Imobil coproprietatea statului şi persoanei fizice. Spaţiu comercial. Vânzarea imobilului. Admisibilitate.

C.civ.: art. 948 şi următ.

Legea nr. 550/2002: art. 8 alin.(3), art. 9  alin. (3) şi art. 10 alin. (2).

 1.         Potrivit dispoziţiilor coroborate din art. 8 alin. (3), art. 9 alin. (3) şi art. 10 alin. (2) din Legea nr. 550/2002, intră în competenţa de soluţionare a secţiei de contencios administrativ a tribunalului contestaţiile formulate de părţile interesate având ca obiect raportul de evaluare, stabilirea preţului de vânzare, refuzul de a încheia procesul-verbal, încheierea nelegală şi netemeinică a acestuia, precum şi refuzul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, operaţiuni care compun procedura vânzării spaţiilor comerciale şi a celor de prestări de servicii proprietate privată a statului.

2.         Acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului comercial aparţine dreptului comun, iar nu instanţei de contencios administrativ, competenţa de soluţionare revenind instanţei civile prevătută de C.pr.civ.

3.          Nefiind interzisă, vânzarea de căre stat, a imobilului din care îi reveneau cote părţi indivize, nu este nulă, ci supusă fie condiţiei suspensive (bunul să cadă în lotul vânzătorului la efectuarea partajului), fie condiţiei rezolutorii (bunul să nu cadă în lotul vânzătorului coproprietar), vânzarea fiind valabilă până la efectuarea partajului.

Î.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 1048 din 10 februarie 2005

Prin acţiunea civilă din 2 iunie 2003, reclamanţii G.M.C. şi G.L. au chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local al municipiului Lugoj, Societatea Comercială « Meridian 22 » SA Lugoj şi Societatea Comercială „GEL-COM L.G.” SRL Lugoj solicitând constatarea nulităţii absolute a:

- contractului nr. 3826 c/2002, prin care pârâta SC « Meridian 22 » SA a închiriat pârâtei SC „GEL-COM L.G.” SRL unui imobil situat în Lugoj;

- procesului-verbal de vânzare prin negociere directă din 5 mai 2003 întocmit în temeiul art. 9 din Legea nr. 550/2002, prin care aceleaşi pârâte au convenit să vândă şi, respectiv, să cumpere spaţiul comercial din imobilul anterior închiriat;

- contractului de vânzare-cumpărare nr. 26700 din 17 iunie 2003 prin care Statul Român reprezentat de Consiliul Local al municipiului Lugoj, a vândut pârâtei SC „GEL-COM L.G.” Lugoj, în temeiul Legii nr. 550/2002, cota-parte de 29/32 din imobil.

Motivând acţiunea, reclamanţii au arătat că: potrivit extrasului de carte funciară, sunt coproprietari pe cota de 3/32 din imobilul obiect al celor trei acte juridice, alături de Statul Român, care deţine cota de 29/32, imobilul nefiind niciodată spaţiu comercial; că au cerut coproprietarului să le vândă lor cota de 29/32; pârâta SC « Meridian 22 » SA a închiriat întregul imobil şi nu doar cota Statului Român;

Procesul-verbal de negociere, precum şi vânzarea efectivă au ca obiect întregul imobil, deşi în contractul de vânzare-cumpărare s-a înscris numai cota Statului Român; că negocierea şi vânzarea s-au făcut în timpul desfăşurării procesului civil prin care reclamanţii au cerut sistarea stării de indiviziune asupra imobilului; şi că vânzarea contravine prevederilor art. 4 din Legea nr. 550/2002, dat fiind că imobilul nu este spaţiu comercial şi nu este destinat comerţului cu amănuntul, iar vânzarea s-a făcut cu plata preţului în rate.

În drept, reclamanţii au invocat prevederile art. 948 şi următoarele din Codul civil.

Judecătoria Lugoj, prin sentinţa civilă nr. 2467 din 2 decembrie 2003, a respins acţiunea ca neîntemeiată, iar apelul declarat de reclamanţi a fost respins prin decizia civilă nr. 206 din 24 februarie 2004 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă.

