Despagubiri pentru lipsa de folosinta a terenului ocupat de superficiar.

1. Temeiul juridic al dreptului de superficie este reprezentat de dispoziţiile art. 492 C. civ., ce reglementează accesiunea imobiliară, în sensul că dovada contrară prezumţiei legale ce operează în favoarea proprietarului terenului cu privire la construcţii înseamnă chiar dovedirea dreptului de superficie.

Prerogativele specifice dreptului de superficie operează, cu privire la teren, în limitele materiale şi juridice ale proprietăţii asupra construcţiilor aparţinând superficiarului. Ca atare, nu pot fi restrânse exclusiv la terenul de sub constructii, ci trebuie recunoscute în modalitatea care permite exerciţiul firesc şi deplin al exercitării atributelor dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi al utilizării eficiente al acestora.

2. Despăgubirile acordate proprietarului în considerarea dreptului de superficie reprezintă echivalentul folosinţei imobilului asupra căruia dreptul a fost recunoscut. Ca atare, criteriul de determinare al daunelor compensatorii nu poate fi altul decât contravaloarea folosinţei terenului şi nu însăşi valoarea de circulaţie, care ar reprezenta o contraprestaţie a înstrăinării terenului.

Stabilirea într-un asemenea cuantum contravine conţinutului raportului juridic de drept substanţial creat între părţi în virtutea dreptului de superficie, întrucât despăgubirile excesive acordate nu ar reprezenta echivalentul dreptului de folosinţă al terenului, drept cu caracter temporar, pe durata existenţei construcţiilor, ci al însuşi dreptului de proprietate asupra terenului, pe care, însă, titularul dreptului de superficie nu l-a dobândit de la proprietar.

C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 213 R din 29 martie 2007, nepublicată

Prin sentinţa civilă nr. 996 din 25 octombrie 2004, pronunţată în dosar nr. 1492/2003, Judecătoria Videle a admis în parte acţiunea formulată de reclamantele M.E., M.R.V. şi M.I.G. împotriva pârâţilor M.A., M.M., C.I. şi P.A. şi, în consecinţă, a constatat că reclamanta M.E. împreună cu soţul său M.G., decedat la 18 iunie 2001, au edificat cu bună-credinţă un imobil - casă de locuit din bolţari, acoperit cu intemită, compusă din cameră, bucătărie, baie şi verandă, pe terenul situat în tarlaua 5, parcela 130, pe raza satului Linia Coştii, comuna Talpa, judeţ Teleorman, proprietatea pârâţilor M.A. şi M.M. la data edificării construcţiei şi proprietatea pârâtelor P.A. şi C.I. în prezent, conform contractului de întreţinere autentificat sub nr. 1688 din 30 septembrie 2003, de B.N.P. M.V.R. din localitatea Pantelimon, judeţ Ilfov.

Drept urmare, a stabilit un drept de superficie în favoarea reclamantelor pe terenul proprietatea pârâtelor C.I. şi P.A., în suprafaţă de 272,50 mp ce fac parte din terenul în suprafaţă de 965 mp situat în tarlaua 5, parecla 130, pe durata existenţei construcţiilor pe aliniamentul E-F-G-H-I-J-K, conform schiţei anexă la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert P.E. A obligat pe reclamante să plătească pârâtelor C.I. şi P.A. suma de 1.547.280 lei anual, cu titlu de despăgubiri pentru dreptul de superficie creat pe durata existenţei acestui drept. A obligat pe pârâţii M.A. şi M.M. să plătească reclamantelor suma de 20.223.590 lei cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor la imobilul pârâţilor. Au fost respinse ca nefondate cererile reconvenţionale completate, formulate de pârâţii reclamanţi,

în considerentele sentinţei, s-a reţinut că respectivele construcţii au fost edificate de către reclamanta împreună cu soţul acesteia, cu acordul pârâţilor de la acel moment M.A. şi M.M., fapt ce le conferă calitatca de constructori de bună-credinţă pc terenul proprietatea altor persoane.

