. si G.S.E. au solicitat instantei in contradictoriu cu pârâtii H.E. si H.V. iesirea din indiviziune pentru suprafata de teren de 38,750 mp situat in Bucuresti, str. F. nr. 12, cu cheltuieli de judecata.

In fapt, reclamantii au aratat ca la aceeasi data de 01.04.1999 au cumparat ca si paratii de la acelasi vanzator suprafata de 170,25 mp si o vila corp A din care 19,375 mp in indiviziune cu proprietarii vilei B, parati in prezenta cauza.

Ca modalitate de sistare a starii de indiviziune reclamantii au propus schimburi de terenuri, solicitand atribuirea celor 38,750 mp in schimbul de 52,5 mp situat in str. F., aflat in proprietatea exclusiva a reclamantilor.

In drept reclamantii au invocat dispozitiile art. 488 C.civ si 728 C.civ.

Paratii, legal citati, au formulat intampinare si cerere reconventionala prin care au solicitat atribuirea suprafetei de 38,75 mp fata de imprejurarea ca aceasta suprafata de teren reprezinta o servitute de trecere spre imobilul proprietatea lor, cu cheltuieli de judecata.

In drept, paratii-reclamanti au invocat dispozitiile art.115-119 Cpc, 611, 630 si urm. Cpc, 728 C.civ, 274 Cpc.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, sub nr. 24204/2004, reclamantii G.I. si G.S.E. au solicitat in contradictoriu cu paratii H.E. si H.V. desfiintarea servitutii de trecere de pe suprafata de 38,750 mp, situata in str. F. nr.12, infiintarea unei servituti de trecere in favoarea pârâtilor pe suprafata de teren din str. F. nr.14 si iesirea din indiviziune pentru suprafata de 38,750 mp situat in Bucuresti, str. F. nr.12, sector 1 Bucuresti.

In acest dosar reclamantii au propus aceeasi modalitate de sistare a starii de indiviziune ca si in dosarul nr.6462/2004.

Prin intampinare, paratii au invocat exceptia de litispendenta aratand ca pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti exista un dosar intre aceleasi parti, avand acelasi obiect.

Fata de acasta imprejurare instanta la termenul de judecata din 02.03.2005, a admis exceptia si a dispus atasarea dosarului nr. 24204/2004 la dosarul nr.6462/2004.

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta a retinut urmatoarele:

Partile au devenit proprietarii celor 2 corpuri de imobile situate in b-dul F. nr.12 de la autori comuni, prin contractele de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 662 si 663 din 1.04.1999 de BNP I.M., dobandind in indiviziune suprafata totala de 38,75 mp.

In privinta suprafetei dobandita de parti in indiviziune, instanta a retinut ca au fost propuse de care reclamanti si-parati modalitati diferite de sistare a starii de indiviziune.

In privinta modalitatii propuse de reclamanti care solicita atribuirea in natura a suprafetei de 38,75 mp, in schimbul atribuirii pârâtilor unei suprafete identice in b-dul F. nr.14, instanta a retinut urmatoarele:

Potrivit dispozitiilor 728 C.civ nimeni nu poate fi obligat a ramâne in indiviziunea, un coerede putand oricand cere imparteala, chair cand exista conventii sau prohibitii contrarii.

Din dispozitiile legale mai sus citate rezulta ca imparteala vizeaza exclusiv bunurile aflate in coproprietate. Partile se afla in indiviziune doar asupra unei suprafete de teren de 38,75 mp situata in b-dul F. nr.12. Doar pentru acesta suprafata instanta poate hotarî sistarea starii de coproprietate. Potrivit dispozitiilor art. 673 ind.5 alin.2 Cpc instanta trebuie sa faca imparteala in natura, procedand la formarea, atribuirea loturilor precum si la stabilirea sultelor in cazul in care loturile rezultate nu sunt egale in valoare. Prin urmare imparteala poate avea ca obiect doar bunurile aflate in coproprietate. In situatia in care instanta ajunge la concluzia, in baza raportului de expertiza si a altor probe administrate in cauza, ca nu este posibila formarea unor loturi, urmeaza a proceda potrivit art. 673 ind.10 alin.4 Cpc, stabilind totodata sumele ce se cuvin celorlalte parti.

Din analiza tuturor dispozitiilor procedurale ce reglementeaza procedura impartelii judiciare, respectiv art. 673 ind.1- 673 ind.14, rezulta ca modalitatea de sistare a starii de coproprietate este urmatoarea: stabilirea loturilor si a sumelor prin impartirea in natura a bunurilor sau atribuirea terenului in integralitatea sa catre unul dintre coproprietari, cu obligarea acestuia la o sulta catre ceilalalti coproprietari.

