Desfiinţarea titlului constituitorului ipotecii. Consecinţe

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

Secţia a II-a civilă

Decizia rezumată nr. 1257/2015

 

Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte

Legea nr. 7/1996, art. 31 alin. (2)

Un contract de ipotecă este întotdeauna accesoriu unui contract de împrumut bancar, şi nu unui contract de vânzare-cumpărare.

În cazul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil care a fost, ulterior, ipotecat de către cumpărător în favoarea băncii, nu este aplicabilă teoria anulării actului subsecvent, ci aceea a încetării contractului, bazată pe faptul că un contract de ipotecă nu mai poate exista cât timp constituitorul ipotecii şi-a pierdut titlul în baza căruia a fost încheiat contractul de ipotecă.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1257 din 7 mai 2015

Notă : În decizie a fost avută în vedere forma Legii nr. 7/1996 astfel cum era în vigoare înainte de Legea nr. 71/2011.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sf. Gheorghe, Secţia civilă, sub nr. x/305/2002, reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1451/11 octombrie 2000 de BNP C., cu repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Ulterior, reclamanta şi-a completat cererea introductivă, chemând în judecată şi pe pârâţii D., soţia lui B., dar şi pe cumpărătorii E. şi F., solicitând anularea şi a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, încheiat între vânzătorii B., D. şi cumpărătorii E. şi F., cu privire la aceleaşi imobile, cu restabilirea situaţiei anterioare.

Prin încheierea de şedinţă de la termenul de 27 octombrie 2009 s-a conexat la acest dosar cel cu nr. xx56/305/2006 al Judecătoriei Sf. Gheorghe, în cadrul căruia reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâţii G., B. şi H., E. şi F. precum şi I. - Sucursala SF. Gheorghe, solicitând constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1451/11 octombrie 2000, nr. 620/7 aprilie 2000 şi nr. 502/28 februarie 2002 de către BNP C., precum şi constatarea nulităţii contractului de garanţie imobiliară autentificat de acelaşi BNP sub nr. 616/20 iunie 2005, inclusiv anularea încheierilor de intabulare nr. 5365/12 octombrie 2000, nr. 2182/26 aprilie 2000, nr. 1108/1 martie 2005 şi nr. 6020/20 iunie 2005.

Prin sentinţa civilă nr. 664 din 8 martie 2010 a Judecătoriei Sf. Gheorghe a fost admisă acţiunea: a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1451/11 octombrie 2002 de BNP C. şi a încheierii de intabulare nr. 5365/12 octombrie 2005; a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 620/7 aprilie 2000 de BNP C. şi a încheierii de intabulare nr. 2182/26 aprilie 2000; a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 502/28 februarie 2002 de acelaşi BNP, precum şi încheierea de intabulare nr. 1808/1 martie 2002; a fost constatată nulitatea absolută a contractului de garanţie imobiliară autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005 de acelaşi BNP şi a încheierii de intabulare nr. 6020/20 iunie 2005.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâţii G., E. şi F., precum şi pârâta I. Bank - Sucursala SF. Gheorghe.

Prin decizia civilă nr. 76/R/10 februarie 2011 a Tribunalului Covasna au fost admise recursurile, a fost casată sentinţa recurată şi a fost reţinută cauza spre competentă soluţionare de către Tribunalul Covasna, cauza fiind trimisă în vederea repartizării la un complet care soluţionează litigii în materie comercială.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Covasna sub nr. xx4/119/2011.

În acest dosar reclamanta a depus o nouă precizare a acţiunii.

De asemenea, pârâţii G., E. şi F. au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat ca în situaţia admiterii cererii principale atunci să se procedeze la repunerea părţilor în situaţia anterioară contractului de vânzare-cumpărare nr. 620/7 aprilie 2000, în sensul redobândirii de către reclamantă a imobilului înstrăinat, iar de către pârâţi a sumei achitate cu titlul de preţ al contractului, cu acordarea unui drept de retenţie, până la plata de către reclamantă a preţului.