In ceea ce le priveşte pe celelalte două pârâte, acesta au cunoscut faptul menţionat încă de la data edificării şi l-au acceptat şi în momentul în care au dobândit proprietatea terenului prin contractul de întreţinere. De altfel, ca efect al acestei înţelegeri între părţi la edificarea construcţiei, pârâtele P.A. şi C.I. au fost de acord cu stabilirea unui drept de superficie în favoarea reclamantelor pe perioada existenţei construcţiei, astfel cum reiese din răspunsurile la interogatoriu date în faţa instanţei. Acest fapt este relevat şi în concluziile scrise depuse la dosar, neînţelegerile dintre părţi referindu-se numai la întinderea dreptului. Din concluziile raportului de expertiză judiciară întocmit în cauză, reiese că suprafaţa de teren minimă necesară pentru folosinţa construcţiei de către reclamante este de 270,5 mp, având în vedere atât suprafaţa construită, cât şi dispunerea construcţiei în plan.

Judecătoria a respins ca nefondate susţinerile pârâţilor în sensul că suprafaţa de teren propusă de expert ca drept de superficie este exagerată şi că este suficientă o suprafaţă de 42,10 mp aferentă casei de locuit, întrucât la stabilirea unei asemenea drept, trebuie ţinut cont şi de posibilitatea ca beneficiarul acestuia să utilizeze în mod eficient construcţia în considerarea căreia s-a constituit dreptul de superficie.

In privinţa îmbunătăţirilor efectuate de către reclamantă şi soţul său la imobilul proprietatea pârâţilor, Judecătoria a valorificat probele administrate în cauză, respectiv declaraţiile martorilor şi parţial răspunsurile la interogatoriu ale pârâţilor, valoarea fiind stabilită prin raportul întocmit în cauză. In ceea ce priveşte despăgubirile pentru dreptul de superficie stabilit, expertul şi-a motivat şi justificat modul în carc a stabilit valoarea terenului şi calculul despăgubirilor, corelând metoda comparaţiei prin bonitare cu preţul pieţei, metodă prin care se ţine cont de toate criteriile ce ar putea influenţa preţul de circulaţie al terenului.

Impotriva sentinţei menţionate au declarat apel toţi pârâţii, înregistrat la Tribunalul Teleorman sub nr. 3741/87/2005. In cursul judecării apelului, s-a învederat decesul pârâţilor M.A. şi M.M., la 18 noiembrie 2005 şi 16 noiembrie 2006, ai căror moştenitori sunt pârâtele P.A. şi C.I.

Prin decizia nr. 219 din 29 noiembrie 2006, această instanţă a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit dreptul de superficie în favoarea intimatelor reclamante pentru suprafaţa de 102,10 mp delimitată prin punctele A-B-C-D-E-F-G din schiţa anexă la raportul de expertiză întocmit de experţi B.C., cu obligarea acestora la plata de despăgubiri în cuantum de 9.189.000 lei (ROL) anual, pe durata existenţei dreptului de superficie. Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Pentru a pronunţa această decizie, Tribunalul a menţinut situaţia de fapt stabilită de prima instanţă privind edificarea construcţiilor indicate în cererea de chemare în judecată cu acordul proprietarilor terenului. Tribunalul a constatat însă că reclamantele nu au solicitat stabilirea dreptului de superficie şi cu privire la anexele gospodăreşti, respectiv un WC şi un şopron şi cu toate acestea, instanţa de fond le-a luat în considerare în stabilirea suprafeţei de teren asupra căreia poartă dreptul de superficie, respectiv 272,50 mp.

Intrucât prin suplimentul la expertiza efectuată în apel s-a propus o variantă în care dreptul este stabilit cu excluderea celor două anexe, Tribunalul şi-a însuşit aceste concluzii, stabilind dreptul pentru o suprafaţă de 102,10 mp. S-a constatat că, în această variantă, inti-matele-reclamante au acces atât la locuinţă, cât şi la WC, mai puţin la coteţul care este demontabil şi la care intimatele nu au făcut referire în cererca introductivă, ipoteză în care se creează o pagubă mai mică fondului aservit, proporţional cu suprafaţa de teren ocupată.

