Dreptul de superficie. Condiții de constituire

Suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparținând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcției, aparținând unei alte persoane nu dă naștere prin ea însăși unui drept de superficie, în absența unui act juridic sau fapt juridic care să-l constituie ori a unei dispoziții legale pe care să se întemeieze.

Astfel, constatarea existenței dreptului de superficie în beneficiul locatarului terenului este ilegală în absența actului juridic, respectiv a unei convenții, încheiate în formă autentică, având ca obiect nașterea acestui drept și stabilirea întinderii sale ca dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului aparținând locatorului.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4127 din 22 noiembrie 2013

I – Hotărârea pronunțată în cauză de Tribunalul București, Secția a VI-a civilă ca primă instanță.

Prin sentința civilă nr. 16477 din 5 noiembrie 2012, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC F. SA în contradictoriu cu pârâta SC A. SA și, în consecință, a obligat societatea pârâtă la plata sumei de 292.102,42 lei din care 61.428,36 lei debit principal reprezentând chirie datorată pentru perioada noiembrie 2009-ianuarie 2011 și 230.674,06 lei penalități de întârziere pentru perioada aprilie 2008 - ianuarie 2011.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că între reclamantă, în calitate de vânzătoare, și SC E. SA, societate absorbită ulterior de pârâta SC A. SA, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat la data de 28 septembrie 2005 contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1982 de către BNP Z.R. având ca obiect imobilul denumit cantină situat în București, str. I.M. nr. 67-92, sector 3.

Prin contract părțile au convenit ca terenul aferent construcției să fie închiriat cumpărătoarei la prețul pieții din zonă, până la soluționarea litigiului asupra acestuia, după care va fi vândut cumpărătoarei imobilul la prețul pieții.

A reținut instanța că la data de 3 decembrie 2007 între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere nr.1948 pentru terenul aferent imobilului cantină ce a făcut obiectul vânzării-cumpărării dintre părți, stabilindu-se o chirie lunară de 700 euro plus TVA la cursul BNR din data de 1 a lunii.

Potrivit actelor dosarului, instanța a constatat că începând cu luna aprilie 2008 pârâta nu a mai achitat chiria și utilitățile stabilite prin contractul de închiriere 1948, astfel că printr-o sentință pronunțată la 12 iulie 2010 (nr. 9099), definitivă prin neapelare, pârâta SC A. SA a fost obligată la plata chiriei restantă și a utilităților pentru perioada aprilie 2008 – octombrie 2009.

Cu privire la chiria datorată pentru perioada noiembrie 2009 – ianuarie 2011 ce formează obiectul prezentei acțiuni, prima instanță a constatat că pârâta locator datorează chiria pentru folosința terenului în baza contractului de închiriere nr. 1982, care deși încheiat pe o perioadă de un an, a continuat să-și producă efectele în baza tacitei relocațiuni conform art. 1452 C. civ.

Reținând și incidența dispozițiilor art. 1492 pct. 2 C. civ. instanța a obligat pe pârâtă la plata chiriei restante și a utilităților pe perioada noiembrie 2009-ianuarie 2011, precum și la plata penalităților de întârziere în baza clauzei penale inserate în contract prin care părțile au convenit o penalitate de 0,4% din suma datorată pentru fiecare zi de întârziere a plății chiriei la termenul stipulat respectiv la începutul lunii, pentru luna în curs în intervalul calendaristic ziua 1-3 de la data primirii facturii.

II- Apelul. Decizia nr. 88 din 26 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a V-a civilă.

Împotriva sentinței fondului a declarat apel pârâta SC A. SA susținând că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică.

În esență, pârâta a arătat că suma la care a fost obligată nu are suport legal, deoarece contractul de închiriere încheiat pentru terenul aferent construcției nr. 1948 din 3 decembrie 2007 a încetat de drept la data de 31 decembrie 2008 prin expirarea termenului convenit de un an până la care urma să se clarifice litigiul asupra terenului purtat de reclamantă.

A susținut pârâta că în cauză nu operează tacita relocațiune față de dispozițiile art. 1452 C. civ.

Sub un al doilea aspect pârâta a arătat că suma la care a fost obligată de 61.428,62 lei reprezentând chirie și utilități nu este defalcată pe cele două componente, iar utilitățile au fost plătite direct instituțiilor abilitate cu încasarea lor.

În fine, sub un ultim aspect a invocat excepția prematurității cererii față de lipsa dovezilor privind îndeplinirea procedurii prealabile a concilierii directe.