Prin sentinţa civilă nr. 2328 din 6 iunie 2012 a Tribunalului Covasna, Secţia civilă a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lui G.; a fost respinsă, ca neîntemeiată, acţiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă SC A. SA în ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 620/7 aprilie 2000, nr. 1451/11 octombrie 2000 şi nr. 502/28 februarie 2002 de către BNP C. şi a contractului de ipotecă autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005 de către acelaşi BNP, cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară; a fost anulată, ca netimbrată, cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe.

Prin decizia civilă nr. 153/Ap/29 octombrie 2012 a Curţii de Apel Braşov, Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, a fost respins apelul.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe.

Prin decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 3921/2013 s-a admis recursul declarat de reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe împotriva deciziei civile nr.153/Ap din 29 octombrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale. A fost casată decizia recurată şi trimisă cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Pentru a se pronunţa astfel, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut următoarele:

Motivele de nulitate absolută din acţiunea reclamantei şi din apelul declarat de aceasta au privit cauza ilicită şi frauda de lege, argumentele indicate vizând faptul că prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare nu s-a urmărit obţinerea unui preţ în interesul societăţii, ci scoaterea bunurilor din patrimoniul acesteia, în interesul personal al pârâtului G.

Înalta Curte a constatat ca fiind fondată critica recurentei privind neanalizarea de către instanţa de apel a motivului de nulitate absolută - cauza ilicită a contractelor de vânzare - cumpărare supuse analizei şi frauda la lege, în condiţiile în care neplata preţului imobilelor a fost invocată doar pentru a susţine cauza ilicită la încheierea contractelor.

Cauza ilicită sau imorală este redată de art. 968 C. civ., potrivit căruia „cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice.” Frauda la lege este acea operaţiune care constă în folosirea anumitor dispoziţii legale la încheierea unui act juridic în scopul de a încălca alte dispoziţii legale imperative. Frauda la lege presupune reaua-credinţă a tuturor părţilor contractante la încheierea actului juridic.

Încheierea actului juridic cu respectarea normelor privind condiţiile de validitate, a legilor imperative şi a bunelor moravuri constituie una din premisele stabilităţii şi siguranţei circuitului civil. Încălcarea legii atrage sancţiunea nulităţii. Într-adevăr, cel ce invocă nulitatea actului juridic tinde la înlăturarea efectelor actului, însă aceasta nu înseamnă că lipsirea de efecte, cu consecinţa anulării, se confundă cu stingerea obligaţiei. Actul nul impune repunerea părţilor în situaţia anterioară (întrucât nu se pot recunoaşte efecte juridice unei situaţii contrare dreptului) şi, ca atare, nu se poate vorbi, concomitent, despre o obligaţie nulă şi stingerea aceleiaşi obligaţii.

S-a reţinut, totodată, că nulitatea, ca sancţiune de drept civil, intervine în cazul nerespectării unei norme juridice. Această încălcare a legii nu se confundă cu „frauda la lege”, noţiune ce are în vedere tocmai respectarea, formală, a normei juridice; frauda la lege înseamnă o nesocotire ocultă a legii, prin abaterea unor dispoziţii legale de la sensul şi spiritul lor.

Reclamanta a pretins o aparentă legalitate ce ar ascunde încălcarea unor norme imperative. Încheierea unui act în vederea unei fraude atrage nulitatea, întrucât nu se pot recunoaşte efecte contrare dispoziţiilor imperative, iar în speţă s-a afirmat nerespectarea condiţiilor pentru încheierea valabilă a actului, respectiv cauza ilicită determinată de neplata preţului şi s-au indicat dispoziţiile imperative ce ar fi fost eludate de părţile contractante sub o aparentă legalitate a actului.