Instanţele au reţinut, în esenţă, că: destinaţia imobilului este comercială potrivit menţiunii din caietul de sarcini întocmit în vederea vânzării, împotriva căreia reclamanţii nu s-au înscris în fals;şi în ipoteza în care imobilul nu ar avea destinaţie de spaţiu comercial şi faptul că statul este coproprietar, având numai o cotă parte din imobil, nu constituie motive de nulitate absolută a contractului prin prisma prevederilor art. 948 din Codul civil; închirierea întregului imobil, şi nu doar a cotei-părţi din proprietatea statului, era posibilă fără acordul coproprietarilor-reclamanţi, contractul de închiriere nefiind un act de dispoziţie, situaţie în care reclamanţii puteau cere doar obligarea statului la plata proporţională a chiriei încasate pentru întregul imobil; Statul Român a înstrăinat numai cota sa parte de 29/32, iar existenţa unui proces de partaj între reclamanţi şi stat la momentul vânzării, nu împiedica însăşi vânzarea, dobânditorul drepturilor statului urmând a prelua prerogativele şi locul acestuia în acel proces.

Împotriva deciziei instanţei de apel reclamanţii au declarat recurs susţinând  că:

- instanţa de apel a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă, prin aceea că nu a dispus citarea Statului Român ca persoană juridică, proprietar tabular al cotei de 29/32 din imobil;

- curtea de apel a soluţionat cauza încălcând normele de competenţă materială, neobservând că obiect al cauzei este şi discutarea valabilităţii vânzării imobilului prin negociere directă, a cărei soluţionare în primă instanţă intră în competenţa secţiei contencios administrativ a tribunalului şi nu în competenţa judecătoriei, faţă de dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 550/2002;

- administrând probe insuficiente pentru stabilirea naturii juridice a imobilului în sensul de a se lămuri dacă acesta a fost sau nu un spaţiu comercial, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre recurabilă;

- hotărârea atacată este nelegală şi prin aceea că nu s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dată de vânzarea întregului imobil de către statul copărtaş şi de vânzarea ocultă în timp ce între coindivizari exista un proces de ieşire din indiviziune.

Recursul nu este fondat.

Potrivit extrasului din Cartea Funciară nr. 2166 Lugojul German, în parcela 733/b/4/b/1/a/1 este situat imobilul loc de casă în suprafaţă de 578 m.p., o casă P + 2 etaje şi casa nr. 1537 compusă din 2 clădiri vechi.

Proprietarii imobilelor de mai sus sunt:

- Statul Român pe terenul de 322 m.p. şi pe cota de 29/32 din casa nr. 1537;

- reclamanţii G.M.C. şi G.L. pe terenul de 56 m.p. şi pe cota de 3/32 din casa nr. 1537, precum şi pe terenul de 100 m.p. şi cota de ½ din casa P + 2 etaje;

- soţii B.I. şi B.M. pe terenul de 100 m.p. şi cota de ½ din casa P + 2 etaje.

Prin Hotărârea nr. 117 din 27 august 1998 a Consiliul Local al municipiului Lugoj, locuinţele şi spaţiile cu altă destinaţie aflate în proprietatea Statului Român au fost date în administrarea SC „Meridian 22” SA Lugoj, cu începere de la data de 1 septembrie 1998.

Prin Hotărârea nr. 161/2002 a aceluiaşi consiliu local, necontestată, casa nr. 1537, compusă din 2 construcţii în suprafaţă construită de 50 m.p., a fost definită ca având destinaţie de atelier-depozitare şi a fost înscrisă în lista anexă privind spaţiile comerciale şi de prestări servicii proprietate privată a statului.

Prin contractul nr. 3826 c/2002 pârâta SC „Meridian 22” SA Lugoj a închiriat imobilul dat în administrare pârâtei SC „GEL-COM L.G.” Lugoj pentru perioada 1 mai 2000 – 1 mai 2007.

Prin procesul-verbal din 5 mai 2003, comisia de vânzare a spaţiilor comerciale din cadrul Consiliului Local al municipiului Lugoj şi pârâta SC „GEL-COM L.G.” Lugoj au convenit vânzarea aceluiaşi imobil către pârâta de mai sus în temeiul Legii nr. 550/2002.

Prin contractul nr. 26700 din 17 iunie 2003, Statul Român, prin Consiliul Local al municipiului Lugoj, a vândut pârâtei SC „GEL-COM L.G.” Lugoj cota de 29/32 părţi din casa nr. 1537 şi terenul în suprafaţă de 322 m.p., vânzarea-cumpărarea făcându-se „cu procesul, notat sub B 25 de G.M.C. şi G.L. împotriva Statului Român prin Consiliul Local Lugoj pentru sistarea stării de indiviziune” şi cu clauza încetării de drept a contractului de închiriere pentru acelaşi imobil.

