Drept de retentie. Lucrari necesare si utile. Legea nr. 10/2001

Dreptul de retenţie nu poate fi acordat decât în cazul preexistenţei unei obligaţii a retentorului la restituirea bunului în legătură cu care invocă şi dovedeşte efectuarea anumitor cheltuieli (debitum cum re iunctum), aceasta fiind şi raţiunea pentru care se admite că debitorul unei obligaţii de restituire a unui bun, chiar în cadrul unei contestaţii la executare poate opune titularului dreptului asupra bunului, dreptul de retenţie până la momentul achitării de către acesta a cheltuielilor pe care debitorul le-a făcut pentru întreţinerea, conservarea sau îmbunătăţirea bunului (creanţă certă, lichidă şi exigibilă).

Ca atare, prin confirmarea soluției de respingere a cererii de evacuare a reclamanților pârâţi din apartamentul restituit foștilor proprietari, solicitată pe calea cererii reconvenţionale, instanţa de apel a determinat, fără suport legal, lipsirea în continuare a acestora de atributul folosirii imobilului proprietatea lor şi, în consecinţă, redobândirea posesiei de către aceştia, stabilind, în mod nelegal, că cele două măsuri (evacuarea reclamanților pârâți și acordarea dreptului de retenţie în favoarea acestora, până la achitarea contravalorii îmbunătăţirilor stabilite în sarcina pârâților reclamanți) sunt ireconciliabile şi nu pot coexista.

Astfel, chiar dacă acordarea dreptului de retenţie este justificată de necesitatea realizării creanţei reclamanţilor pârâţi, având ca obiect despăgubirile acordate acestora în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi la a căror plată au fost obligaţi pârâţii reclamanţi, recunoaşterea efectivă a acestei garanţii reale imperfecte nu are niciun suport legal în absenţa unei obligaţii executorii în sarcina reclamanților pârâți de a preda (restitui) apartamentul titularilor dreptului de proprietate, obligaţie care corespunde tocmai dispoziţiei privind evacuarea lor.

Evacuarea pârâţilor nu va putea fi executată decât după stingerea dreptului lor de creanţă împotriva titularilor dreptului de proprietate (dată până la care operează dreptul de retenţie), aşadar, după achitarea de către proprietari a despăgubirilor stabilite în sarcina lor. Cu toate acestea însă, în virtutea dreptului de retenţie, retentorii nu vor avea dreptul de a folosi bunul la a cărui restituire au fost obligaţi, ci doar vor putea refuza predarea acestuia către proprietari, reţinându-l până la realizarea integrală a creanţei lor.

Secția I civilă, decizia nr. 2131 din 09 octombrie 2015

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4, aşa cum a fost precizată, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii Statul Roman, prin Ministerul Economiei, Statul Român prin Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice şi Locuinţelor şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primar General, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Consiliul Local al sectorului 4 Bucureşti, SC B. SA, C., D. şi E., au solicitat să se dispună:

-în principal, obligarea Statului Român, prin Ministerul Economiei sau prin Ministerul Finanţelor Publice, să le plătească suma stabilită ca preţ de piaţă al apartamentului nr. 4, situat în Bucureşti, iar în subsidiar, obligarea Primăriei Municipiului Bucureşti, prin Primar General, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, a Consiliul Local al Sectorului 4 Bucureşti sau a Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice şi Locuinţelor să le atribuie o locuinţă corespunzătoare, asemănătoare locuinţei al cărei contract de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 a fost desfiinţat prin decizia civilă nr. 825/2006, să se stabilească preţul de piaţă al apartamentului conform contractului de vânzare-cumpărare nr. xx2 din 30.09.1996 (pe care îl estimează provizoriu la suma de 250.000 euro), să se dispună obligarea Statului Român, prin Ministerul Economiei sau prin Ministerul Finanţelor Publice, la plata sumei stabilite, ca preţ de piaţă al apartamentului, către unitatea care va fi obligată la acordarea unei alte locuinţe.

Totodată, s-a solicitat să se dispună obligarea pârâţilor C., D. şi E. la restituirea contravalorii îmbunătăţirilor aduse apartamentului constând în: branşarea la reţeaua de gaze, construirea a 8 sobe de teracotă, înlocuirea cazanului de baie cu boiler pe gaz (pentru instalarea căruia a fost necesar proiect I.S.C.I.R.), schimbarea instalaţiilor sanitare şi electrice, glet tavan, tencuiala nouă, faianţă, gresie, îmbunătăţiri a căror valoare provizorie o indică la nivelul sumei de 20.000 euro; în temeiul art. 1444 C.civ. să se instituie în favoarea lor un drept de retenţie asupra apartamentului până la plata tuturor despăgubirilor care le sunt datorate de către pârâţii C., D. şi E. şi să se înscrie în cartea funciară interdicţia de înstrăinare a apartamentului până la plata despăgubirilor.

În motivarea cererii, reclamanţii au susținut că prin dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 9540/2008, imobilul a fost restituit în natură pârâţilor C., D. şi E.; anterior emiterii acestei dispoziţii le-a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare nr. xx2/1996 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, potrivit deciziei civile nr. 825/2006 a Curţii de Apel Bucureşti.