În decizia atacată, la pg. 6, instanţa de apel a făcut referiri la mijloacele juridice pe care le are la îndemână vânzătorul în caz de neplată a preţului, la nulitatea contractului, care nu se confundă cu rezoluţiunea, la faptul că din probele administrate în cauză nu rezultă împrejurarea potrivit căreia bunul înstrăinat depăşeşte jumătate din valoarea contabilă a activelor societăţii la data încheierii vânzării pentru a putea fi reţinute prevederile art. 143 din Legea nr. 31/1990, pentru ca în finalul considerentelor să reţină că “în mod corect prima instanţă a avut în vedere distincţiile dintre cauza ilicită şi frauda legii ca temei al nulităţilor invocate prin acţiunea dedusă judecăţii, precum şi faptul că reclamanta nu a făcut dovada încălcării ori eludării vreunei dispoziţii legale imperative” şi faptul că nu au fost încălcate dispoziţiile art. 1308 pct. 2 C. proc. civ.

Astfel, instanţa de apel, în considerentele deciziei recurate, a arătat că se impune respingerea apelului şi menţinerea, în totalitate, a soluţiei pronunţate de prima instanţă, însă nu a cercetat toate criticile formulate de reclamantă în apel, sens în care s-a constatat a fi întrunit motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., susţinut ca atare de recurenta-reclamantă şi, mai mult decât atât, chiar ale art. 304 pct. 5 C. proc. civ., instanţa de apel încălcând obligaţia prevăzută prin dispoziţiile imperative ale art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Nemotivarea hotărârii, deşi nu este prevăzută ca o cauză de casare în Codul de procedură civilă, faţă de caracterul imperativ al dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. şi finalitatea textului, vizând imposibilitatea de control judiciar al hotărârii pronunţate, se integrează unui cadru mai larg de nelegalitate, acela al nepronunţării asupra fondului apelului, de natură a justifica casarea cu trimitere pentru ca instanţa de apel să se pronunţe asupra apelului în raport de motivele acestuia.

S-a reţinut că instanţa de apel avea a analiza şi a răspunde motivat criticilor formulate de către reclamantă privind cauza ilicită a contractelor şi frauda la lege şi, totodată, a argumenta motivele pentru care şi-a însuşit în tot considerentele de drept şi de fapt reţinute de prima instanţă.

Cât timp instanţa de apel s-a rezumat să afirme doar caracterul clar al considerentelor hotărârii primei instanţe cu privire la aspectele deduse judecăţii prin intermediul căii de atac devolutive, motivarea hotărârii nu este de natură să creeze reclamantei garanţia că toate chestiunile supuse analizei în apel au fost serios examinate, iar instanţa de recurs se află în imposibilitate de a exercita controlul judiciar.

Decizia curţii de apel apare, astfel, ca nemotivată, ceea ce face ca însuşi procesul să fie considerat inechitabil, prin încălcarea art. 6 paragraful 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului (astfel cum s-a apreciat în cauza Albina împotriva României, în hotărârea CEDO din 28 aprilie 2005).

Numai după analizarea motivelor de nulitate absolută privind cauza ilicită a contractelor şi frauda la lege, instanţa de apel va putea trece la cercetarea criticilor invocate de recurenta-reclamantă întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - referitoare la aplicabilitatea dispoziţiilor art. 23 din Legea nr. 15/1994, la încălcarea prevederilor art. 1308 pct. 2 C. civ., precum şi a dispoziţiilor art. 143 din Legea nr. 31/1990 - care nu pot fi cercetate mai înainte ca instanţa de apel să clarifice toate chestiunile de fapt şi de drept prioritare unei astfel de abordări, menţionate în paragrafele anterioare.

