Exercitarea în mod abuziv a dreptului de proprietate. Schimbare destinație imobil. Acordul coproprietarilor

Prin sentința civilă nr. 6622/10.12.2013, pronunțată de Judecătoria Sibiu, s-a admis în parte acțiunea formulată de către reclamantul T. A. în contradictoriu cu pârâții C. A. și R. I., și în consecință au fost obligați pârâții să-și dea acordul în vederea obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de funcționare de la Primărie în vederea desfășurării unei activități comerciale în imobilul proprietatea sa, iar în caz de refuz hotărârea să țină loc de acord al părților în vederea obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de funcționare de la Primărie, s-au respins celelalte pretenții ale reclamantului și s-a respins cererea pârâtului R. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că prin cererea înregistrata pe rolul instanței la data de 11.06.2013, reclamantul T. A. a chemat in judecata pârâții C. A. și R. I. solicitând instanței să fie obligați pârâții să își dea acordul în vederea obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de funcționare de la Primărie în vederea desfă?urării unei activități comerciale (birouri) în imobilul proprietate personală; obligarea pârâților de a-și da acordul în vederea modificării accesului de intrare în spațiul proprietate personală prin crearea unei intrări direct din stradă în incinta acestuia, în condițiile legale impuse de autoritățile locale din punct de vedere tehnic și urbanistic și fără a afecta structura de rezistență a clădirii; în subsidiar, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de acordul părților în vederea obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de funcționare de la Primărie, precum și a modificărilor constructive solicitate.

În motivare, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în S., str. S., nr. 1, ap. 1 și a închiriat imobilul societății comerciale SC I. SRL unde funcționează un punct de lucru, sub denumirea de A. G., asistent în brokeraj asigurări cu care are încheiat un contract de comodat.

Deoarece imobilul are destinație de locuință a demarat procedura de schimbare de destinație și a obținut de la Primărie Sibiu avizul nr. 1 în scopul eliberării certificatului de urbanism prin care se aprobă schimbarea destinației imobilului din cea de locuință în cea de spațiu comercial dar cu condiția ca toți colocatarii să își dea acordul.

Totodată firma la care a închiriat imobilul, S.C. I. S.R.L. (sub denumirea de A. G. - asistent în brokeraj asigurări), a depus documentația și prin Rezoluția nr. 5 a obținut de la Oficiul Registrului Comerțului înființarea punctului de lucru. Ultima etapă care trebuia parcursă de către firma chiriașă pentru a funcționa în legalitate era aceea de a obține certificatul de urbanism și autorizația de funcționare de la Primărie.

Potrivit setului de documente necesar aprobat de Primărie pentru obținerea acestor documente era necesar acordul colocatarilor și acordul băncii (anexat), unitate bancară de la care a contractat creditul în vederea achiziționării imobilului. Deși pe cale amiabilă în nenumărate rânduri a solicitat acordul colocatarilor (vecinilor) o parte dintre aceștia, în speță pârâ?ii, au refuzat să-l dea fără a-și motiva în vreun fel această decizie.

Le-a solicitat și acordul de a putea realiza o ușă de intrare direct din stradă în spațiu, dar nici acest lucru nu l-au acceptat. Pârâții chemați în judecată au refuzat cu rea-credință să-și de acordul, ceea ce potrivit art. 15 și art. 26 din Codul civil reprezintă un abuz de drept.

Prin refuzarea consimțământului se producea o dublă pagubă atât reclamantului, în calitate de proprietar care era lipsit de posibilitatea de a închiria spațiul, cât și societății chiriașe, care era în imposibilitate de a-și desfășura activitatea.

Din schițele și proiectele anexate privind poziționarea spațiului și din domeniul de activitate practicat de societatea chiriașă rezultă că acestea nu sunt de natură să cauzeze o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale pârâților care, în speță, nu poate fi dovedită de către aceștia. Spațiul care face obiectul acțiunii și în care se desfășoară activitatea firmei chiriașe se află imediat, la intrarea în curte pe partea dreaptă (conform schiței anexate) și astfel atât chiriașul cât și persoanele care ar vizita sediul acestuia, nu trec prin fața imobilelor pârâților și nici măcar nu pătrund în curtea interioară.

De asemenea activitatea practicată de chiriaș nu este generatoare de zgomote, gălăgie sau larmă, fiind o activitate de birou , iar numărul de angajați al firmei chiriașe se reduce la un singur angajat. Pe de altă parte, zona unde este situat imobilul este o zonă cu preponderență comercială, cu magazine, sedii de firme, instituții și birouri de interes orășenesc, iar referitor la modificările constructive solicitate privind accesul în spațiu direct din strada, se poate face dovada că aproape toate imobilele de pe acea parte a arterei au uși de intrare create ulterior direct din stradă (nu din construcție) și că în acestea se desfășoară activități comerciale.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 15, art. 26, art. 550 C. civ.