Ca atare, reclamanţii solicită să li se acorde despăgubirile prevăzute de Legea nr.10/2001, modificată prin Legea nr.1/2009, şi, în special, o nouă locuinţă, astfel încât să nu se afle în situaţia de a fi evacuaţi fără a avea o locuinţa în care să se mute; reclamanţii apreciază că cea mai bună despăgubire pe care vânzătorul, respectiv statul, reprezentat la încheierea contractului de SC B., o poate acorda este atribuirea unui alt imobil (apartament), care să corespundă atât nevoilor lor, cât şi valorii preţului de piaţă al apartamentului pe care l-au cumpărat anterior, preţ care urmează a fi stabilit printr-o expertiză.

Cu privire la capătul de cerere privind îmbunătăţirile aduse apartamentului, au arătat că pârâţii C., D. şi E. trebuie obligaţi la plata sumei care reprezintă aceste despăgubiri întrucât, în caz contrar, ar rezulta pentru aceştia o îmbogăţire fără just temei. Fără aceste îmbunătăţiri, făcute la vremea respectivă, apartamentul ar fi fost complet degradat (fiind plasat într-un imobil construit în 1922) şi imposibil de locuit şi chiar de restituit în natură.

În drept, reclamanţii au invocat prevederile art. 1336 şi urm., art. 1344 C.civ., ale Legii nr. 10/2001, ale Legii nr. 1/2009 şi ale Legii nr. 112/1995.

La termenul din 3.11.2010 reclamanţii au completat acţiunea, solicitând chemarea în judecată a Ministerului Finanţelor Publice, în nume propriu; prin acelaşi act de procedură au restrâns cadrul procesual pasiv, renunţând la judecată împotriva Ministerului Economiei.

Prin întâmpinarea formulată, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei a invocat inadmisibilitatea cererii de obligare a sa la atribuirea unei locuinţe şi lipsa calităţii procesuale pasive cu privire la celelalte cereri. Excepţia inadmisibilităţii a fost respinsă la termenul din 3.11.2010, iar excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a fost unită cu fondul.

Pârâţii C., D. şi E. au arătat prin întâmpinare că sunt de acord să plătească doar contravaloarea acelor lucrări necesare şi utile şi nu sunt de acord cu plata lucrărilor de întreţinere; au solicitat respingerea cererii de instituire a dreptului de retenţie.

Pe calea unei cereri reconvenţionale au solicitat evacuarea reclamanţilor din locuinţa - proprietatea pârâţilor reclamanţi. În motivare, au arătat că reclamanţii nu mai au niciun drept locativ, că nu pot invoca beneficiul O.U.G. nr. 40/1999, deoarece nu au avut calitatea de chiriaşi; chiar în cazul aplicării acestui act normativ, prelungirea locaţiunii ar fi putut opera cel mult până la data 8.04.2009. În drept, au invocat dispoziţiile art. 480 C.civ., O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr.10/2001.

Pârâtul Consiliului Local al Sectorului 4, prin întâmpinare, a solicitat respingerea primului capăt de cerere, ca neîntemeiat, arătând ca instituţia nu dispune de spatii de locuit în acest scop. Totodată, a invocat de excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive în privinţa celorlalte cereri, excepţie unită cu fondul la termenul din 3.11.2010.

Prin întâmpinare, pârâtul Ministerul Economiei a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, arătând ca potrivit art. 8 din O.U.G. nr. 221/2008, Ministerul Economiei şi Finanţelor s-a desfiinţat, iar potrivit art. 7 al aceleiaşi ordonanţe, s-a înfiinţat Ministerul Economiei. Ministerul Economiei a preluat doar drepturi şi obligaţii aferente activităţii de economie; această excepţie care a fost unită cu fondul la termenul din 3.11.2010.

Prin sentinţa civilă nr. 5332 din 06.10.2009, Judecătoria Sectorului 4 a admis excepţia necompetentei materiale, invocată din oficiu, şi, în consecinţă, a declinat competenta de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 1164 din 12.06.2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a respins excepţia lipsei calităţi procesuale a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, ca neîntemeiată; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale a pârâtului Consiliul Local Sector 4; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale a Statului Roman şi a Ministerului Dezvoltării Regionale şi Locuinţei; a respins acţiunea formulată de reclamanţi împotriva acestor pârâţi, pe calea acestei excepţii; a admis în parte acţiunea împotriva Ministerul Finanţelor Publice; a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului actualizat – achitat conform contractului nr. xx2/1996; a admis acţiunea împotriva pârâţilor reclamanţi C., D. şi E.; a dispus obligarea acestor pârâţi la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse apartamentului în sumă de 10.071 euro (echivalent lei), plus 9.829 lei şi la plata cheltuielilor de judecată de 1.800 lei; s-a dispus instituirea unui drept de retenţie până la plata acestor sume; a respins acţiunea în rest ca neîntemeiată şi a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată.

Prima instanţă a reţinut că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de Consiliul Local Sector 4 nu este întemeiată, întrucât chemarea în judecată a acestui pârât priveşte numai cererea de obligare la atribuirea unei locuinţe, nu şi celelalte cereri.