In toate cazurile sulta reprezinta, asa cum expres fac vorbire dispozitiile art. 673 alin.2 Cpc si art. 673 ind.10 alin.4 Cpc, o suma de bani, si nu un alt bun aflat in proprietatea exclusiva a unuia dintre coindivizari.

Nu se poate realiza imparteala incluzand in modalitatea de impartire un bun asupra caruia partile nu se afla in indiviziune, intrucat singura modalitate de egalizare valorica in cazul atribuirii in natura a bunului catre unul din coproprietari, o reprezinta sulta. Coproprietarul caruia nu i s-a atribuit in natura bunul, nu poate fi obligat sa accepte, pentru compensarea pecuniara a cotei sale de drept, un bun imobil proprietatea exclusiva a celuilalt copartajant. Daca ar achiesa la o asemenea modalitate de sistare a starii de indiviziune, in evidenta contradictie cu dispozitiile legale mai sus amintite, instanta ar excede obiectului pricinii, respectiv, imparteala bunului aflat in coproprietate si ar pronunta o hotarare prin care ar suplini consimtamantul partilor la dobandirea unui drept de proprietate asupra unui bun care nu are nici o legatura juridica cu partajul solicitat de catre parti. Instanta nu poate obliga pârâtii sa dobândeasca un drept care nu are nici o legatura cu bunul ce face obiectul iesirii din indiviziune. Modalitatatile de iesire din indiviziune sunt clar reglementate de leguitor, printre ele nefiind expusa si posibilitatea compensarii valorii sultei prin crearea unui drept de proprietate asupra unui bun aflat in proprietatea exclusiva a unuia dintre coproprietari.

Desigur, in masura in care partile ar fi ajuns la un acord in acest sens, instanta ar fi avut in vedere aceasta intelegere, intrucat dispozitiile prevazute de art. 673 ind.5 alin.2 si art. 673 ind.10 Cpc nu sunt de ordine publica, putand fi inlocuite prin acordul de vointa a partilor.

Acest acord nu exista chiar daca instanta a acordat un termen partilor pentru a ajunge la o intelegere, demers ramas fara rezultatul scontat. Acordul partilor trebuia exprimat printr-un inscris pe care instanta sa îl consfiinteasca potrivit dispozitiilor art.271-273 Cpc. Simpla afirmatie a aparatorului pârâtilor-reclamanti consemnata in incheierea de sedinta din 21.03.2005, urmata de acordarea unui termen pentru incheierea unei tranzactii pornind de la mentiunile Raportului de expertiza tehnica nu pot conduce la concluzia potrivit careia pârâtii-reclamantii au achiesat la modalitatea propusa de reclamanti. Daca acest acord ar fi existat, partile ar fi infatisat instantei o tranzactie prin care sa arate cum au inteles sa puna capat starii de indiviziune avand in vedere concluziile raportului de expertiza tehnica efectuat in cauza.

Acest lucru nu s-a intamplat astfel incat instanta, in stabilirea modalitatii de iesire din indiviziune a avut in vedere doar dispozitiile Codului de procedura civila.

Fata de dispozitiile art.673 ind.10 alin.4 Cpc, de imprejurarea ca terenul aflat in indiviziune se afla in imediata vecinatate a locuintei proprietatea reclamantilor, a atribuit acestora in deplina proprietate si linistita posesie intreaga suprafata de 38,750 mp, urmand ca sa plateasca paratilor-reclamanti cu titlu de sulta contravaloarea in lei a sumei de 7750 Euro, suma calculata prin inmultirea suprafetei de teren de 19,375 mp cu valoarea unui metru patrat de teren evaluata de catre expert la suma de 400 Euro.

In acesta modalitate de impartire instanta a apreciat ca se delimiteaza cel mai bine terenurile aflate in proprietatea partilor. Daca ar fi constituit un drept de servitute pentru pârâtii-reclamanti pe terenul atribuit in natura reclamantilor-pârâti, sulta pe care acestia din urma ar fi datorat-o copartajantilor, ar fi fost greu de calculat ca urmare a grevarii fondului atribuit in natura reclamantilor-pârâti, iar atribuirea in natura ar fi fost deturnata de la finalitatea sa prin faptul ca reclamantii-pârâti ar fi fost ingraditi în exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului de servitutea de trecere a paratilor-reclamanti. Cu alte cuvinte, acceptand o asemenea varianta s-ar fi ajuns in situatia in care reclamantii-parati ar fi datorat o sulta paratilor-reclamanti (avand in vedere dispozitiile art.673 ind.10 alin.4 Cpc) si in acelasi timp ar fi trebuit sa permita accesul permanent al paratilor-reclamanti pe terenul atribuit in natura, stanjenind in acest fel folosinta, prerogativele dreptului de proprietate si constituind o sursa permenenta de conflict intre cele doua parti.

