Drept de superficie dobandit cu acordul Statului Roman.

La data de 20.03.2002 a fost organizata de catre Casa Judeteana de Pensii Iasi licitatia pentru vânzarea bunurilor imobile ale S.C. S S.A., în cadrul procedurii de executare silita a acestei societati.

Urmare acestei licitatii, reclamanta S.C. A S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate pentru un numar de 9 cladiri ale debitoarei S.C. S S.A., potrivit proceselor-verbale de licitatie 1437, 1438, 1439, 1440, 1441, 1442, 1443, 1444 si 1445 si facturii fiscale nr. 0764864 din 23.04.2002, filele 76-89 dosar.

Dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat în cartea funciara nr. 844 superficie a localitatii Miroslava, prin încheierea nr.11919/05.08.2002, fila 90 dosar.

Prin contractul autentificat sub nr. 1573/14.08.2002, filele 91-92 dosar, S.C. S S.A. a recunoscut dreptul de superficie al reclamantei S.C. A S.R.L. pentru terenul aferent celor 9 constructii, în suprafata totala de 19.343,23 mp, drept de superficie care a fost intabulat în cartea funciara de pe lânga Judecatoria Iasi prin încheierea nr.1919/2002.

În anul 2002, prin contractul autentificat dosar S.C. A S.R.L. a înstrainat catre "B" GMBH, o cota indiviza de 70% din cele 9 cladiri enumerate mai sus.

În anul 2004, persoanelor fizice X,Y,Z li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 10.000 mp teren aflat în parcela de pe raza comunei Miroslava, prin titlul de proprietate, acest teren facând parte din suprafata totala de 19.343,23 mp si este pozitionat sub 6 din cele 9 constructii ale reclamantelor.

La data de 4.12.2007 prin contractul de vânzare-cumparare autentificat numitii X,Y.Z au vândut terenul în litigiu catre S.C. M S.R.L, aceasta la rândul sau înstrainându-l catre pârâta SC E SRL.

Potrivit art. 492 C. civ., proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor executate pe teren, reglementarea decurgând din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobândire a proprietatii.

Art. 494 din acelasi cod reglementeaza drepturile ce se nasc din ridicarea unor constructii sau executarea unor plantatii de catre un tert.

În asemenea situatii, chiar daca edificarea constructiilor sau executarea plantatiilor s-a facut cu buna-credinta, nu se poate naste un drept real, ci un drept de creanta.

Exista însa posibilitatea, la care se refera art. 492 C. civ. în partea finala, de a fi înlaturata prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra constructiilor de pe teren, daca se dovedeste ca acestea au fost efectuate de o alta persoana pe baza unei conventii care sa justifice dobândirea dreptului de proprietate al constructorului asupra constructiei respective, cât si dreptul sau de folosinta asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.

Dreptul de superficie este un drept real principal ce consta în dreptul de proprietate pe care îl are o persoana, numita superficiar, asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari aflate pe terenul ce apartine altei persoane, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta.

S-a invocat în cauza faptul ca SC S SA proprietarul constructiilor nu a fost proprietar al terenului si nu a avut recunoscut nici dreptul de administrare al terenului în litigiu. Cu toate acestea numitilor X,Y,Z li s-a reconstituit în proprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 suprafata de teren de 1 ha pe care se afla amplasate constructiile , terenul fiind preluat de comisia locala în vederea reconstituirii de la SC S SA.

Din înscrisurile depuse rezulta indubitabil faptul ca terenul reconstituit în proprietatea lui X,Z,Y s-a aflat o perioada îndelungata, pâna la preluarea de catre comisia locala si validarea preluarii de catre comisia judeteana, în proprietatea statului, chiar daca nu a mai fost inventariat de catre ADS ca facând parte din domeniul public sau privat al statului.

Daca terenul nu ar fi iesit din proprietatea persoanelor fizice , nu ar mai fi fost necesara reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea acestora.

Ca efect al prevederilor Legii nr. 15/1990, societatea comerciala SC S SA a primit în exploatare terenul pe care se aflau constructiile proprietatea sa. Nu s-a facut dovada ca societatii i s-a eliberat un certificat de atestare a dreptului de proprietate pentru terenurile ce fac obiectul Hotarârii nr.16 din 2000 a Comisiei Judetene Iasi.

Însa prin simplul fapt ca hotarârea amintita a validat o preluare a terenului de la SC S SA, teren pentru care apoi s-a reconstituit dreptul de proprietate persoanelor de la care autoarea pârâtei a dobândit în final terenul, se face dovada ca statul român a detinut în proprietate acel teren în întreaga perioada scursa între momentul deposedarii vechilor proprietari si cel al punerii la dispozitia comisiei locale în vederea reconstituirii.