În legătură cu cererea de atribuire a locuinţei, Consiliul Local al Sectorului 4, are atribuţia de a dispune asupra cererilor de distribuire a locuinţelor sociale, potrivit dispoziţiilor art. 36 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 215/2001 şi art. 43 din Legea nr. 114/1996 şi calitatea de „gestionar al fondurilor de locuinţe”, în condiţiile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, astfel că, s-a apreciat a fi dovedită calitatea procesuală pasivă a acestui pârât, în soluţionarea acestei cereri. De asemenea, acelaşi pârât a recunoscut existenţa unei cereri cu acest obiect formulată de către reclamanţi, astfel că, în persoana Consiliului Local se regăseşte obligaţia soluţionării acesteia.

În legătură cu această cerere a fost reţinută şi calitatea procesuală a pârâţilor PMB, prin Primar şi CGMB; totodată, calitatea procesuală pasivă a acestor pârâţi a fost confirmată şi pe temeiul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, instituţie de drept material, de asemenea, invocată de către reclamanţi, având în vedere că actul de vânzare cumpărare a fost încheiat de către reclamanţi cu SC B., în calitate de mandatar al PMB.

Pe de altă parte, s-a constatat de către instanţă că nu s-a dovedit în cauză existenţa unei cereri adresate Ministerului Dezvoltării Regionale şi Locuinţei şi nici existenţa unei locuinţe sociale în gestiunea acestui pârât; în consecinţă, s-a apreciat că acest pârât nu are calitate procesuală pasivă.

În ceea ce privește fondul cererii de atribuire a locuinţei sociale, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, având în vedere că în cauză nu sunt dovedite dreptul reclamanţilor şi existenţa unei locuinţe sociale care să fie atribuită acestora. Pe de altă parte, s-a reţinut că în cauză sunt incidente dispoziţiile legii speciale – Legea nr. 10/2001.

Referitor la cererea de obligare la plata preţului de piaţă al apartamentului, tribunalul a apreciat că este neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.

În acest sens, s-a avut în vedere că reclamanţii au invocat aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, lege specială ce înlătură aplicarea dispoziţiilor Codului civil care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.

Cu privire la aceeaşi cerere, s-a constatat că Statul Român nu are calitate procesuală pasivă, având în vedere că legiuitorul a prevăzut expres că plata se face de Ministerul Finanţelor Publice, în nume propriu.

În ceea ce priveşte fondul acestei cereri formulate împotriva Ministerului Finanţelor Publice, prima instanţă a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. xx2/1996, reclamanţii-pârâţi A. şi B. au dobândit apartamentul nr. 4. Prin decizia nr. 825/2006 a Curţii de Apel București s-a dispus anularea contractului menţionat, reţinându-se că la încheierea acestuia nu au fost respectate dispozițiile art.1, art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum şi cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a legii. Apartamentul a fost restituit către C., D. şi E. prin dispoziţia nr. 9540/2008, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti în baza Legii nr. 10/2001.

Întrucât desfiinţarea contractului a fost dispusă pentru nerespectarea dispoziţiilor legale, prima instanţă a constatat că sunt incidente prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, astfel că, s-a apreciat că reclamanţii au dreptul la obţinerea preţului actualizat de la data plăţii până la restituirea efectivă a acestuia, de la Ministerul Finanţelor.

De asemenea, s-a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, reclamanţii au dreptul la plata contravalorii cheltuielilor pentru îmbunătăţirile necesare şi utile efectuat la imobil, astfel că s-a dispus obligarea pârâţilor-reclamanţi, beneficiari ai acestor lucrări, la plata sumei de 10.071 euro – valoarea îmbunătăţirilor constând în gresie, faianţă, 5 sobe de teracotă şi a lucrărilor aferente şi a sumei de 9.829 lei – valoarea lucrărilor de branşare a gazelor, înlocuire a cazanului de baie, schimbarea instalaţiilor sanitare şi electrice.

Potrivit dispozițiilor art. 1444 C.civ., aplicat pe cale jurisprudenţială şi obligaţiei de restituire a imobilului în caz de revendicare, având în vedere că aceste sume de bani sunt în strânsă legătură cu bunul, a fost instituit în favoarea reclamanţilor-pârâţi un drept de retenţie.

Având în vedere că în temeiul dreptului de retenţie reclamanţii-pârâţi sunt îndrituiţi să păstreze bunul până la plata datoriilor, cererea reconvenţională formulată de către pârâţii-reclamanţi privind evacuarea reclamanţilor-pârâţi din apartament a fost respinsă.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii reclamanţi C., D. şi E. şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, fiecare dezvoltând critici proprii de nelegalitate şi netemeinicie.

La termenul de judecată din data de 15.05.2014, instanţa de apel a dispus motivat respingerea cererii de efectuare a unei noi expertize evaluatorii în cauză, cerere formulată de apelanţii pârâţi reclamanţi.

Prin decizia civilă nr. 218/A din 22.05.2014, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă a respins ca nefondate apelurile.

Pentru a decide în acest sens, instanţa de apel a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, cu referire la critica vizând greşita soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acestui pârât, Curtea de apel a reţinut, în acord cu prima instanţă că una dintre condiţiile cerute pentru ca o persoană să fie parte în proces, este calitatea procesuală (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a acţiona şi, în acelaşi timp, a persoanei împotriva căreia se poate exercita acţiunea. Calitatea procesuală presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecăţii (calitatea procesuală activă) şi, pe de altă parte, existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel obligat în acelaşi raport juridic (calitatea procesuală pasivă).