În probațiune, au fost anexate cererii, în fotocopie, înscrisuri (f 5-21).

Acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 8 lei, taxă judiciară de timbru și 0,30 lei, timbru judiciar.

Pârâtul R. I., legal citat, a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, acesta a arătat faptul că este proprietarul imobilului de pe str. S., nr. 1 împreună cu soția sa, iar de la momentul la care au început a locui în imobil, în ciuda faptului că în curte au locuit mai multe familii, nu a avut niciodată vreo problemă care să nu fi fost soluționată printr-o discuție.

Situația prezentată de către reclamant nu este una reală deoarece nu a obținut acordul celorlalți coproprietari, nici un proprietar nu a semnat vreun document prin care să se confirme cele susținute.

Nu este de acord ca în incinta spațiului descris să se desfășoare activități de genul asigurărilor. Faptul că se opun este un lucru ideatic întrucât încă din luna octombrie a anului 2012 societatea A. G. SRL își desfășoară activitatea în mod nestingherit, fără să li se fi spus anterior acest lucru.

Această activitate îi prejudiciază în calitate de proprietari întrucât le îngrădește prerogativele pe care i le conferă dreptul de proprietate prin prisma faptului că în permanență ușa de intrare în curtea comună este deschisă, fapt ce favorizează pătrunderea în această incintă a diverselor persoane.

De asemenea, le prejudiciază dreptul la intimitate întrucât imobilul proprietatea sa se află chiar în fața intrării în imobilul reclamantului, la o distanță de aproximativ 8-9 m și având o stare de sănătate precară o parte a zilei o petrece odihnindu-se pe o bancă aflată în fața imobilului.

În privința securității, arată că are o teamă ca lăsând ferestrele deschise pe perioada verii să nu pătrundă în locuință, întrucât ferestrele se află la o înălțime mică.

Soția sa a comunicat reclamantului în prezența altui vecin că este de acord cu construirea unei intrări în imobil direct din stradă.

La data de 20.08.2013 reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare.

Instanța de fond a încuviințat și a administrat în cauză proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților și proba testimonială cu martorii B. I. , R. S. A.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Din probele administrate, instanța de fond a reținut că reclamantul este proprietarul apartamentului nr. 1 situat în imobilul din S., str. S. nr. 1, iar pârâții dețin în proprietate două apartamente de la același număr administrativ, părțile fiind coproprietari ai imobilului de pe str. S., nr. 1.

Prin prezenta acțiune reclamantul dorește schimbarea destinației apartamentului proprietate personală în spațiu comercial și potrivit certificatului de urbanism emis de Primărie pentru eliberarea certificatului de atestare a schimbării destinației este necesar și acordul notarial al coproprietarilor precum și declarație pe proprie răspundere că toți coproprietarii și-au dat acordul, refuzul pârâților întemeindu-se pe dreptul lor de proprietate, pe faptul că ușa de intrare este în permanență deschisă favorizând intrarea diferitelor persoane în curtea imobilului, pârâtul invocând și încălcarea dreptului la intimitate.

Codul civil din 2009 a reglementat în mod expres în art. 15 abuzul de drept, astfel "nici un drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe". De asemenea, relevante sunt și dispozițiile art. 1353 din Codul civil 2009, dispoziții conform cărora"cel care cauzează un prejudiciau prin chiar exercițiul drepturilor sale nu este obligat să-l repare, cu excepția cazului în care acesta este exercitat abuziv".

Din lecturarea acestor dispoziții legale se desprinde ideea conform căreia exercitarea unui drept va fi considerată abuzivă atunci când dreptul nu este utilizat în vederea realizării finalității sale, ci cu intenția de a vătăma o altă persoană sau contrar bunei-credințe.

Astfel, exercitarea dreptului subiectiv civil este guvernata de următoarele principii: 1. dreptul subiectiv civil trebuie exercitat cu respectarea legii si a moralei; 2. dreptul subiectiv civil trebuie exercitat in limitele sale externe, atât de ordin material cât și de ordin juridic; 3. dreptul subiectiv civil trebuie exercitat in limitele sale interne, adică numai potrivit scopului economic si social in vederea căruia este recunoscut de lege; 4. dreptul subiectiv civil trebuie exercitat trebuie exercitat cu buna credința. Aceste patru principii sunt cumulative, în exercitarea drepturilor subiective civile nefiind suficienta respectarea numai a unuia sau a unora dintre ele. Numai daca dreptul subiectiv civil este exercitat cu respectarea celor patru principii menționate mai sus, își va dovedi exactitatea adagiul qui suo iure utitur, neminem laedit(cine își exercita dreptul sau nu vătăma pe nimeni).