Pe de alta parte, nici pârâta nu a contestat împrejurarea ca reclamantele au un drept de proprietate asupra constructiilor edificate pe terenul pârâtei, în perioada în care acesta nu se mai afla în proprietatea vreunei persoane fizice, ci în proprietatea statului comunist. A afirma la acest moment ca terenul nu s-a aflat în proprietatea statului înseamna a nega dreptul la reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 dar si validitatea Hotarârii nr. 16 din 2000 a Comisiei Judetene de Fond Funciar.

De asemenea, edificarea constructiilor de catre Complexul pentru Testarea Reproducatorilor si Producerea de Material Seminal Congelat S, reorganizata ca Întreprinderea S, în incinta acestui complex, rezulta din înscrisurile depuse si nu se contesta de catre pârâta.

Chiar daca terenul de sub aceste constructii a facut obiectul reconstituirii în baza Legii nr. 18 din 1991, beneficiarii au cunoscut ca pe acest amplasament existau constructii care se aflau în proprietatea unei alte persoane juridice.

Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra constructiilor ce au apartinut S.C. S S.A., situate în extravilanul comunei Miroslava, jud. Iasi, sos.

Iasi - Roman la km.10, în mod legal. În acelasi mod prezumat legal, a dobândit în proprietate terenul de sub aceste constructii si pârâta.

Dreptul de superficie al societatilor reclamante, ca drept real principal, intabulat în cartea funciara si constituit în mod legal în anul 2002, este fara îndoiala opozabil pârâtei, atât timp cât nu s-a facut dovada anularii acestui contract, pâna la momentul pronuntarii hotarârii. Instanta observa însa ca raportat la data la care contractul a fost încheiat, terenul se afla la dispozitia comisiei locale de fond funciar în vederea reconstituirii, iar dreptul de folosinta al reclamantelor s-a nascut ulterior, de la momentul la care acestea au dobândit constructiile.

Fosta Întreprindere S, a facut investitii edificând constructiile în cauza pe terenul pe care îl avea dat în folosinta de stat. Succesiunea evenimentelor a facut ca acest teren sa ajunga în proprietatea societatii pârâte, iar constructiile în proprietatea reclamantelor.

Este de necontestat ca tot succesiunea evenimentelor a creat o situatie juridica complexa si atipica, dar la momentul edificarii lucrarilor de investitii de catre fosta Întreprindere S, aceasta beneficia de un drept real de folosinta atribuit de stat, proprietarul terenului, pe calea unui act administrativ. Prin urmare, edificarea lucrarilor a avut un temei legal.

Interesul reclamantelor în formularea acestei actiuni este dat tocmai de situatia în care dreptul de superficie îi este recunoscut si înscris în cartea funciara de o persoana care nu era titulara dreptului de proprietate asupra terenului în cauza . Instanta apreciaza ca SC S Sa a fost la rândul sau beneficiara unui drept real de folosinta asupra terenului pe care s-au edificat lucrarile de investitii cu acordul titularului dreptului - Statul Român .

Reclamantelor nu li s-a recunoscut acest drept de folosinta de catre titularul dreptului de proprietate actual al terenului si nici de cel anterior, astfel ca instanta va respinge exceptia invocata privind lipsa de interes în formularea actiunii.

Constatând existenta dreptului de folosinta al constructorului asupra terenului pe care s-au edificat constructiile , prin acordul titularului dreptului, si anume al Statului Român, instanta apreciaza ca reclamantele care au dobândit proprietatea constructiilor au dobândit odata cu acestea si dreptul de superficie asupra acestui teren.

În ce priveste capetele de cerere 2 si 3, pârâta nu a negat existenta mormanelor de pamânt depozitate pentru restrictionarea accesului reclamantelor.

Martorul audiat în cauza a confirmat ca accesul reclamantelor la constructiile pe care le detin în proprietate, a fost îngradit urmare a faptului ca pârâta nu a actionat în vederea înlaturarii acestor mormane de pamânt care sunt depozitate de mai mult timp pe terenul pe care sunt amplasate si constructiile. Din apararile formulate de pârâta rezulta în mod clar ca aceasta urmareste restrictionarea accesului catre constructiile în cauza, motivând neîntemeiat ca în acele cladiri reclamantele nu desfasoara activitati, desi acest lucru reprezinta efectul actiunilor sau inactiunilor pârâtei.

În consecinta, instanta apreciaza întemeiata actiunea cu privire la toate capetele de cerere si urmare a constatarii dreptului de superficie al reclamantelor, instanta va obliga pârâtii sa lase acestora liber accesul la constructiile proprietate si sa se abtina de la orice masura care ar putea limita exercitarea dreptului de superficie, autorizând reclamantele sa ridice pamântul si orice alte obiecte care împiedica accesul acestora pe cheltuiala pârâtei. .

Vazând si dispozitiile art.274 C. proc. civ.,