Cât priveşte cuantumul despăgubirilor reprezentând contravaloarea dreptului de superficie, instanţa de apel şi-a însuşit concluziile expertizei efectuatc în această fază procesuală de expert M.G., în care 1 mp teren este evaluat la 90.000 lei, rezultând o sumă totală plătibilă anual de 9.189.000 lei. Tribunalul a apreciat că valoarea despăgubirilor stabilită de prima instanţă la 1.547.280 lei anual este sub valoarea reală a terenului, expertul din apel determinând preţul de circulaţie în raport de preţurile practicate de agenţiile imobiliare din judeţ.

Impotriva deciziei menţionate, au declarat recurs reclamantele, criticând-o pentru nelegalitate. Prin motivele de recurs, s-a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a restrâns suprafaţa de teren pentru carc a stabilit dreptul de superficie de la 272,50 mp la 102,10 mp. S-a susţinut că este lipsit de relevanţă faptul că nu s-au solicitat explicit prin cererca introductivă cele două anexe în condiţiile în care pretenţiile au vizat acordarca unui drept de superficie gencric pentru imobilele construite de reclamante, iar în ambele expertize topografice efectuate în cauză aceste anexe figurează ca fiind construcţii noi, aparţinând reclamantelor (anii de construcţie fiind 2000 şi 2003).

Pe de altă parte, stabilirea de către instanţa de fond a unei suprafeţe de 272,50 mp s-a justificat de necesitatea folosirii în mod eficient a imobilului nou construit, astfel încât chiar dacă anexele în discuţie nu ar fi existat tot s-ar fi impus delimitarea unei suprafeţe necesare construirii acestora.

Recurentele-reclamante au criticat şi modul de calcul al despăgubirilor reprezentând contravaloarea dreptului de superficie creat, respectiv în raport de preţul de circulaţie al terenului, în loc de valoarea folosinţei terenului ori contravaloarea lipsei de folosinţă a acestuia, cum ar fi fost corect, dat fiind că despăgubirile sunt asimilabile unei chirii. Dacă s-ar menţine cuantumul stabilit în apel, ar însemna ca reclamantele să cumpere de la pârâte terenul în fiecare an. Mai mult, ultima completare a raportului de expertiză întocmit de expert B.C. nu s-a realizat la faţa locului, deoarece, dacă s-ar fi respectat prevederile legale în acest sens, s-ar fi constatat că 1 m de teren în jurul construcţiei este insuficient pentru o folosire reală, atât timp cât intrarea în imobil se află spre imobilul vechi. Criticile recurenţilor au vizat şi modul de stabilire a cheltuielilor de judecată pretinse de către apelanţii-pârâţi, fiind nelegală stabilirea în sarcina intimatelor, câtă vreme expertizele făcute în apel sunt aproape identice, iar cel de-al doilea capăt de cererc al apelanţilor-pârâţi a fost respins.

In privinţa despăgubirilor acordate cu titlu de contravaloare a îmbunătăţirilor efectuate la imobilul proprietatea pârâţilor, recurentele au arătat că sunt exagerate, dat fiind probatoriul pe baza căruia au fost determinate, respectiv declaraţiile martorilor şi răspunsurile pârâţilor la interogatoriu, fară a se fi luat în considerare înscrisurile de la dosar privind veniturile reclamantelor şi cota de contribuţie a fiecărcia la realizarea acestor îmbunătăţiri.

Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate şi a actclor dosarului, Curtea apreciază că recursul este fondat.