Instanța de fond a apreciat că în prezenta cauză pârâții refuză a permite reclamantului de a schimba destinația imobilului în spațiu comercial în mod nejustificat având în vedere faptul că pârâtul R. invocă faptul că ușa de intrare în curtea comună este deschisă, fapt ce nu are nicio legătură cu desfășurarea activității societății A. G. SRL în imobilul reclamantului, pârâții recunoscând la interogatoriu faptul că poarta de acces nu este încuiată nici în timpul zilei și nici în timpul nopții.

În privința dreptului său la intimitate, instanța constată faptul că acest drept prezintă îngrădiri însăși prin faptul că părțile locuiesc și se gospodăresc într-o curte comună, accesul altor persoane în curtea comună neaducând atingere niciunui drept al pârâtului R.

În privința pârâtei C., la răspunsurile la interogatoriu și-a motivat refuzul de a-și da acordul reclamantului pe faptul că nu dă semnătura la nimeni, motivare ce nu are nici un fundament și este total abuzivă. Mai mult, acesta a declarat că se înțelege cu angajații societății care au închiriat spațiul și la trei luni merge să citească cantitatea de apă consumată.

Martorul B.I. (f 98), coproprietar cu părțile din prezenta cauză a relatat faptul că inițial și-a dat acordul ca reclamantul să schimbe destinația imobilului în spațiu comercial doar pentru obiectul de activitate al firmei căreia i-a închiriat apartamentul pentru ca în prezent că fie de acord ca reclamantul să-și realizeze accesul în apartament doar din stradă. Arată martorul faptul că reclamantul a încercat a discuta cu vecinii în vederea obținerii acordului.

În privința persoanelor care intră în curtea imobilul, martora R. (f 107) a relatat faptul că zilnic se prezintă la societate aproximativ 5-6 persoane și în general acești sunt agenții societății, iar intrarea în spațiu este imediat după intrarea în curte, fiind prima ușă.

Instanța de fond a reținut că nu poate fi primită nici susținerea conform căreia reclamantul nu a făcut dovada acordului scris al celorlalți coproprietari ocazie cu care acțiunea este neîntemeiată, deoarece reclamantul în situația în care ceilalți coproprietari nu ar fi de acord în scris cu schimbarea destinației spațiului are posibilitatea de a promova o acțiune și împotriva celor care deși și-au exprimat acordul verbal la momentul semnării acordului de schimbare a destinației imobilului în spațiu comercial ar refuza acest fapt.

Față de cele învederate, instanța de fond a constatat faptul că pârâții și-au exercitat dreptul de proprietate în mod abuziv aducând atingere dreptului de proprietate al reclamantului care se află în imposibilitatea de a obține schimbarea destinației imobilului în spațiu comercial, ocazie cu care va admite în parte acțiunea și va obliga pârâții să-și dea acordul în vederea obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de funcționare de la Primăria în desfășurării unei activități comerciale în imobilul proprietatea sa situat în S., str. ..., nr…, iar în caz de refuz hotărârea să țină loc de acord al părților în vederea obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de funcționare de la Primărie.

În privința petitului privind obligarea pârâților de a-și da acordul în vederea modificării accesului de intrare în spațiul proprietate personală prin crearea unei intrări direct din stradă în incinta acestuia, în condițiile legale impuse de autoritățile locale din punct de vedere tehnic și urbanistic și fără a afecta structura de rezistență a clădirii, iar în caz de refuz hotărârea să țină loc de acord al părților, instanța de fond a respins aceste pretenții având în vedere faptul că reclamantul a obținut certificatul de urbanism prin care poate crea o ușă de intrare (acces) în imobil direct din stradă, fără a avea nevoie de acordul celorlalți coproprietari deoarece acest petit este lipsit de interes, reclamantul obținând certificatul de urbanism pentru realizarea intrării în apartament direct din stradă.

În privința cererii pârâtului R. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, instanța de fond a respins această cerere având în vedere că pârâtul a căzut în pretenții, refuzul său fiind nejustificat și exercitat în mod abuziv.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta C. A. solicitând schimbarea ei, în sensul respingerii în tot a acțiunii; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea apelului s-a arătat că obligarea apelantei la a-și da acordul pentru obținerea autorizației de funcționare și a certificatului de urbanism în vederea desfășurării unei activități comerciale în spațiul reclamantului, este de natură a-i aduce prejudicii pârâtei.

