Dreptul de servitute

Definitie si caractere juridice

Potrivit art. 576 C. Civ. servitutea este o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil având un alt proprietar.

Doctrina defineste însa servitutea ca fiind dreptul real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care apartin la proprietari diferiti.

Caracterele juridice sunt urmatoarele:

a) servitutea este un drept real imobiliar asupra lucrului altora (jus in re aliena); ele se constituie numai în folosul si respectiv în sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;

b) servitutea presupune existenta a doua imobile, nu neaparat vecine ce apartin la doi proprietari diferiti;

c) servitutea este un drept accesoriu al fondului caruia îi profita urmând soarta acestuia; ea nu este un drept de sine statator si tocmai datorita caracterului ei nu poate fi înstrainata, urmarita, ipotecata separat ci numai împreuna cu fondul dominant caruia îi profita;

d) servitutea are caracter perpetuu (consecinta caracterului accesoriu); are aceeasi durata ca si dreptul de proprietate. Perpetuitatea este însa de natura servitutii si nu de esenta ei si va ramâne asa daca partile n-au stabilit altfel;

e) servitutea este indivizibila însemnând prin aceasta ca servitutea greveaza întregul fond aservit si profita întregului fond dominant. Daca imobilul fiind aservit apartine mai multor coproprietari nu se poate constitui servituti decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Constituirea servitutii în favoarea unui imobil, fond dominant, coproprietate a mai multor persoane se poate însa realiza si cu acordul unuia dintre copartasi întrucât actul de constituire le profita tuturor.

Clasificarea servitutilor

A. origine si modul de constituire art. 577 din C. civ. le clasifica astfel:

- servituti naturale, care se nasc din situatia naturala a fondurilor (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de granituire);

- servituti legale, constituite expres de lege (servitutea zidului, a santului comun, servitutea de vedere);

- servituti stabilite prin fapta omului (prin conventie, uzucapiune si destinatia proprietarului).

Aceasta clasificare pe care Codul Civil o face a fost criticata în doctrina aratându-se ca de fapt servitutile legale includ pe cele naturale si ca primele sunt în fapt limitari ale dreptului de proprietate, ele sunt simple obligatii izvorâte din raporturile de vecinatate.

 B. obiectul lor:

- servituti pozitive, sunt acelea care îndreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa faca, în mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit;

- servituti negative care impun proprietarului fondului aservit anume restrictii sau limitari în exercitarea dreptului de proprietate;

C. cum sunt stabilite în folosul unei cladiri:

-servituti urbane care sunt cele stabilite în folosul unei cladiri;

-servituti rurale, care sunt cele stabilite în folosul unui teren;

D. modul de exercitare:

- servituti continue, pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omului;

- servituti necontinue sunt acelea pentru a caror exercitare si existenta este necesar faptul actual al omului.

E. modul în care se manifesta:

- servituti aparente care se recunosc datorita unor semne exterioare;

- servituti neaparente a caror existenta nu poate fi cunoscuta din semne sau lucrari exterioare vizibile.

Servitutile naturale

Aceste categorii de servituti sunt simple îngradiri sau limitari normale ale atributelor, de regula a celui de folosinta din continutul juridic al dreptului de proprietate. Ele sunt reglementate de art. 578 – 585 Cod Civil. Aceste servituti mai pot fi împartite în doua categorii: servituti reciproce sau bilaterale si servituti nereciproce sau unilaterale. Primele sunt acele îngradiri sau limitari legale ale dreptului de proprietate prevazute de lege în folosul si respectiv sarcina a doua imobile, fiecare fiind în raport cu celalalt în acelasi timp, atât fond dominant, cât si fond aservit si dimpotriva celelalte servituti (nereciproce sau unilaterale) sunt acelea care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile si în sarcina celuilalt imobil, în asa fel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat.

a) Servitutea de scurgerea apelor naturale este reglementata de art. 578 Cod Civil: „locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg, fireste, din locurile superioare fara ca mâna omului sa fi contribuit la aceasta”. Se are în vedere curgerea fireasca a apelor în cazul imobilelor situate în pante. Proprietarul locului inferior este obligat sa nu faca nimic de natura a stavili apele, iar cel al fondului superior sa nu faca nimic pentru a dirija apele catre locul inferior. Daca proprietarul fondului inferior efectueaza lucrari ce obstaculeaza scurgea apelor, el poate fi obligat sa respecte servitutea nascuta din situatia locurilor desfiintând lucrarile efectuate.

b) Servitutea izvoarelor este reglementata în art. 579 – 581 Cod Civil. Potrivit art. 579 Cod Civil: „cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate face orice întrebuintare cu dânsul, fara a vatama dreptul ce proprietarul fondului inferior l-a dobândit prin titlu sau prin prescriptie asupra acelui izvor”. De asemenea se interzice proprietarului fondului pe care se afla un izvor ce da apa necesara unei comune sau altei asezari sa faca orice lucrare de natura a-i schimba cursul.