Asa cum instanta a motivat, nu s-a putut realiza imparteala in natura in modalitatea expusa de reclamantii-pârâti, in lipsa acordului pârâtilor-reclamanti si fata de dispozitiile legii care prevad ca sulta constituie o suma de bani si nu un bun imobil (in speta o parte din terenul situat in str. F. nr.14 oferit cu valoare de sulta de catre reclamantii-pârâti). Nimic nu impiedica pe reclamantii-parati sa instraineze chiar si paratilor-reclamanti imobilul teren situat in str. F. nr.14, pentru a acoperi valoarea sultei stabilita prin prezenta hotarare.

In privinta capetelor de cerere care au facut obiectul dosarului 24204/2004 si pentru care exceptia de litispendenta nu opera intruct ele nu au format obiectul actiunii in dosarul 6462/2004, instanta a retinut urmatoarele:

Cu privire la solicitarea desfiintarii servitutii de trecere stabilita in favoarea paratilor pe suprafata de 38,750mp aflata in indiviziune, instanta a constatat ca acest pretins drept de servitute invocat si de catre pârâti in intampinare, formulat in dosarul 6462/2004, nu exista din punct de vedere juridic si nici faptic, intrucat fata de concluziile Raportului de expertiza, rezulta ca suprafata indiviza este folosita exclusiv de reclamantii-pârâti.

Din punct de vedere juridic, pentru a exista servitute este necesar sa existe un fond dominant si unul aservit, apartinand la doi proprietaie diferiti. In prezenta cauza se sustine existenta unui drept de servitute de trecere a unuia dintre copartajanti asupra terenului aflat in indiviziune. Atat paratii prin intampinare, cat si reclamantii din dosarul nr.24204/2004 de afla intr-o regretabila confuzie juridica. Nu se poate constitui un drept de servitute in privinta terenului aflat in indiviziune in favoarea unui copartajant, decat in ipoteza in care vanzatorul suprafetei de 38,750 mp , autorul comun al pârâtilor, ar fi prevazut expres un asemenea drept in actul de instrainare a terenului.

Analizand mentiunile contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.662/01.04.1999 de BNP I.M. rezulta ca intreaga suprafata de teren instrainata printre care se numara si cei 19,375 mp aflati in indiviziune nu este grevata de sarcini si servituti, nefiind exprimata vointa partilor de a crea pe viitor o asemenea servitute.

Ceea ce partile confunda este diferenta dintre dreptul de coproprietate asupra terenului aflat in indiviziune si dreptul de servitute.

Pârâti-reclamanti sustin ca au un drept de servitute pornind de la imprejurarea ca terenul in suprafata de 38.750 mp constituie o cale de acces catre corpul de cladire B aflat in proprietatea lor exclusiva. O asemenea imprejurare ar putea constitui un motiv de atribuire in natura a suprafetei aflata in indiviziunea, dar nu ca efect al unui asa-zis drept de servitute. Dreptul de servitute ar fi putut exista, in situatia in care doar o parte ar fi avut in proprietate suprafata de 38,750 mp, astfel indeplinindu-se conditia identificarii a 2 fonduri de teren distincte, aprtinand unor proprietari diferiti.

Suprafata de 38,750 mp, pana la momentul pronuntarii prezentei hotarâri, s-a aflat in coproprietatea partilor, dreptul fiecaruia de a folosi intregul bun rezultand din insasi starea de coproprietate si nu in virtutea unui drept de servitute pentru care nu sunt indeplinite conditiile prevazute de lege.

Fata de aceste motive instanta a respins ca neintemeiat capatul de cerere avand ca obiect desfiintarea dreptului de servitute asupra terenului aflat in indiviziune, retinand ca un astfel de drept nu a existat.