Substituirea acordului pârâtei presupune că reclamantul poate desfășura orice activitate comercială în acel spațiu, inclusiv restaurant, aprozar, magazin etc. Prin schimbarea destinației spațiului reclamantului, în spațiu comercial, se va ajunge la a se permite nelimitat accesul oricărei persoane în curtea imobilului, ce poate crea nu numai disconfort, dar și o stare de risc apelantei, persoană în vârstă și bolnavă. În plus, zgomotele vor afecta viața părții în apartamentul 2. Prin crearea unei porți de acces în exterior se va afecta rezistența clădirii, se va distruge parțial fundația și se va îngrădi vederea din bucătăria părții înspre stradă. În drept au fost invocate disp. art. 1528 Cod Civil, art. 466 și urm, art. 480 alin. 2 și 3, art. 451-453 Cod de procedură civilă. Intimatul T. A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și păstrarea ca legală și temeinică a sentinței atacate. S-a mai solicitat obligarea apelantei de a răspunde pentru prejudiciile materiale și morale cauzate prin exercitarea dreptului său de proprietate abuziv și cu rea credință. S-a mai solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 500 lei reprezentând contravaloarea amenzii la care a fost obligată societatea ce funcționează în imobilul reclamantului, ca urmare a sesizărilor făcute de apelantă. Intimatul R. I. a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea apelului și respingerea acțiunii formulate de reclamant; cu cheltuieli de judecată. Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, tribunalul îl găsește a fi neîntemeiat pentru considerentele ce urmează: Apelanta a criticat sentința primei instanțe pentru aceea că, prin dispoziția dată, se realizează o atingere a dreptului ei de proprietate și, implicit, se susține un abuz de drept din partea reclamantului. O stare critică nu poate fi reținută, iar instanța de fond a interpretat exact dispozițiile legale, pornind de la o corectă stabilire a stării de fapt. Astfel, nu pot fi primite criticile apelantei potrivit cărora accesul persoanelor străine în curtea imobilului este de natură a-i aduce atingere drepturilor sale în curtea comună și chiar ar expune-o riscurilor, întrucât s-a dovedit în cauză că imobilul reclamantului, în legătură cu care se solicită consimțământul părților pentru schimbarea destinației imobilului, este chiar la stradă, așa încât persoanele ce au legătură cu activitatea societății nu pătrund până înspre apartamentul apelantei.

Așa cum a reținut prima instanță, nu există nici în prezent o temere legată de prezenta persoanelor străine în imobil, apelanta pârâtă recunoscând la interogatoriu că poarta de intrare în curte este în permanență descuiată, nu numai ziua, dar și noaptea. Apelanta a mai arătat în interogatoriu că și înainte în același spațiu a funcționat un cabinet de avocat. Apelanta a mai arătat că nu este deranjată de persoanele care lucrează deja în acel spațiu, ci de cei care ar putea venii acolo. Este adevărat, de principiu, că într-un imobil cu destinație de locuință schimbarea destinației unui apartament, pentru a se desfășura activități profesionale, poate fi în anumite condiții apreciată ca abuzivă, dar nu și în cazul de față.

Tipul de activitate ce se desfășoară, ce nu presupune producerea de zgomote, mirosuri neplăcute, sau prezența multor persoane străine, precum și faptul situării apartamentului indicat după intrarea în curte, precum și aspectul că se află într-o zonă în care în mai multe imobile se desfășoară activități de comerț, face ca susținerile apelantei privind atingerea dreptului ei de proprietate sau abuzul de drept al reclamantului să nu poată fi primite.

Nici criticile legate de afectarea structurii imobilului, în cazul edificării unei intrări directe din stradă, nu pot fi primite, întrucât ele nu au fost probate în nici un fel. În plus, acordarea de către autoritățile competente a autorizației de construire pentru ușa de intrare se va face numai după întocmirea unui proiect care va evidenția că acest aspect nu este de natură a pune în nici un fel în pericol structura de rezistență a clădirii.

Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept și în temeiul disp. art. 480 Cod de procedură civilă, tribunalul va respinge ca neîntemeiat apelul declarată de pârâtă. Se vor respinge ca inadmisibile și pretențiile materiale ale intimatului T. A., acesta neformulând apel împotriva sentinței, iar aceste pretenții nu au făcut obiect al cererilor sale în primă instanță, așa încât sunt incidente și disp. art. 478 alin. 1 Cod de procedură civilă. Ca urmare a respingerii apelului, nu se vor acorda cheltuieli de judecată nici apelantei, întrucât nu sunt incidente dispozițiile art. 451 Cod de procedură civilă, și nici intimatului R. I., care a solicitat admiterea apelului. Intimatul T. A. nu a solicitat cheltuieli de judecată.