Prin decizia civilă nr. 88 din 26 februarie 2013, Curtea de Apel București, Secția a V-a civilă, a admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței 16477 din 5 noiembrie 2012 pronunțată de Tribunalul București, pe care a schimbat-o în tot în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamantă ca neîntemeiată.

În argumentarea soluției adoptate, instanța de apel a apreciat că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat nr. 1982 din 28 septembrie 2005 pârâta a dobândit un drept de superficie constând în dreptul de proprietate asupra construcției cantină și dreptul de folosință asupra terenului de 682,55 mp de sub construcție, proprietatea SC F. SA, drept care îi conferă pârâtei posesia și folosința terenului.

În acest context, a apreciat curtea, contractul de închiriere privind terenul de 682,55 mp de sub construcție, încheiat de părți la 3 decembrie 2007, este lipsit de cauză, respectiv de contraprestația locatorului SC F. SA, deoarece dreptul de folosință asupra terenului era deja în patrimoniul SC A. SA în virtutea calității sale de superficiar.

În sfârșit, în continuarea raționamentului său juridic, instanța a apreciat că deși nu a fost învestită cu o cerere principală sau reconvențională având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere pentru lipsa cauzei ca element esențial al valabilității unui act juridic, pretențiile întemeiate pe un act juridic nevalabil apar ca nefondate.

Sub un al doilea aspect, Curtea a apreciat că sentința fondului este netemeinică deoarece facturile anexate la cererea de chemare în judecată pentru plata utilităților nu sunt acceptate la plată de către pârâtă, iar prin contractul de închiriere părțile nu au prevăzut valoarea acestor utilități sau modul de determinare a sumelor datorate cu acest titlu, astfel că reclamanta nu a făcut dovada existenței unei creanțe certe, lichide și exigibile pentru sumele solicitate ca utilități.

III- Recursul.

Împotriva acestei decizii, reclamanta SC F. SA a declarat recurs la data de 25 aprilie 2013, în termen legal solicitând modificarea deciziei în sensul respingerii apelului pârâtei și menținerii sentinței pronunțate de prima instanță.

Recurenta și-a întemeiat criticile aduse deciziei atacate pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., vizând interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății și încălcarea sau aplicarea greșită a legii, în dezvoltarea cărora a susținut, în esență, următoarele:

Instanța de apel a denaturat voința părților exprimată clar în contractul de vânzare-cumpărare al imobilului cantină, în care se precizează că pentru folosința terenului, urma să se perceapă o chirie la prețul zonei, în baza unui contract de închiriere.

Între părți, în baza acestei convenții au fost încheiate începând cu 26 octombrie 2005 trei contracte de închiriere succesive, respectiv contractul nr. 2125/2005 valabil până la 30 octombrie 2006, contractul de închiriere nr. 1997/2006 valabil până la 30 octombrie 2007 și contractul nr. 1948 pe care se întemeiază pretențiile din acest dosar, contract care a fost avut în vedere la pronunțarea sentinței civile nr. 9099 din 12 iulie 2010 de către Judecătoria sector 3 prin care pârâta a fost obligată la plata chiriei în sumă de 67.412 lei pentru perioada aprilie 2008-octombrie 2009.

Concluzionând pe acest aspect, recurenta a susținut că nu există nicio dispoziție legală sau o înțelegere a părților care să justifice transmiterea în cauză a dreptului de folosință instituită asupra terenului odată cu dreptul de proprietate asupra construcției.

Referitor la constatările instanței de apel cu privire la nevalabilitatea contractului de închiriere pentru lipsa cauzei, recurenta a arătat că aceste aspecte nu au fost puse în discuția contradictorie a părților, atitudinea instanței fiind părtinitoare.

În același sens, recurenta a susținut că argumentele instanței referitoare la sumele datorate cu titlu de utilități și penalități, care nu ar fi determinate sau determinabile, nu au constituit motive de critică în apelul declarat de pârâtă, nu au fost puse în discuția părților fiind prezentate în conținutul deciziei, fără a avea posibilitatea de a le contracara.

La data de 21 noiembrie 2013, intimata SC A. SA a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de reclamanta.

Intimata a redat în conținutul întâmpinării motivele sale de apel susținând că a contestat tacita relocațiune a contractului de închiriere, iar dobândirea dreptului de superficie asupra terenului a fost constatată în mod legal de instanța de apel.

Înalta Curte, verificând în cadrul contractului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este fondat pentru considerentele ce urmează:

1. Instanța de apel a statuat nelegal existența dreptului de superficie al pârâtei asupra terenului aferent construcției dobândite prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1982/2005 în condițiile în care actul nu conține și acordul părților privind constituirea unui drept de superficie al pârâtei, asupra terenului aferent construcției dobândite. Dimpotrivă, rezultă din conținutul actului, în mod clar, explicit și necontestat că asupra terenului aferent construcției părțile au înțeles să încheie un contract de închiriere, până la clarificarea situației juridice litigioase a acestuia, urmând ca, ulterior, terenul să fie vândut proprietarului construcției, la prețul zonei, ceea ce echivalează cu o promisiune de vânzare-cumpărare.