Prin decizia nr. 880/Ap/2 decembrie 2014 a Curţii de Apel Braşov, Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, a fost admis apelul reclamantei şi a fost schimbată sentinţa civilă nr. 2328/2012 a Tribunalului Covasna, în parte; a fost admisă acţiunea formulată de reclamantă şi, în consecinţă:

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000, având ca obiect imobilul situat în Mun. Sfântu Gheorghe, B-dul G.G.B., bl. 9, sc. C, înscris în CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 15134), nr. cad./nr. top. 1820/2/1/XIX C, 1822/2/XIX C, constând în „spaţiu comercial nr. 1”, în compunerea din contract;

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 1451/11 octombrie 2000, având ca obiect imobilul compus din teren în suprafaţă de 962 mp şi construcţie - şopron, înscris în CF nr. 25166 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 17139 - transcris din CF 14975), nr. cad./nr. top. 2763/4/b/2/1/2, nr. top. 2763/4/a/2, nr. top. 2763/5/1/5/2/1;

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 620/2000 şi nr. 1451/2000;

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de garanţie imobiliară autentificat de BNP C. sub nr. 616/20 iulie 2005 încheiat între I. Bank SA - Sucursala Sfântu Gheorghe şi pârâţii E. şi F.;

S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare din cărţile funciare susmenţionate, prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor asupra imobilelor ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 şi nr. 502/2002, susmenţionate şi reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei SC A. SA, prin intabulare;

S-a dispus radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea I. Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 şi nr. 502/2002;

S-au păstrat din sentinţă dispoziţiile privind respingerea excepţiei lipsei de calitate procesuală pasivă a lui G. şi de anulare a cererii reconvenţionale;

A fost înlăturată din sentinţă dispoziţia de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată;

Au fost obligaţi pârâţii B., H., E., F. şi G. să plătească reclamantei SC A. SA suma de 2500 lei cheltuieli de judecată în această etapă procesuală a apelului.

În rejudecare după casare, pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

În susţinerea acţiunii sale, reclamanta a invocat drept motiv de nulitate a contractelor în discuţie, frauda la lege, pentru contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect spaţiul comercial, lipsa consimţământului şi cauza ilicită pentru contractele având ca obiect imobilul şopron şi teren.

1.Chestiuni de fapt:

A.Imobilul situat în Mun. Sfântu Gheorghe, B-dul G.G.B., bl. 9, sc. C, înscris în CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 15134), nr. cad./nr. top. 1820/2/1/XIX C, 1822/2/XIX C, constând în „spaţiu comercial nr.1”, a făcut obiect al contractului de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000. Contractul s-a încheiat între reclamantă, care a fost reprezentată de pârâtul G., în calitate de preşedinte al consiliului de administraţie şi pârâţii B. şi H., care l-au dobândit în calitate de persoane fizice, şi nu în numele SC J. SRL.

B. Imobilul compus din teren în suprafaţă de 962 mp şi construcţie - şopron, înscris în CF nr. 25166 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr.17139 - transcris din CF nr. 14975), nr. cad./nr. top. 2763/4/b/2/1/2, nr. top. 2763/4/a/2, nr. top. 2763/5/1/5/2/1, a făcut obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 1451/11 octombrie 2000, care a fost încheiat între reclamantă, care a fost reprezentată de pârâtul G., în calitate de preşedinte al consiliului de administraţie şi pârâţii B. şi H., care l-au dobândit în calitate de persoane fizice, şi nu în numele SC J. SRL. S-a reţinut că este un aspect important, întrucât, pentru plata preţului, s-a susţinut că ar fi existat o convenţie de schimb de imobile între reclamantă şi SC J. SRL şi că aceasta din urmă ar fi achitat, cu trei chitanţe, suma de 68.866.847 lei după ce a încasat preţul de la cumpărătorii persoane fizice, care o controlau.

În fapt, cumpărătorii, persoane fizice, au fost numai persoane interpuse, care nu au plătit nici un preţ, nu au intrat în posesia imobilelor de la pct. A şi B niciodată, aşa cum au recunoscut la interogatoriu, ca de altfel şi în procesul penal declanşat împotriva pârâtului G., unde, de asemenea, au arătat că singurul scop al tranzacţiilor a fost readucerea imobilelor în patrimoniul acestui pârât, care nu le putea cumpăra legal.

Că este aşa o dovedeşte perfectarea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 620/2000 şi nr. 1451/2000, încheiat între pârâţii B. şi H. şi pârâţii E. şi F., în calitate de cumpărători, care sunt rude cu pârâtul G. şi care au şi ipotecat imobilele către pârâta I. Bank, unde au fost reprezentaţi tot de către pârâtul G.

