Lipsa acordului celuilalt coproprietar.Vanzare.

Actele juridice de înstrăinare a apartamentului, încheiate fără consimţământul  coindivizarului sunt valabile sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă, în urma unui partaj, în lotul vânzătorului.

Secţia civilă, decizia nr. 531din 23 ianuarie 2004

Reclamanta L.G. a chemat în judecată Consiliul Local Cluj, pe soţii L.G. şi L.E., soţii M.V. şi M.E. şi soţii M.F. şi M.M. solicitând : constatarea nulităţii absolute a contractelor (precizate în acţiune) prin care consiliul local pârât a vândut celorlalţi pârâţi părţi diferite (apartamente, anexe şi teren aferent) dintr-un imobil situate în municipiul Cluj-Napoca; să se dispună radierea intabulărilor efectuate în baza contractului de vânzare-cumpărare;  să se dispună ieşirea din indiviziune.

În motivarea acţiunii, reclamanta arată că prin sentinţa civilă nr. 12036/1997, definitivă şi irevocabilă, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al Statului Român, asupra cotei de ½ din imobilul situat în Cluj, cotă care a aparţinut totdeauna reclamantei; că, Statul Român, fiind proprietar numai asupra unei cote indivize, nu putea încheia în mod valabil contractele de vânzare-cumpărare, menţionate în petitul acţiunii, acestea fiind lovite de nulitate absolută, deoarece le lipseşte obiectul şi cauza licită cerută de art. 948 C. civ.; că, titlul cumpărătorilor pârâţi din contracte nefiind valabil, urmează a se radia dreptul de proprietate al acestor cumpărători, în temeiul art. 34 pct. 1 şi 37 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 115/1938.

Tribunalul Cluj, secţia civilă prin sentinţa civilă nr. 232/21 mai 2001, a admis în parte acţiunea şi a dispus sistarea stării de indiviziune   conform expertizei întocmită de expert dr. ing. B.G. - variantă întocmită în urma obiecţiunilor formulate de reclamantă -  având în vedere că, prin aplicarea Legii nr. 112/1995, imobilul s-a dezmembrat, chiriaşii cumpărând locuinţele pe care le ocupau, şi că, prin sentinţa civilă nr. 12036/1997 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, sentinţă rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că în mod nelegal a trecut în proprietatea Statului Român cota de ½ din imobilul iniţial.

Varianta reţinută de instanţă, pentru efectuarea partajului, a avut în vedere să se atribuie Statului Român cota parte din imobil în care sunt cuprinse apartamentele care au fost vândute chiriaşilor în baza Legii nr. 112/1995, iar reclamantei să-i fie atribuită suprafaţa de teren rămasă liberă şi apartamentul nr. 4 creat la subsolul imobilului, cu reducerea corespunzătoare a drepturilor pârâţilor.

Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, prin decizia  nr. 173/18.12.2002,  a admis apelul declarat de pârâţii cumpărători ai apartamentelor, astfel: s-a sistat starea de indiviziune asupra terenului prin atribuirea lui, în întregime, reclamantei; Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a fost obligat să plătească reclamantei o sultă de 506.545.000 lei; s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului; s-a stabilit o servitute de trecere, auto şi pietonal, în lungime de 17 ml şi în lăţime de 4 ml  în favoarea apartamentelor vândute chiriaşilor pârâţi; s-au respins capetele de cerere prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare.

Recursurile declarate de reclamantă şi pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca sunt fondate urmând a fi admise pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Reclamanta şi pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca    s-au aflat în indiviziune asupra imobilului format din teren în suprafaţă de 816 mp şi construcţia compusă din trei apartamente, întregul imobil fiind înscris în CF, fiecărei părţi revenindu-i în proprietate o cotă de ½ din întregul imobil.

Contrar principiilor care guvernează materia proprietăţii în indiviziune, pârâtul Consiliul Municipiului Cluj a vândut fără consimţământul coindivizarului, în speţă reclamanta, celor trei chiriaşi apartamentele pe care acestea le deţineau în imobil, precum şi cota aferentă fiecărei locuinţe, din terenul de sub construcţie, individualizând în fiecare contract părţi determinate din imobil, care s-au înstrăinat fiecărui cumpărător.

Actele juridice de înstrăinare a apartamentelor, încheiate de pârâtul coproprietar – Consiliul Municipal Cluj Napoca – fără consimţământul reclamantei, la rândul ei coproprietară asupra imobilului, sunt valabile sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă în urma unui partaj în lotul vânzătorului. Aceasta pentru că, în cazul proprietăţii pe cote părţi, ca înstrăinarea să producă efecte depline, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei având numai un drept limitat asupra bunului, exprimat printr-o cotă parte ideală care nu este determinată în materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său. În acest cadru juridic, reclamanta şi-a formulat acţiunea, arătând că solicită ieşirea din indiviziune asupra imobilului în totalitatea sa, cu motivarea că pârâtul - Consiliul Municipal Cluj – în calitate de proprietar al unei cote indivize nu putea încheia valabil contractele de vânzare-cumpărare fără consimţământul ei, care a lipsit.

Aşa fiind, pentru soluţionarea corectă a acţiunii, instanţa trebuia să dispună efectuarea unei expertize care să evalueze imobilul în ansamblu – teren şi construcţii – după care expertiză să facă mai multe propuneri de lotizare şi atribuire a loturilor între cei doi coproprietari în raport cu cota de ½ cuvenită fiecăruia.

La întocmirea variantelor de lotizare expertul urma să aibă în vedere şi contractele de vânzare-cumpărare ale apartamentelor, întocmind o variantă în care în lotul ce urma să se atribuie vânzătorului să fie incluse aceste apartamente, dar fără ca prin această variantă să fie vătămate drepturile şi interesele reclamante.

Prin varianta adoptată de instanţa de apel, reclamantei i s-a atribuit două loturi de teren, care  nu aveau nici o valoare economică, neputând fi utilizate eficient, unul dintre loturi fiind loc înfundat, fără ieşire la drumul public, iar cel de-al doilea lot este afectat de servitute de trecere cu piciorul şi autovehicule, necesar pentru utilizarea normală a celor trei apartamente din imobil.

Aşa fiind, se impune admiterea recursurilor şi casarea celor două hotărâri, în cauză urmând să fie trimisă la instanţa de fond în vederea rejudecării cu respectarea principiilor care guvernează proprietatea în indiviziune, în raport cu care se vor soluţiona şi celelalte capete de cerere din acţiunea reclamantei.

Instanţa va avea în vedere ca loturile ce se vor atribui coproprietarilor, în urma partajului, să reprezinte în mod real valoarea dreptului cuvenit, să aibă utilitate economică, putându-se, eventual, compensa valoarea lotului atribuit printr-o sultă corespunzătoare.

De asemeni, instanţa va avea în vedere că instituirea unei servituţi de trecere pe terenul învecinat pentru a se crea cale de acces pentru un eventual lot constând în teren situat în spatele clădirii, nu se poate dispune decât cu consimţământul proprietarului imobilului aservit, aspect care trebuie pus în discuţia tuturor părţilor.

Recursurile au fost admise, s-au casat hotărârile pronunţate de tribunal şi curtea de apel şi s-a trimis cauza spre rejudecare la prima instanţă.