Criticile formulate nu au fost încadrate în drept, însă cu ocazia concluziilor orale susţinute în faţa acestci instanţe s-a invocat greşita aplicare a legii, astfel încât Curtea urmează a le evalua din perspectiva cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., temei în care oricum ar fi putut fi încadrate de instanţă, astfel cum au fost dezvoltate, în aplicarea art. 306 alin. (3) C. proc. civ. Ambele instanţe de fond au recunoscut reclamantelor dreptul de superficie asupra imobilului din comuna Talpa, judeţ Teleorman, în conţinutul căruia se suprapun dreptul de proprietate asupra construcţiilor - edificate de către reclamanta M.E. şi soţul acesteia, M.G. (ale cărui moştenitoare sunt soţia supravieţuitoare şi fiicele, celelalte reclamante din cauză) pe terenul proprietatea pârâtelor C.I. şi P.A., cu acordul autorilor pârâtelor, M.A. şi M.M. - şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor (cu prerogative specifiec şi relative la actcle de dispoziţie şi posesia terenului). Temeiul juridic al dreptului de superficie este considerat a fi reprezentat de dispoziţiile art. 492 C. civ., ce reglementează accesiunea imobiliară, în sensul că dovada contrară prezumţiei legale ce operează în favoarea proprietarului terenului cu privire la construcţii înseamnă chiar dovedirea dreptului de superficie.

Ceea ce se contestă în cauză este întinderea dreptului de folosinţă asupra terenului, în condiţiile în care instanţa de apel a restrâns suprafaţa de teren vizată de acest drept de la 272,50 la 102,10 mp, criticându-se, astfel, modul de aplicare a prevederilor legale menţionate în raport de dreptul de proprietate al reclamantelor asupra construcţiilor de pe terenul proprietatea pârâtelor, recunoscut în cauză.

Prima instanţă a valorificat concluziile expertului specialitatea topografie desemnat în cauză, P.E., expuse în raport şi în completarea acestuia prin care determinarea suprafeţei de 272,50 mp şi amplasamentul în spaţiu al acesteia au fost justificate de necesitatea folosirii optime a construcţiilor de către reclamantă, având în vedere suprafaţa construită a acestora şi dispunerea lor în plan. In apel, Tribunalul s-a întemeiat pe concluziile expertului B.C. din suplimentul la raportul iniţial întocmit, considerând că nu se poate recunoaşte reclamantelor dreptul de folosinţă asupra terenului decât în raport cu construcţiile proprietatea lor, astfel cum au fost indicate prin cererea introductivă şi constatate prin hotărârea pronunţată în cauză.

Prerogativele specifice dreptului de superficie operează, cu privire la teren, în limitele materiale şi juridice ale proprietăţii asupra construcţiilor aparţinând superficiarului. Ca atare, nu pot fi restrânse exclusiv la terenul de sub construcţii, ci trebuie recunoscute în modalitatea care permite exerciţiul firesc şi deplin al exercitării atributelor dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi al utilizării eficiente al acestora. Se constată că expertul ce a întocmit raportul în cursul judecăţii în primă instanţă s-a preocupat de asigurarea acestei exigenţe, constatându-se, în acelaşi timp, că expertiza dispusă în faza apelului, în prima variantă concepută (expert B.C.), corespunde în conţinut primei, în mare măsură (diferenţa de teren fiind de numai 22,5 mp).

Or, prin suplimentul la expertiză întocmit de acelaşi expert, pe care s-a întemeiat soluţia instanţei de apel, nu s-au avut în vedere cerinţele menţionate, ci reconfigurarea suprafeţei de teren cu excluderea a două dintre anexele gospodăreşti (în fapt, a uneia singură - şopronul, deoarece WC-ul figurează şi în lucrarea expertului B.C.), pentru care nu s-a solicitat recunoaşterea dreptului de proprietate de către reclamantele din cauză. Mai mult, s-a restrâns suprafaţa de teren propusă de acelaşi expert B.C. în prima variantă a raportului şi într-o altă porţiune decât cea vizată de anexe, la limita vestică, dinspre şosea, a proprietăţii, fară a se aduce vreo justificare.

Câtă vreme suprafaţa iniţial determinată de expertul ce a întocmit lucrarea în faţa Judecătoriei a fost justificată prin necesitatea utilizării eficiente a construcţiilor superficiarului, este lipsit de relevanţă faptul că una dintre anexele gospodăreşti, în speţă, şopronul, inclusă ca suprafaţă construită în suprafaţa de 272,50 mp, nu a făcut obiectul explicit al dreptului de proprietate invocat prin cererea de chemare în judecată. In această situaţie, se constată că, în mod greşit, instanţa de apel şi-a însuşit concluziile unei expertize prin care s-a restrâns suprafaţa de teren necesară exerciţiului dreptului de proprietate asupra construcţiilor aparţinând superficiarului, cu consecinţa încălcării a înseşi prevederilor art. 492 C. civ.