S-a reţinut că prin Sentinţa penală nr. 254/2007 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe, soluţionându-se latura penală, s-a dispus şi anularea actelor menţionate mai sus, însă procesul penal a fost stins ca urmare a intervenirii prescripţiei speciale a răspunderii penale.

2.Chestiuni de drept:

A. Frauda legii constituie motiv de nulitate absolută a actului juridic întrucât, la încheierea acestuia, părţile apelează la anumite dispoziţii legale pentru a eluda alte prevederi imperative ale legii şi care sunt direct aplicabile operaţiunii juridice.

În speţă s-a susţinut de către apelanta-reclamantă că au fost nesocotite prevederile art. 23 din Legea nr. 15/1994, conform cu care, la scoaterea din funcţiune a mijloacelor fixe aparţinând agenţilor economici la care statul deţine peste 50% din capitalul social, trebuie a se urmări valorificarea la maximum a ansamblurilor, subansamblurilor şi pieselor componente, prin executarea unor mijloace fixe noi, ca piese de schimb în cadrul unităţii respective sau prin vânzare, pe bază de licitaţie publică, organizată potrivit legii.

B. Cauza ilicită constituie, de asemenea, motiv de nulitate absolută a actului juridic, fiind o condiţie esenţială pentru validitatea convenţiei, cum statuează art. 948 pct. 4 C. civ.

Conform art. 966 C. civ., obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect, iar potrivit art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice.

Cauza reprezintă scopul, motivul determinant al încheierii actului juridic, iar în cazul contractului de vânzare-cumpărare este dat de transferul dreptului de proprietate, ce include nu numai transmisiunea bunului în patrimoniul cumpărătorului, dar acesta din urmă se obligă să plătească preţul. Lipsa acestei contraprestaţii din partea cumpărătorului determină ilicitul cauzei şi, în consecinţă, nulitatea absolută a convenţiei. Cu alte cuvinte, atunci când părţile contractante nu urmăresc decât un transfer de proprietate fictiv, mai ales când nu se urmăreşte plata vreunui preţ, contractul de vânzare-cumpărare nu poate avea nici un efect translativ, fiind nul pentru cauză ilicită.

3.Analiza stării de fapt în drept:

A.Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000 este nul, fiind perfectat cu eludarea prevederilor speciale, imperative, cuprinse în art. 23 din Legea nr. 15/1994. Deşi acţionar majoritar era statul, prin FPS, acesta deţinând o cotă de 66,2117% din capitalul social, astfel cum reiese din menţiunile de la ORC Covasna, vânzarea nu s-a făcut pe bază de licitaţie publică, ci după bunul plac al pârâţilor, fiind de necontestat că procedura legală nu a fost urmată, astfel cum reiese atât din actul de vânzare-cumpărare, care nu cuprinde nici o menţiune în acest sens, dar şi din expertiza contabilă întocmită în cauză.

Contractul a fost încheiat prin simplul acord de voinţă al pârâţilor, reclamanta fiind reprezentată de pârâtul G., şi nu pe baza licitaţiei publice obligatorii, astfel că au apelat la prevederile de drept comun pentru a eluda dispoziţiile imperative speciale din art. 23 din Legea nr. 15/1994, astfel încât frauda la lege este dovedită.

Contractul este fondat şi pe o cauză ilicită, contractul de închiriere, care în opinia pârâţilor ar fi constituit actul ce a condus la plata preţului prin compensare, fiind unul inexistent, întocmit pro causa, dovadă fiind Procesul-verbal încheiat de Garda financiară la data de 22 mai 2002 şi din care rezultă că nu a existat vreun contract de închiriere şi fără nici un document justificativ chiria se înregistra în contabilitate, pentru a opera apoi aşa-zisa compensare cu preţul. Cert este că preţul nu a fost achitat şi nici nu s-a urmărit plata acestuia, pârâtul B. recunoscând la interogatoriu că nu-şi aminteşte de un asemenea act juridic, cum de altfel a recunoscut că preţul nu s-a plătit, operaţiunea juridică fiind în interesul pârâtului G., deşi acesta era administratorul societăţii reclamante. În consecinţă, s-a reţinut că la data perfectării contractului nu a existat nici o intenţie de plată a preţului, se cunoştea de ambele părţi că nu va exista vreo contraprestaţie, astfel că nulitatea, ca sancţiune, operează, cum s-a arătat mai sus, la pct. 2B.