Faţă de situaţia de fapt descrisă, motivele de recurs formulate de reclamanţi sunt neîntemeiate.

Hotărârea consiliului local prin care s-a stabilit destinaţia comercială a imobilului constituie probă concludentă şi suficientă privind natura juridică a acestui bun.

De altfel, reclamanţii au susţinut doar că anterior anului 2002 imobilul nu a avut asemenea destinaţie, ceea ce este adevărat, şi că nici nu i s-a dat în fapt atare utilitate până în luna mai 2003, susţineri care nu sunt de natură să schimbe regimul juridic stabilit în modul arătat.

Ca urmare, instanţele de fond şi apel au avut probe suficiente şi concludente pentru a constata destinaţia de spaţiu comercial a imobilului, neputându-li-se imputa în mod temeinic lipsa rolului activ conferit ca drept şi obligaţie prin art. 129 alin. 5 Cod procedură civilă.

În raport de corecta definire a destinaţiei de spaţiu comercial a imobilului, se constată că vânzarea este reglementată prin Legea nr. 550 din 14 octombrie 2002, care stabileşte cadrul juridic pentru vânzarea spaţiilor comerciale şi a celor de prestări de servicii, proprietate privată a statului, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale.

Potrivit art. 4 lit. a din lege, calitate de vânzător are consiliul local, care încheie contracte de vânzare-cumpărare în numele statului.

Având asemenea calitate în numele statului, Consiliul Local al municipiului Lugoj, care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se cere a se constata în procesul de faţă, are şi calitatea de parte în acest proces, reprezentând Statul Român, care,  de altfel, potrivit art. 25 din Decretul nr. 31/1954, nu poate fi citat în nume propriu, ci numai prin Ministerul Finanţelor Publice, afară de cazurile în care legea stabileşte anume alte organe în acest scop.

Aşadar, citând numai Consiliul Local al municipiului Lugoj, instanţa de fond şi de apel au respectat regulile de procedură.

Totodată, pe deplin legal instanţele s-au declarat competente a soluţiona cauza de faţă în ansamblul ei.

Potrivit dispoziţiilor coroborate din art. 8 alin. (3), art. 9 alin. (3) şi art. 10                  alin. (2) din Legea nr. 550/2002, intră în competenţa de soluţionare a secţiei de contencios administrativ a tribunalului contestaţiile formulate de părţile interesate având ca obiect raportul de evaluare, stabilirea preţului de vânzare, refuzul de a încheia procesul-verbal, încheierea nelegală şi netemeinică a acestuia, precum şi refuzul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, operaţiuni care compun procedura vânzării spaţiilor comerciale şi a celor de prestări de servicii proprietate privată a statului.

Cu alte cuvinte, doar contestaţia descrisă se soluţionează de către instanţa de contencios administrativ, nu însă şi acţiunea în constatarea nulităţii absolute a procesului-verbal de negociere, care aparţine dreptului comun, competenţa soluţionării în primă instanţă revenind judecătoriei ca instanţă de drept comun şi curţii de apel ca instanţă de apel potrivit dispoziţiilor art. 1 şi 3 din Codul de procedură civilă.

Nu este real că statul copărtaş ar fi vândut întregul bun indiviz, din contractul de vânzare-cumpărare rezultând vânzarea doar a cotei părţi de 29/32, ceea ce este pe deplin legal, nefiind prohibit de lege, iar, prin notarea în contract a procesului de partaj existent între reclamanţi, pe de o parte şi statul vânzător, pe de altă parte, acesta din urmă a transmis cumpărătorului şi calitatea sa de parte în acel proces.

În chiar ipoteza, nereală, susţinută de reclamanţi, că întreg imobilul a fost vândut, vânzarea nu este nulă, ci supusă fie condiţiei suspensive (bunul să cadă în lotul vânzătorului la efectuarea partajului), fie condiţiei rezolutorii (bunul să nu cadă în lotul coproprietarului vânzător), în oricare din ipoteze vânzarea fiind valabilă până la efectuarea partajului.

Pentru toate cele arătate, recursul, fiind nefondat, a fost respins.