In privinta stabilirii unui drept de servitute de trecere a paratilor-reclamanti spre proprietatea lor pe proprietatea reclamantilor-parati din str. F. nr.14, instanta a retinut ca potrivit concluziilor raportului de expertiza, o parte a acestei suprafete este deja folosita de paratii-reclamanti pentru accesul auto catre proprietatea lor. Din schita anexata raportului de expertiza tehnica rezulta ca acest acces se realizeaza prin spatele constructiei proprietatea reclamantilor-pârâti de-a lungul proprietatii acestora. O asemenea modalitate, confirmata de utilizarea practica de catre parti permite, pe de o parte accesul auto al paratilor-reclamanti la proprietatea acestora si stanjeneste intr-o masura incomparabil mai mica proprietatea reclamantilor-parati, decat daca s-ar fi creat un asemenea drept de servitute pe terenul din str. F. nr.12 atribuit in natura reclamantilor-pârâti ca efect al sistarii starii de indiviziune.

Fata de aceste imprejurari instanta a constituit un drept de servitute de trecere in favoarea paratilor-reclamanti pe terenul proprietatea reclamantilor-parati din b-dul F. nr.14, fara ca acest drept sa conduca la alte delimitari si granituiri facute de paratii-reclamanti pe terenul aflat in proprietatea exclusiva a reclamantilor-parati.

Procedand in acesta maniera instanta a dat relevanta juridica unei situatii de fapt existente, astfel cum se desprinde din mentiunile Raportului de expertiza tehnica. Din Raportul de expertiza tehnica rezulta ca paratii-reclamanti folosesc in fapt terenul din str. F. nr.14 aflat in proprietatea reclamantilor-parati, urmand ca pe viitor acesta folosinta sa fie materializata juridic prin constituirea unui drept de servitute de trecere pentru a permite accesul auto si pietonal spre proprietatea din str. F. nr.12.

In privinta terenului din B-dul F. nr.14, sunt indeplinite conditiile necesare unui drept de servitute. Astfel exista un fond dominant, respectiv proprietatea paratilor-reclamanti din B-dul F. nr.12 si un fond aservit, respectiv terenul din str. F. nr.14, proprietatea exclusiva a reclamantilor-parati, dobandite prin contractul de vanzare-cumparea autentificat sub nr. 1635/17.08.1999 de NBP I.M.

Analiza contractului de vanzare cumparare anterior metionat, coroborata cu schita terenului anexata Raportului de expertiza tehnica, arata ca reclamantii au dobandit 35 mp dintr-un total de 600 mp, iar paratii 222 mp din aceeasi suprafata de 600 mp. Cercetand schita terenului, s-a observat ca nu se poate ajunge la cei 222 mp cumparati de parati, decat tranzitand suprafata de 35 mp cumparata de reclamanti. Pe cale de consecinta dreptul de servitute pe care instanta l-a constituit in favoarea paratilor reclamanti, in baza art. 624 C.civ. este absolut necesar pentru a asigura accesul pietonal si auto catre proprietatea lor.

Potrivit dispozitiilor art. 622 si 624 C.civ. servitutea de trecere este o servitute necontinua pentru care este necesara constituirea unui titlu. Intrucat prin contractul de vanzare cumparare nr.1635/17.08.1999 nu a fost constituit un asemenea drept de trecere, cu atat mai mult se justifica o astfel de constituire prin intermendiul unei hotarari ce urmeaza a avea valoarea unui titlu.

Constituind o servitute de trecere in favoare paratilor-reclamanti, instanta a asigurat accesul auto si pietonal al acestora catre proprietatea din b-dul F. nr.12, astfel incat nu se mai justifica un alt drept de servitute in favoarea paratilor-reclamantilor pe terenul atribuit in proprietatea exclusiva reclamantilor-parati. Scopul instituirii servitutii de trecere a fost atins, o a doua servitute de trecere pe portiunea de teren in privinta careia s-a dispus iesirea din indiviziune, îngreunand fara un motiv legitim fondul aservit, respectiv proprietatea reclamantilor-parati din b-dul F. nr.12.

Paratii reclamanti si-au asigurat, prin instituirea unei servituti de trecere prin terenul din str. F. nr.14 proprietatea reclamantilor-parati, accesul catre garajul si locuinta situate pe proprietatea lor.

In temeiul art. 728 C.civ, cu aplicarea art. 673 ind.10 alin.1 Cpc, cu referire la dispozitiile art. 622 alin.1 C.civ si 624 C.civ, instanta a admis in parte actiunea si cererea reconventionala din dosarul 6462/2004 si actiunea formulata in dosarul 24204/2005 atasat dosarului nr.6462/2004.