In ceea ce priveşte modul de calcul al despăgubirilor acordate în considerarea dreptului de superficie, Curtea constată că instanţa de apel nu a ţinut cont de faptul că acestea reprezintă echivalentul folosinţei imobilului asupra căruia dreptul a fost recunoscut. Ca atare, criteriul de determinare al daunelor compensatorii nu poate fi altul decât contravaloarea folosinţei terenului, după cum în mod corect s-a stabilit în cursul judecăţii în primă instanţă, şi nu însăşi valoarea de circulaţie, carc ar interesa o contraprestaţie a înstrăinării terenului.

Stabilirea într-un asemenea cuantum contravine conţinutului raportului juridic de drept substanţial crcat între părţi în virtutea dreptului de superficie, întrucât despăgubirile execsive acordate nu ar reprezenta echivalentul dreptului de folosinţă al terenului, drept cu caracter temporar, pe durata existenţei construcţiilor, ci al însuşi dreptului de proprietate asupra terenului, pe care, însă, titularele dreptului de superficie nu l-au dobândit de la pârâte. în acelaşi timp, s-ar ajunge la o îmbogăţire fară justă cauză a proprietarelor terenului ce ar încasa anual un preţ al vânzării terenului, fară a fi lipsite de prerogativa dispoziţiei din conţinutul dreptului de proprietate, cu toate că au transmis, prin convenţia încheiată cu reclamantele, doar un drept esenţial mente temporar. Drept urmare, Curtea apreciază că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a prevederilor art. 492 C. civ., aplicabile în materia dreptului de superficie, nu mai puţin a principiului îmbogăţirii fară justă cauză din materia raporturilor obligaţionale, temei pentru care consideră că apelul este fondat.

Curtea nu va primi, însă, criticile recurentelor pe aspectul îmbunătăţirilor efectuate de reclamanta M.E. împreună cu soţul său la imobilul proprietatea pârâţilor M.A. şi M.M., deoarecc sunt formulate

omisso medio, în condiţiilc în carc este vizată hotărârea primei instanţe prin care a fost recunoscut un drept de creanţă reclamantelor cu acest obiect în cuantum de 20.223.590 Ici, fară ca reclamantele să fi declarat apel împotriva sentinţei. Chiar dacă în apel, în contextul criticilor formulate de apelanţii-pârâţi pe acest aspect a fost efectuat un nou raport de expertiză în care îmbunătăţirile au fost evaluate la suma de 67.301.920 lei, nu este deschisă calea reclamantelor de a formula critici împotriva dispoziţiei instanţei de apel care a menţinut hotărârea primei instanţe pe acest aspect, cât timp Tribunalul nu fusese învestit în sensul subevaluării despăgubirilor acordate de Judecătorie, iar în lipsa apelului reclamantelor, o eventuală dispoziţie de majorare a cuantumului despăgubirilor cu acest titlu ar fi echivalat cu agravarea situaţiei apelanţilor în propria cale de atac, ceea ce este inadmisibil.

Se constată, de altfel, că recurentele invocă în fapt critici de nete-meinicie a hotărârii, pretinzând reanalizarea probatoriului administrat în cauză, ceea ce execde limitelor învestirii instanţei de recurs, susţinerile nefiind încadrabile în vreunul dintre cazurile de modificare ori casarc prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Faţă de considerentele expuse, Curtea a admis apelul şi, în aplicarca art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a modificat în tot sentinţa şi a respins apelul ca nefondat, făcând aplicarca art. 296

C. proc. civ. Urmare a acestei soluţii, se constată ca rămase fară obiect criticile din recurs relative la modul de acordare a cheltuielilor de judecată în faza apelului, dispoziţia privind stabilirea cheltuielilor efectuate de apelanţi în sarcina reclamantelor, în considerarea admiterii apelului, fiind implicit înlăturată