B. Similar se pune problema în cazul contractului autentificat sub nr. 1451/2000 de acelaşi notar public, şopronul în discuţie, alături de teren, fiind cumpărat fictiv de pârâţii B. şi D., şi nu de SC J. SRL, încât nu s-a putut vedea justificarea invocării unei convenţii de schimb de imobile, între această ultimă societate şi reclamantă, rămasă nedovedită, expertiza neidentificând o asemenea operaţiune, mai ales că după divizare şopronul a rămas în patrimoniul reclamantei. De asemenea, nu există vreo operaţiune juridică încheiată între pârâţii B. şi D. şi SC J., iar suma cuprinsă în factura nr. 1478103/11 octombrie 2000 se referă la un alt contract având ca obiect un alt imobil, şi nu şopronul în cauză. Dacă ar fi existat un asemenea schimb între cele două societăţi nu s-ar mai fi încheiat contractul autentificat sub nr. 502/2002, ce va fi analizat mai jos, între pârâţi persoane fizice.

Preţul terenului nu a fost plătit reclamantei, dovadă fiind expertiza contabilă întocmită în cauză, iar intenţia de plată nici nu a existat, cum a recunoscut pârâtul B., cauza ilicită fiind evidentă.

Ca şi în cazul primului contract analizat şi în această situaţie s-a identificat frauda la lege, pe aceleaşi considerente expuse mai sus la pct. 3A şi, deci, actul este lovit de nulitate şi pe acest considerent.

C.Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 620/2000 şi nr. 1451/2000, încheiat între pârâţii B. şi H. şi pârâţii E. şi F., în calitate de cumpărători, este, de asemenea, lovit de nulitate, el fiind unul subsecvent unor contracte nule absolut, fiind aplicabil principiul nulităţii potrivit căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actului subsecvent, or, acest contract are ca obiect imobilele din cele două contracte analizate deja, ce sunt fondate pe fraudă la lege şi cauză ilicită, astfel încât şi acest act a fost întocmit doar pentru ca pârâtul G. să-şi atingă scopul nelegal.

Au fost înlăturate, astfel, apărările pârâţilor reţinându-se că pârâţii B. şi D. au fost de acord cu admiterea acţiunii şi au arătat adevăratele motive ale perfectării contractelor în discuţie.

A fost găsit nul şi contractul de ipotecă încheiat între pârâţii E. şi F. şi I. Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, ipoteca fiind un contract accesoriu şi cum actele principale sunt nule, sancţiunea operează, garanţia nefiind niciodată constituită legal. Imobilele ce au făcut obiect al ipotecii nu au ieşit niciodată legal din patrimoniul reclamantei, au ajuns ilicit în patrimoniul pârâţilor persoane fizice, care, în faţa băncii, au fost reprezentaţi tot de către pârâtul G. (rudă cu aceştia) şi, în consecinţă, obiectul material al ipotecii a fost unul ilicit, astfel că apărările I. Bank nu pot fi primite.

Urmare constatării nulităţii şi în virtutea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară, ca un accesoriu al constatării nevalabilităţii titlului de înscriere al dreptului de proprietate al pârâţilor în cartea funciară, văzând prevederile art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 (în vigoare la data săvârşirii înscrierilor), s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare din cărţile funciare susmenţionate, prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor asupra imobilelor ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 şi nr. 502/2002 sus-menţionate şi reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei SC A. SA, prin intabulare, precum şi radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea I. Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 şi nr. 502/2002.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-pârâtă I. Bank SA Bucureşti, aducându-i următoarele critici:

Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, în ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de ipotecă autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005.