c) Servitutea de îngradire este reglementata de art. 585 Cod Civil: „tot proprietarul îsi poate îngradi proprietatea”. Conform acestui text îngradirea proprietatii ne apare ca fiind o facultate a proprietarului si nu o obligatie. Îngradirea este obligatorie doar pentru proprietatile situate în orase si suburbii (mediul urban) – art. 600 Cod Civil – dar si în acest caz vointa partilor are un rol hotarâtor. Doctrina si practica considera ca dreptul de îngradire nu este o servitute, ci o simpla manifestare a dreptului de proprietate.

d) Servitutea de granituire reglementata în art.584 Cod Civil: „orice proprietar poate îndatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa; cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate”. Asadar proprietarul poate obliga pe vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii lipite de a sa. Cheltuielile se suporta în proportie egala. Daca granituirea nu se va face amiabil, se poate introduce o actiune în granituire pentru determinarea limitelor fondurilor învecinate.

Servitutile legale

a) Servitutea de trecere pe locul vecin care potrivit art. 616 – 619 Cod Civil, consta în dreptul proprietarului locului înfundat de a cere vecinului sau dreptul spre trecere spre calea publica pentru folosirea fondului, cu îndatorirea de a-l despagubi pentru pagubele ce i le-ar produce.

Dreptul ce rezulta din servitutea de trecere este recunoscut indiferent daca este vorba de fond îngradit sau neîngradit, urban sau rural, cladit sau necladit, si indiferent cui ar apartine fondul aservit.

Este suficient sa se dovedeasca caracterul de loc înfundat al fondului dominant, prin loc întelegându-se, un loc ce este înconjurat de alte proprietati diferite fara ca proprietarul sa aiba iesire la calea publica. În practica judiciara s-a decis ca acest text trebuie sa îsi gaseasca aplicare si în cazurile în care iesirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasa.

Daca locul respectiv are însa iesire la calea publica pe un drum care, în anumite împrejurari este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu unele amenajari si oarecare cheltuieli, nu se mai considera loc înfundat.

Daca s-a ajuns la situatia de loc înfundat datorita faptei proprietarului, cum ar fi edificare a unor constructii, în asa fel încât s-a blocat iesirea la drumul public sau vânzarea unei parti din teren cu care ocazie vânzatorul si-a înfundat restul terenului, el numai este îndreptatit sa ceara un drept de trecere pe terenul vecinului.

În situatia unui teren ce apartine mai multor copartasi cu iesire la calea publica, împartirea terenului, prin formarea de parcele, fara iesire la calea publica, pentru unii din fostii proprietari, nu le da acestora dreptul sa pretinda iesirea la drumul public pe fondul unui alt proprietar strain de coproprietate.

Se poate constitui servitute de trecere si daca unul sau ambele fonduri sunt proprietate comuna deoarece servitutea este o sarcina ce profita tuturor coproprietarilor fondului aservit.

Dreptul de trecere trebuie sa se exercite pe acolo pe unde se poate realiza cel mai scurt drum la calea publica (art. 617 Cod Civil), însa la alegerea locului de trecere sa se aiba în vedere, sa se produca cea mai putina paguba aceluia pe al carui teren urmeaza sa aiba loc trecerea la calea publica (art. 619 Cod Civil). Deci, daca prin alegerea celui mai scurt drum la calea publica se cauzeaza o paguba mai mare decât pe un drum mai lung, ce ar cauza o paguba mai mica, proprietarul locului de trecere poate pretinde ca locul de trecere sa existe pe drumul mai lung.

Dreptul de a cere vecinului o trecere pentru a iesi la calea publica este un drept imprescriptibil.

Situatia nu este aceeasi pentru dreptul la despagubire al proprietarului pe locul caruia se afla drumul de trecere (art. 619 Cod Civil) care este prescriptibil.

b) Servitutea referitoare la vederea pe proprietatea vecinului. Prin dispozitiile cuprinse în art. 611 – 613 Cod Civil, legiuitorul a stabilit anumite conditii cu privire la construirea de ferestre sau deschideri prin care sa fie cu putinta vederea spre proprietatea vecinului.

Distantele stabilite sunt de 1,90 metri si respectiv 0,60 metri, cum vederea este dreapta (zidul în care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despartitoare) sau piezisa (zidul este perpendicular pe linia despartitoare) si se calculeaza de la zid pâna la linia despartitoare a celor doua proprietati si nu pâna la casa vecinului. Distanta de 0,60 metri este folosita atunci când este vorba de ferestre, balcoane, terase, etc, oblice adica deschise în planuri, formând un unghi drept cu linia despartitoare.

Spre deosebire de textul corespunzator, din Codul civil francez art. 612 Cod Civil Român se refera numai la vedere nu si la deschideri pentru aer si lumina. S-a pus deseori problema daca se pot deschide ferestre de lumina nu de vedere, adica ferestre opace, dar prin care trece lumina ?

Practica judiciara a statuat ca deschiderile pentru aer si lumina se pot practica la orice înaltime, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate si nu sunt de natura sa aduca nici un prejudiciu proprietarului fondului vecin.