Raportat la criticile concrete formulate, instanţa de apel a apreciat că, într-adevăr, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligaţia de răspundere pentru evicţiune revine vânzătorului (art. 1336-1337 C.civ.). Cu toate acestea, în speţă, trebuie avută în vedere situaţia specială pe care o au contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cum este şi cazul contractului încheiat de reclamanţi, ele neconstituind pentru unitatea deţinătoare, o expresie a libertăţii contractuale, ci executarea unei obligaţii legale exprese - cea corelativă dreptului chiriaşului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. Faptul că unităţile deţinătoare acţionau ca mandatari ai vânzătorului rezultă şi din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul acestora, ci într-un fond extrabugetar la dispoziţia Ministerului Finanţelor, constituit prin dispoziţiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Aceasta a fost raţiunea pentru care, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, s-a stabilit că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, şi care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, contrar susţinerilor apelantului-pârât, s-a instituit ex lege obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului.

Drept urmare, Curtea de apel a reţinut că, pentru acest motiv, în mod corect prima instanţă a apreciat că M.F.P. are calitate procesuală pasivă în cauză, ca debitor al obligaţiei de restituire.

În acelaşi sens, instanţa de apel a reţinut că prin dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 a fost reglementat, cu caracter de normă specială, dreptul chiriaşilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate, la restituirea despăgubirilor de către Ministerul Finanţelor Publice; ca atare, potrivit principiului specialia generalibus derogant, fiind incidentă norma specială, este exclusă de la aplicare norma generală, respectiv dreptul comun reprezentat de Codul civil, cu referire la instituţia răspunderii vânzătorului pentru evicţiune sau normele de drept comun ce reglementează repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Prin urmare, potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, Curtea de apel a reţinut că cel chemat să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând preţul de cumpărare actualizat, este pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, astfel cum corect a stabilit şi prima instanţă.

Tot astfel, în condiţiile în care fondul extrabugetar din care Ministerul Finanţelor efectuează aceste plăţi este constituit din preţul contractual, fără nicio legătură cu valoarea reală actuală a imobilului („preţul de piaţă”), Curtea de apel a apreciat, contrar susţinerilor apelantului-pârât, că singura raţiune a modificărilor legislative aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, a fost aceea de a facilita accesul la despăgubiri echitabile foştilor proprietari care au achiziţionat imobilele ce făceau obiectul acestei legi, prin contracte de vânzare-cumpărare care ulterior au fost desfiinţate ca urmare a recunoaşterii în justiţie a dreptului de proprietate al foştilor proprietari deposedaţi abuziv în perioada regimului comunist.

S-a mai reţinut de către instanţa de apel că obligaţia instituită de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în sarcina Ministerului Finanţelor este independentă de vreo culpă a acestuia, în calitate de debitor al obligaţiei.

Ca atare, criticile apelantului-pârât referitoare la lipsa calităţii sale procesuale pasive în cauză, sunt nefondate.

Referitor la cea de-a doua critică formulată de acelaşi pârât prin motivele de apel, Curtea de apel a reţinut că în mod judicios, prima instanţă a făcut aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Astfel, în speţă, prin acţiunea dedusă judecăţii în contradictoriu cu apelantul pârât, reclamanţii urmăresc acoperirea prejudiciului suferit prin pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, ca efect al constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995, apartament, care, aşa cum s-a statuat în litigiul soluţionat prin decizia civilă nr. 825/2006 a Curţii de Apel Bucureşti, a trecut abuziv în proprietatea statului; în consecinţă, apartamentul în litigiu intră în categoria imobilelor ce fac obiectul reglementării Legii nr.10/2001.

Având în vedere că în cauza este vorba despre un imobil preluat în mod abuziv de către stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, al cărui regim juridic a fost reglementat prin dispoziţiile Legii nr.112/1995 şi, ulterior, prin Legea nr.10/2001, modificată şi completată prin Titlul I din Legea nr. 247/2005, ca şi prin Legea nr.1/2009, câtă vreme contractul reclamanţilor a fost încheiat în baza Legii nr. 112/1995, pretenţiile acestora nu mai pot fi soluţionate pe calea dreptului comun, ci doar în temeiul normelor legii speciale reprezentate de prevederile înscrise în art. 50 din Legea nr. 10/2001, dispoziţii derogatorii de la dreptul comun, reprezentat de art. 1340 şi urm. C.civ., astfel cum deja s-a arătat.

Astfel, art. 50 din Legea nr. 10/2001 reglementează modalitatea de despăgubire a chiriaşilor-cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995 au fost desfiinţate în instanţă, iar potrivit alin. (3) al acestui articol, restituirea preţului se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare; această dispoziţie legală reprezintă o normă specială, derogatorie de la dispoziţiile de drept comun în materia evicţiunii, înscrise în Codul civil, normă care se aplică cu prioritate, potrivit principiului de drept specialia generalibus derogant.