Sub acest aspect, recurenta a arătat că nu există raport de subsecvenţă între contractul de ipotecă şi contractul de vânzare-cumpărare anulat, cel cu nr. 502/28 februarie 2002.

Recurenta a mai arătat că a încheiat contractul de ipotecă cu garanţii ipotecare cunoscând faptul că ei sunt proprietarii tabulari asupra imobilelor luate în garanţie, având în vedere cuprinsul cărţii funciare, care evidenţia o situaţie juridică suficient de clară a imobilelor, fără a exista notări de acţiuni judecătoreşti sau sarcini, astfel încât şi în situaţia anulării contractului de vânzare-cumpărare trebuia menţinut contractul de ipotecă, aceasta reprezentând o veritabilă excepţie de la principiul „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens”.

În acest caz se impune menţinerea actului subsecvent pe baza principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului dar şi pe baza principiului asigurării stabilităţii circuitului civil.

În acest sens au fost invocate prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, invocându-se, totodată, şi caracterul injust şi inechitabil, în ce o priveşte pe recurenta-pârâtă, al deciziei recurate.

S-a mai invocat de către recurenta-pârâtă faptul că şi proprietarii G. şi F. au fost subdobânditori de bună-credinţă, dobândind imobilele menţionate în mod valabil şi cu titlu oneros.

De asemenea, s-a mai arătat că ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate faţă de ceilalţi creditori din preţul aceluiaşi bun.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Deşi este adevărat că soluţia constatării nulităţii absolute a contractului de ipotecă nr. 616/20 iunie 2005 este inadecvată în cauza de faţă, totuşi, pentru considerentele ce vor fi expuse, soluţia a fost menţinută, deoarece, consecinţele sunt aceleaşi.

Este real faptul că un contract de ipotecă este întotdeauna un contract accesoriu, dar accesoriu la un contract de împrumut bancar, şi nu la un contract de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, teoria anulării actului subsecvent ar fi fost pe deplin aplicabilă, în cazul constatării nulităţii contractului de credit.

În situaţia de faţă trebuia să se aplice teoria încetării contractului, bazată pe faptul că un contract de ipotecă nu mai poate exista cât timp titularul constituitorului ipotecii şi-a pierdut titlul în baza căruia a fost încheiat contractul de ipotecă.

Această teorie a fost consacrată legislativ în noul Cod civil, deşi anterior, sub imperiului vechiului Cod civil, atât doctrina cât şi jurisprudenţa au acceptat faptul că, într-o situaţie precum cea supusă examinării în prezentul recurs, soluţia corectă este cea a încetării contractului de ipotecă, tocmai pe motivul pierderii titlului de către constituitorul ipotecii.

Prin urmare, nu suntem în situaţia vânzării-cumpărării imobilului ipotecat, pentru ca imobilul să rămână grevat de sarcina ipotecii chiar dacă trece în mâinile altei persoane decât constituitorul ipotecii, ci suntem în situaţia pierderii titlului de către constituitorul ipotecii, banca nefiind în situaţia dobânditorului de bună-credinţă (pentru că nu a cumpărat imobilul) pentru a beneficia, în continuare, de existenţa ipotecii asupra imobilului respectiv.

Tocmai de aceea nu sunt aplicabile nici prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care se referă la subdobânditori de bună-credinţă, şi nu la creditorii ipotecari.

Nu poate fi primită afirmaţia potrivit căreia pârâţii G. şi F. au fost subdobânditori de bună-credinţă, cât timp instanţa de apel a reţinut o altă stare de fapt şi cât timp aceştia, fiind primii interesaţi în apărarea drepturilor lor, nu au atacat decizia instanţei de apel.

Având în vedere cele de mai sus, în baza alin. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.

În baza art. 274 C. proc. civ. a obligat recurenta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante SC A. SA SF. Gheorghe suma de 2.665 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.