Asadar, sunt doua probleme diferite. Una este posibilitatea constituirii unei ferestre de lumina opace nu de vedere, care constituie un act de folosinta normala a dreptului de proprietate, si alta este aceea daca prin folosirea prelungita a unei asemenea ferestre se poate ajunge crearea unei servituti de vedere pe cale de prescriptie împotriva proprietarului locului vecin. O asemenea servitute de lumina nu s-ar putea dobândi decât daca proprietarul care construieste fereastra întovaraseste actul sau de folosinta, de lucrari vizibile si aparente executate chiar pe locul sau si care sa evidentieze începutul unei adevarate posesii fata de locul vecin, susceptibila de a servi drept fundament unei prescriptii.

c) Servitutile referitoare la plantatii si constructii prevad faptul ca proprietarul unui teren nu are dreptul de a planta ori construi pe terenul sau pâna la limita lui extrema, adica pâna la linia despartitoare dintre el si terenul vecin

Art. 607 Cod Civil dispune ca proprietarul unui teren se poate apropria cu plantatiile lui de terenul vecin daca respecta distanta fata de linia despartitoare a celor proprietati prevazuta prin regulamente particulare ori prin obiceiuri constante si recunoscute, iar în lipsa acestora daca se respecta distanta de 2 metri pentru arborii înalti si de 0,5 metri pentru celelalte plantatii sub sanctiunea ca în caz contrar proprietarul locului vecin sa poata cere scoaterea plantatiilor puse la o distanta mai mica.

De asemenea proprietarul locului vecin poate obliga pe proprietarul locului pe care se afla arborii, sa taie crengile acestor arbori care s-au întins deasupra locului care este proprietatea sa si are dreptul de a taia el însusi radacinile acestor arbori atunci când ele s-au întins pe pamântul sau (art. 608, alin. 2-3 Cod Civil).

Distantele prevazute de lege se vor masura de la inima arborelui, iar nu de la suprafata lui exterioara si pâna la linia despartitoare între cele doua proprietati vecine, caci astfel distantele ce au putut fi respectate în momentul sadirii arborilor s-ar gasi mai târziu, micsorate prin aceea ca, prin crestere, trunchiul arborilor s-a îngrosat, s-a marit.

Arborii ce se afla în gardul comun sunt comuni ca si gardul si fiecare din ambii proprietari este în drept a cere sa-i taie.

Cei doi proprietari pot conveni ca distanta la care se fac plantatiile sa fie mai mica decât cea prevazuta de lege conventie care poate fi expresa dar si tacita, achiesarea putând sa rezulte din neopunerea la efectuarea plantatiilor si atitudinea pozitiva îndelungata a celui care putea cere desfiintarea lor.

Obligatia de a respecta distanta plantatiilor dispare când proprietarului fondului a obtinut servitutea de a avea plantatii la distanta mai mica, servitute care fiind continua si aparenta poate fi dobândita prin uzucapiune.

În ce priveste pomii fructiferi urmeaza sa se aiba în vedere si Legea nr. 11/1974 a pomiculturii (a se vedea si actiunea în granituire).

Constructiile care se pot ridica pe un teren cum ar fi un put, o fierarie, un cuptor sau o soba, un ocol de vite, o magazie de sare sau de substante explozibile nu pot fi executate decât daca se lasa de linia despartitoare dintre cele doua locuri vecine distanta prescrisa de regulamente si de legile în vigoare sau daca se fac lucrari speciale prescrise de aceste regulamente si legi în scopul de a nu aduce vatamare vecinului (art. 619 Cod Civil).

În acest sens se vor respecta dispozitiile Legii nr. 50/1991 privind autorizatiile pentru constructii si stimularea construirii locuintelor si Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.

Art. 610 Cod Civil nu prevede vreo distanta la care sa se poata construi în lipsa de regulamente sau obicei al locului. De aceea ramâne instantei rolul de a stabili daca prin construire s-au produs vatamari vecinului sau daca ea s-a efectuat facându-se lucrarile necesare pentru a nu a aduce vatamari.

d) Servitutea privind picatura streasinilor prevazuta de art. 615 Cod Civil, este o obligatie impusa celui care construieste o casa de a-si face streasina în asa fel încât apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau sau în strada si nu pe terenul vecinului.

e) Odata apa de ploaie cazuta pe fond, conform art, 615, aceasta apa poate fi lasata sa se scurga pe fondul inferior în mod natural, deoarece vecinul este supus la servitutea de scurgere conform art. 578.

Însa nici aceasta obligatie relativa la picatura stresinilor nu este în fapt o adevarata servitute. Ea se poate învinge prin servitutea contrarie, adica prin dreptul dobândit de proprietar de a lasa sa se scurga pe streasine fondul vecin si acest drept poate fi dobândit prin titlu, prescriptie sau destinatia proprietarului.

Toate aceste servituti legale sunt considerate ca fiind îngradiri legale de interes privat.