Instanţa de apel a înlăturat ca nefondată critica apelantului pârât referitoare la antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune în temeiul art. 1337 şi urm. C.civ., prin prisma faptului că premisa acestui tip de răspundere (care este una contractuală), presupune valabilitatea contractului de vânzare cumpărare şi pierderea posesiei de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de un terţ asupra obiectului vânzării.

Or, această condiție nu este îndeplinită în cauză, în raport de constatările intrate în sub puterea de lucru judecat din litigiul care a avut ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare încheiat de către reclamanţi. Întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu mai este în vigoare, fiind desfiinţat prin constatarea nulităţii absolute a acestuia, se pune problema repunerii în situaţia anterioară, potrivit principiului restitutio in integrum ce guvernează efectele nulităţii, devenind incidentă astfel obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în temeiul contractului nul. Repunerea în situaţia anterioară presupune în mod firesc restituirea sumelor de bani de către persoana în al cărei patrimoniu au intrat, consecinţă a modului în care au fost reglementate prin legea specială raporturile juridice născute ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Or, sumele încasate din vânzarea imobilelor în baza Legii nr. 112/1995, potrivit art. 39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, au fost virate într-un fond extrabugetar al apelantului-pârât Ministerului Finanţelor Publice.

În acest context, instanţa de apel a apreciat că tribunalul în mod judicios a reţinut că pârâtului îi revine obligaţia de plată către reclamanţii-reclamanţi a preţului actualizat achitat de aceştia pentru apartament, chiar dacă nu a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare desfiinţat pe cale judiciară.

Şi cea de-a treia critică a apelantului-pârât a fost găsită nefondată.

Astfel, contrar susţinerilor apelantului, instanţa de apel a constatat că dispozitivul sentinţei civile atacate este pe deplin lămuritor, din modalitatea în care acesta a fost redactat, coroborat şi cu considerentele sentinţei care fac corp comun cu dispozitivul, explicitându-l, rezultând indubitabil că doar pârâţii persoane fizice au fost obligaţi la plata contravalorii îmbunătăţirilor şi a cheltuielilor de judecată către reclamanţii-pârâţi.

În ceea ce privește apelul declarat de apelanţii pârâţi reclamanţi, Curtea de apel a constatat şi apreciat cele ce urmează:

În cuprinsul primului motiv de apel s-a susţinut greşita soluţionare a cererii reclamanţilor având ca obiect obligarea pârâtului la plata preţului de circulaţie al imobilului, critica fiind apreciată ca nefondată.

Astfel, din interpretarea dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001: instanţa de apel a reţinut că cerinţa esenţială pentru ca titularul contractului desfiinţat să beneficieze de valoarea de piaţă a imobilului este aceea ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea legii.

Tot astfel, întrucât norma în discuţie nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, ceea ce înseamnă că încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanţial, fie de drept procedural din conţinutul acesteia, conduce la inaplicabilitatea art. 501 din Legea nr. 10/2001; această constatare este confirmată şi de interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001, care reglementează distinct, în art. 50 alin. (2), ipoteza încheierii contractului „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenţionat un regim juridic diferit al despăgubirii chiriaşilor cumpărători, în raport de respectarea ori nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare.

Or, prin decizia nr. 825/2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, s-a reţinut, pe de o parte, că imobilul cumpărat de reclamanţi în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost trecut în proprietatea statului fără titlu, iar pe de altă parte, că Legea nr. 112/1995, impunea atât vânzătorilor cât şi cumpărătorilor verificarea existenţei unui titlu valabil în baza căruia imobilul să fi fost trecut în proprietatea statului; ca atare, s-a concluzionat că părţile contractului erau ţinute să cunoască inexistenţa unui titlu valabil de preluare a imobilului de către stat, date fiind condiţiile de preluare a imobilului.

Contrar susţinerilor apelanţilor pârâţi-reclamanţi, prima instanţă a reţinut fără echivoc încălcarea de către reclamanţii-pârâţi a dispoziţiilor art. 1, art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum şi cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, constatând că la data încheierii contractului era deja formulată cerere de restituire a imobilului în natură cerere care nu fusese încă soluţionată.

În aceste condiţii, date fiind împrejurările analizate în cadrul hotărârii judecătoreşti menţionate (în care autoarea apelanţilor a avut calitatea de parte), dezlegările date acestor chestiuni se impun în cauza de faţă cu putere de lucru judecat, fără a putea fi reevaluate ori repuse în discuţie.

Pe baza acestor argumente, în condiţiile în care printr-o hotărâre irevocabilă s-a statuat în sensul încălcării dispoziţiilor art. 1 şi ale art. 9 din Legea nr. 112/1995, consecinţa inaplicabilităţii în cauză a art. 501 din Legea nr. 10/2001, este incontestabilă.

Curtea de apel a apreciat că în mod judicios prima instanţă a reţinut că în cauză sunt aplicabile prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ceea ce presupune îndreptăţirea cumpărătorilor, reclamanţii-pârâţi din prezenta cauză, doar la restituirea preţului actualizat achitat pentru apartamentul cumpărat în baza Legii nr. 112/1995.