Așa fiind, constatarea existenței dreptului de superficie în beneficiul pârâtei este ilegală în absența actului juridic, respectiv a unei convenții, încheiate în formă autentică, având ca obiect nașterea acestui drept și stabilirea întinderii sale ca dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului aparținând reclamantei.

Altfel spus, suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparținând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcției, aparținând unei alte persoane nu dă naștere prin ea însăși unui drept de superficie, așa cum apreciază instanța de apel, în absența unui act juridic (convenție) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripție achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziții legale pe care să se întemeieze.

În această concluzie, Înalta Curte are în vedere natura dreptului de superficie – drept real principal imobiliar – și regimul său juridic statuat jurisprudențial și doctrinar sub imperiul vechiului cod civil potrivit căruia dreptul de superficie nu se constituie prin simplul fapt al deținerii sau ridicării unei construcții pe terenul altuia; el nu poate fi constituit decât în baza unui titlu, prescripție sau ex lege, or, niciuna dintre aceste modalități de dobândire de superficie nu este invocată în cauză.

Împrejurarea că voința părților semnatare ale actului de vânzare-cumpărare al construcției a fost în sensul închirierii terenului aferent construcției, și nu în sensul constituirii unui drept de superficie, rezultă incontestabil nu numai din termenii contractului de vânzare-cumpărare clar și expliciți, nesusceptibili de interpretare, dar și din conduita lor ulterior vânzării construcției, între părți, respectiv reclamanta proprietarul terenului și pârâta proprietar al construcției încheindu-se succesiv trei contracte de închiriere pentru terenul aferent construcției.

Distinct de aceste încălcări de drept material, Înalta Curte a constatat că instanța de apel era datoare potrivit art. 129 alin. (4) C. proc. civ. să pună în discuția părților existența dreptului de superficie în condițiile în care el nu a fost invocat nici în fața primei instanțe și nici prin motivele de apel formulate de pârâtă.

Faptul că, în cursul dezbaterilor, instanța a solicitat lămuriri părților numai cu privire la întinderea terenului aferent construcției nu impune concluzia respectării principiului contradictorialității și al dreptului la apărare care constituie obligații ale instanței în îndeplinirea rolului său de păzitor al bunei administrări a justiției.

În fine, cu privire la calificarea contractului de închiriere nr. 1948/2007 pe care reclamanta își întemeiază pretențiile ce fac obiectul acțiunii introductive, ca fiind lipsit de cauză, curtea de apel, își fundamentează această concluzie pe stabilirea ilegală a unui drept de superficie în favoarea pârâtei pentru terenul ce a făcut ulterior obiectul închirierii, așa încât, pentru argumentele expuse anterior și această dezlegare dată de instanța de apel este nelegală.

În același sens, Înalta Curte observă că, potrivit înscrisurilor administrate în cauză, valabilitatea acestui contract de închiriere a fost confirmată dându-se eficiență, în cadrul unui proces anterior purtat între părți având ca obiect plata chiriei datorate pentru teren pe perioada aprilie 2008-octombrie 2009, finalizat prin sentința civilă nr. 9099 din 21 iulie 2010 a Judecătoriei Sector 3 București, rămasă definitivă și irevocabilă. Așa fiind, această statuare se impune ca valabilă și în prezentul litigiu prin efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, constituind un veritabil impediment peremptoriu în calificarea lui de către instanța de apel ca lipsit de valabilitate.

În ceea ce privește suma datorată de pârâtă cu titlu de utilități, aprecierea instanței de apel în sensul că reclamanta nu deține o creanță certă, lichidă și exigibilă deoarece suma nu este determinată și nici determinabilă, este contrazisă de înscrisurile administrate în cauză, (centralizator și facturi în care chiria și utilitățile sunt evidențiate separat sub aspectul cuantumului și a perioadei pentru care sunt datorate) înscrisuri pe care însăși instanța de apel le invocă, atunci când respinge probe cu expertiză contabilă solicitate de pârâta-apelantă cu motivarea explicită că la dosar s-a depus un centralizator cu sumele solicitate în care s-a indicat modul de calcul, fiind anexate facturile aferente.

Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, găsind motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., a admis recursul și a modificat decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de pârâta SC A. SA împotriva sentinței fondului.