Nefondată a fost constatată şi critica vizând aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, interpretând sistematic dispoziţiile art. 48 alin. (1) şi (5) din legea specială, coroborate şi cu dispoziţiile art. 48.1 din HG nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, Curtea de apel a constatat că, în accepţiunea Legii nr. 10/2001, îmbunătăţirile reprezintă valoarea actualizată a cheltuielilor efectuate, iar sporul de valoare reprezintă contravaloarea îmbunătăţirilor diminuate cu gradul de uzură al acestora, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, uzură care se suportă de către foştii chiriaşi.

În cauză, potrivit expertizei întocmite de către expertul V. a rezultat că apartamentul expertizat este localizat într-un imobil construit în anul 1920, iar îmbunătăţirile realizate de reclamanţii-pârâţi au constat în construirea a cinci sobe noi, introducerea de gaze în întregul imobil, montare de gresie şi faianţă, schimbarea obiectelor sanitare şi montarea unei instalații de încălzire cu boiler la băi.

Expertul a precizat că lucrările menţionate au fost realizate cu materiale şi utilaje întâlnite în practica executării acestui tip de lucrări, că majoritatea lucrărilor au fost efectuate în anul 2000, motiv pentru care a aplicat şi un coeficient de uzură; ca atare, a stabilit că valoarea acestor lucrări, diminuată cu uzura aplicată, este de 46.081,29 lei.

Prin expertiza efectuată de expertul S., a fost evaluat sporul de valoare al apartamentului menţionat; în acest scop au fost luate în considerare: valoarea lucrărilor de instalaţii sanitare, termice, electrice şi gaze, realizate de către reclamanţi şi individualizate în anexa nr. 1 la raportul de expertiză; la această valoare, de asemenea, expertul a aplicat un coeficient de uzură, conform constatărilor sale de specialitate, concluzionând că valoarea acestor lucrări, diminuată cu uzura aplicată, este de 9.829 lei.

În consecinţă, instanţa de apel a constatat că prevederile art. 48 din Legea nr. 10/200 au fost pe deplin respectate, tribunalul obligând pe pârâţii-reclamanţi la plata sporului de valoare al apartamentului, potrivit expertizelor administrate din care rezultă neîndoielnic scăderea coeficientului de uzură din valoarea îmbunătățirilor realizate în imobil de către reclamanţii-pârâţi.

Aceste îmbunătăţiri avute în vedere de experţi pentru a determina sporul de valoare al imobilului au fost corect calificate de prima instanţă ca fiind cheltuieli necesare şi utile, întrucât acestea au natura celor enumerate exemplificativ în actul normativ de referinţă.

Sub un alt aspect, instanţa de apel a avut în vedere cheltuielile necesare cele făcute pentru conservarea bunului (în sensul ca dacă acestea nu ar fi fost efectuate, lucrul ar fi pierit), în timp ce cu privire la cheltuielile utile s-a reţinut că acestea sunt cele care sporesc valoarea lucrului; totodată, cheltuielile voluptorii sunt acelea care au ca scop înfrumuseţarea lucrului, fiind efectuate de către posesor pentru plăcerea lui estetică şi nu măresc valoarea lucrului.

Curtea de apel a apreciat că nu s-ar putea susţine că schimbarea în anul 2000 a instalaţiilor electrice, termice şi sanitare, a gresiei şi a faianţei, a obiectelor sanitare, într-un imobil construit în anul 1920, nu este o îmbunătăţire necesară şi utilă, în sensul celor anterior reliefate, întrucât aceste lucrări au contribuit în egală măsură la conservarea apartamentului, dar şi la creşterea valorii acestuia.

Tot astfel, contravaloarea sobelor de teracotă şi a instalaţiei de gaze, a fost corect avută calificată ca fiind de natură a spori însăşi valoarea imobilului, fiind cheltuieli utile acestuia. În acelaşi sens, nu se poate nega un plus de valoare adus imobilului prin înlocuirea acestora, întrucât este bine cunoscut faptul că prin trecerea timpului astfel de instalaţii şi dotări suportă o uzură fizică şi morală, dar şi împrejurarea că, în lipsa realizării lor, însăşi valoarea de piaţă a imobilului este afectată în mod negativ. În consecinţă, contrar susţinerilor din motivele de apel ale pârâţilor-reclamanţi, instanţa de apel a reţinut că, dată fiind vechimea şi gradul de uzură inerent unei asemenea vechimi a imobilului şi evenimentelor naturale produse de-a lungul timpului (la care face referire expertul V., exemplificând prin trimiterea la cele două cutremure majore produse în anii 1940 şi1977), existenţa, la data preluării imobilului de către stat – 1953, a unor sobe, precum şi faptul că la acel moment, imobilul avea realizate tencuieli şi zugrăveli şi era dotat cu faianţă, gresie şi podele de mozaic, instalaţii electrice şi sanitare, nu poate conduce la concluzia că înlocuirea, respectiv refacerea acestora nu ar reprezenta o cheltuială necesară şi utilă, în sensul art. 48 din Legea nr. 10/2001; de altfel, chiar apelanţii au menţionat în motivele de apel că, astfel de lucrări de renovare a apartamentului trebuie realizate în mod normal la un interval de maxim 10 ani.

Pe de altă parte, s-a constatat că deşi este real că în cauză, reclamanţii nu au fost în măsură să probeze cu înscrisuri costul tuturor lucrărilor realizate şi constatate de către experţii desemnaţi în cauză, instanţa de apel a reţinut că, în această materie, art. 48.1 din HG nr. 250/2007 stabileşte că dovada sporului de valoare se poate face prin expertiză tehnică.

Totodată, s-a reţinut că în condiţiile în care experţii desemnaţi în cauză au constatat că în imobil au fost realizate lucrările evaluate cât şi faptul că aceste lucrări au fost realizate, aproximativ în anul 2000, în timp ce înscrisurile anexate în apel atestă că instalaţia de gaze a fost realizată în anul 2004, iar cea de apă în anul 2000 (conform contractelor încheiate de reclamanţi), în contextul în care la datele menţionate apartamentul era ocupat de reclamanţi, s-a apreciat a fi corectă prezumţia aplicată de prima instanţă în sensul că reclamanţii sunt cei care au suportat costul lucrărilor.

Curtea de apel a înlăturat şi susţinerile apelanţilor în sensul că lucrările ar fi ieşite din uz, câtă vreme expertiza realizată de experţii desemnaţi în cauză nu concluzionează în acest sens.

Astfel, prin expertiza realizată de expert V. s-a aplicat un coeficient de uzură lucrărilor constatate ca fiind realizate de către reclamanţi în perioada 2000, reţinându-se că se impune diminuarea valorii lucrărilor la 0,76 din valoarea iniţială; pe de altă parte, prin expertiza realizată de expert S. s-a reţinut că se impune diminuarea valorii lucrărilor la 0,76 din valoarea iniţială; în plus, ambii experţi au folosit acelaşi algoritm de calcul; or, în baza acestor constatări, instanţa de apel a apreciat că nu poate fi luată în considerare consecinţa înlăturării sporului de valoare constatat în mod neechivoc de către experţi.

În acest sens, s-a avut în vedere şi faptul că experţii au reţinut diminuarea valorii lucrărilor exclusiv în raport de perioada de timp scursă de la data realizării lor fără a constata o vădită stare de degradare a acestora sau alte elemente circumstanţiale, de natura celor susţinute, fără a fi însă probate, de către apelanţii pârâţi-reclamanţi.

Pe de altă parte, Curtea de apel a mai reţinut că normele care reglementează condiţiile în care trebuie să se invoce neregularitatea raportului de expertiză au caracter dispozitiv; drept urmare, faţă de prevederile art. 108 alin.(3) C.proc.civ., neinvocarea nulităţii raportului la prima zi de înfăţişare după depunerea acestuia şi înainte de a se fi pus concluzii în fond atrage sancţiunea decăderii.

În acest context, s-a constatat că în primă instanţă, apelanţii pârâţi reclamanţi nu au formulat obiecţiuni la rapoartele de expertiza administrate în cauză, în condiţiile textului menţionat. Tot astfel, s-a constatat că la momentul realizării expertizelor au fost respectate dispoziţiile art. 208 alin. (1) C.proc.civ. referitoare la citarea apelanţilor prin carte poştală recomandată, astfel încât aceștia aveau posibilitatea să ceară sau să dea orice lămuriri în legătură cu obiectul expertizei, inclusiv în ceea ce priveşte starea imobilului; ca atare, s-a apreciat că nu se poate reţine nulitatea expertizei pentru acest motiv, cu consecinţa refacerii lucrării în apel.

În plus, instanţa de apel a avut în vedere şi faptul că de la momentul realizării expertizelor în faţa tribunalului nu a trecut un interval de timp considerabil, astfel că, nici pentru acest motiv nu au putut fi primite susţinerile apelanţilor în sensul că, între timp, valoarea sporului adus imobilului s-ar fi diminuat în mod vădit; faţă de aspectele menţionate, s-a apreciat de instanţa de apel că nu este necesară completarea probelor în apel.

Lucrările constatate prin expertizele realizate în cauză, date fiind natura lor şi materialele folosite la realizarea lor, nu pot fi încadrate în categoria celor de lux, ci, în categoria unor lucrări uzuale, impuse de normala folosinţă şi întreţinere a imobilului; pe de altă parte, necesitatea acestor lucrări pentru o mai bună conservare şi exploatare a imobilului, este de necontestat, iar acestea profită în egală măsură şi apelanţilor pârâţi reclamanţi, nefiind lucrări realizate exclusiv pentru confortul reclamanţilor-pârâţi.

Aşa cum rezultă neechivoc din cuprinsul expertizelor, ambii experţi au diminuat valoarea lucrărilor constatate a fi realizate de reclamanţi în perioada 2000, cu gradul de uzură constatat, aplicând o reducere justificată prin trimiterea la normativele de specialitate, concluzia finală fiind în sensul că, în urma scăderii uzurii, cuantumul sporului de valoare adus imobilului este de 46.081,29 lei şi, respectiv de 9.829 lei. În consecinţă, în raport de modalitatea de calcul şi de cuantumul gradului de uzură menţionat în expertize, instanţa de apel nu a putut reţine nicio eventuală greşeală de calcul a experţilor, în sensul celor susţinute de către apelanţii pârâţi-reclamanţi.

Şi ultima critică formulată de aceiaşi apelanţi a fost înlăturată ca nefondată.

Instanţa de apel a constatat că prin intermediul acestui motiv de apel, apelanţii nu au înţeles să formuleze critici care să vizeze soluţia adoptată de tribunal în ceea ce priveşte instituirea dreptului de retenţie asupra apartamentului în favoarea intimaţilor reclamanţi pârâi.

Curtea de apel a reţinut că dreptul de retenţie, ca garanţie reală imperfectă, este un mijloc specific de garantare a obligaţiilor constând în dreptul creditorului de a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în detenţia sa până ce debitorul nu-i plăteşte tot ce îi datorează în legătură cu acel bun.

Acest drept, aşa cum s-a arătat chiar în jurisprudenţa relevantă a instanţei supreme, are scopul de a garanta creanţa şi a-l sancţiona pe debitorul rău platnic, astfel încât de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti privind instituirea dreptului de retenţie, proprietarul bunului imobil nu mai are dreptul de a primi despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a bunului până la achitarea creanţei stabilită în sarcina sa. Altfel spus, în virtutea acestui drept, cel care deţine un bun mobil sau imobil al acestuia, pe care trebuie să îl restituie, are dreptul să reţină bunul respectiv – să refuze deci restituirea – până ce creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreţinerea sau îmbunătăţirea acelui bun.

Aşadar, dreptul de retenție este un mijloc pasiv de respingere a pretențiilor altor persoane, printre care se află și proprietarul. Rolul său este de a păstra lucrul refuzând restituirea căci numai în acest fel debitorul proprietar este constrâns să își achite mai grabnic datoria pentru a prelua bunul.

Pe de altă parte, instanţa de apel a avut în vedere faptul că dreptul la despăgubire al reclamanţilor intimaţi este un drept recunoscut expres de lege; prin urmare, a fost înlăturată susţinerea apelanţilor pârâţi-reclamanţi în sensul că pretenţiile reclamanţilor ar avea caracter imoral, iar păstrarea bunului imobil – apartamentul în cauză de către reclamanţi are temei legal, ceea ce conferă acestei reţineri un caracter licit.

Totodată, acţiunea în evacuare are ca finalitate aplicarea unei sancţiuni civile, respectiv obligarea detentorului la încetarea actelor de folosinţă a suprafeţei locative pe care o ocupă, fundamentată pe ideea de culpă a celui ce ocupă imobilul fără a poseda un titlu locativ.

Prin urmare, contrar susţinerilor din motivele de apel, instanţa de control judiciar a apreciat că tribunalul în mod judicios a reţinut că cererea de evacuare nu putea fi admisă, în condiţiile instituirii dreptului de retenţie, cele două măsuri fiind ireconciliabile, astfel că dreptul de retenţie ar fi lipsit de conţinut în cazul pierderii detenţiei asupra imobilului.

A mai apreciat instanţa de apel că deşi este real că reclamanţii (proprietari ai imobilului în discuţie) ar fi îndreptăţiţi să obţină evacuarea pârâţilor (cărora le-a fost desfiinţat titlul de proprietate asupra apartamentului), însă dreptul de retenţie de care beneficiază reclamanţii se opune acestei măsuri şi anihilează acţiunea de evacuare/predare a bunului aflat în detenţia creditorului retentor, întrucât ieşirea bunului din sfera materială a retentorului ar conduce la spulberarea atributului garanţiei de care beneficiază.

Evacuarea nu poate fi dispusă de către instanţă decât în măsura în care se constată lipsa oricărei îndreptăţiri a reclamanţilor de a reţine bunul, iar nu condiţionat, aşa cum susţin apelanţii. De altfel, chiar apelanţii au recunoscut că evacuarea nu s-ar fi putut executa atâta vreme cât aceştia nu plătesc datoria către reclamanţi; în plus, o atare evacuare condiţionată ar genera în mod cert noi litigii referitoare la executare, astfel că, nici din această perspectivă, argumentul invocat de apelanţi, în sensul că măsura se impunea pentru evitarea unui nou litigiu, nu a fost reţinut ca pertinent de către instanţa de apel.

Pentru toate aceste considerente, găsind nefondate criticile apelanţilor, în temeiul art. 296 C.proc.civ., ambele apeluri declarate în cauză au fost respinse ca nefondate.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti şi pârâţii-reclamanţi C., D. şi E. (procesul fiind continuat, după decesul acestuia pe parcursul acestei etape procesuale, de succesoarea sa universală – F.).

1. Recurentul-pârât Ministerul Finanţelor Publice, prin motivele sale de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a arătat că înţelege să critice decizia instanţei de apel în ceea ce priveşte menţinerea obligării sale la plata către reclamanţi a preţului actualizat, achitat de aceştia în baza contractului de vânzare cumpărare nr. xx2/1996 având ca obiect apartamentul nr. 4.

În acest sens, recurentul a învederat că înţelege să reitereze excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, bazându-se pe următoarele argumente:

Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ. Or, Ministerul Finanţelor Publice nu a fost parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului Bucureşti şi reclamanţi, ci este terţ faţă de acest contract.

În situaţia evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au deţinut în baza contractului de vânzare-cumpărare trebuia să fie antrenată obligaţia vânzătorului (Primăria Municipiului Bucureşti) de garanţie pentru evicţiune, po