Contract de ipoteca ce nu vizeaza o constructie aflata pe terenul ipotecat. Drept de superficie.

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

Secţia a II-a civilă

Decizia rezumată nr. 2149/2015

Cerere în constatarea dreptului de superficie. Condiţii şi efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Drepturi reale

Index alfabetic: cerere în constatarea dreptului de superficie

C. civ. din 1864, art. 490, art. 492, art. 973

Suprapunerea dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcţiei aparţinând unei alte persoane nu dă naştere, prin ea însăşi, unui drept de superficie, în absenţa unui act juridic (convenţie) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripţie achizitivă) care să-l constituie ori a unei dispoziţii legale pe care să se întemeieze.

În cazul în care reclamantul a edificat, în baza unei convenţii de folosinţă asupra terenului proprietatea pârâtului, o construcţie, cu acordul acestuia - născându-se în acest mod dreptul de proprietate al reclamantului asupra casei de locuit şi dreptul de folosinţă asupra terenului proprietatea pârâtului -, este evident că între părţi a existat o convenţie cu privire la constituirea dreptului de superficie, deoarece numai proprietarul terenului poate exprima valabil un astfel de acord.

În condiţiile în care prezumţia de proprietate asupra construcţiei în favoarea proprietarului terenului, instituită de art. 492 C. civ., a fost răsturnată, este incidentă teza a II-a a art. 492 C. civ., care stă la baza dreptului de superficie, fiind exclusă aplicarea, în speţă, a tezei I a aceluiaşi articol, referitoare la dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construcţiilor edificate pe pământul său.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2149 din 21 octombrie 2015

Prin sentinţa civilă nr. 29/D/2014 a Tribunalului Braşov s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâții C., D. și SC E. Bank România SA.

Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că, în data de 02.04.2008, pârâta E. Bank România SA, în calitate de creditor, şi pârâţii C. şi D., în calitate de debitori, au perfectat contractul de ipotecă autentificat sub nr. 487 de către BNP F., în vederea garantării tuturor obligaţiilor de plată rezultate din contractul de credit nr. 0810000000028049 încheiat la aceeaşi dată, prin care creditoarea a acordat debitorilor un împrumut în valoare de 410.000 EURO, la care se adaugă dobânzile, comisioanele, costurile aferente şi eventualele cheltuieli de executare, prin instituirea unei ipoteci de rangul I asupra imobilului situat în Municipiul Braşov, str. P. nr. 3S, format din teren în suprafaţă de 2169,3 mp şi construcţia în curs de executare existentă pe acesta, reprezentată de o locuinţă S P E în suprafaţă de 351,85 mp, imobil identificat prin numărul cadastral 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, descris în cartea funciară nr. 13224 Braşov la poziţia A 67.

Conform clauzelor existente în art. VI al contractului, debitorii ipotecari, care sunt pârâţii din cadrul prezentului proces C. şi D. s-au obligat irevocabil şi necondiţionat a ipoteca în favoarea creditorului, care este pârâta din litigiul de faţă E. Bank România SA, în termen de 30 de zile de la intabulare, construcţiile ce se vor edifica pe terenul mai sus identificat, această obligaţie având valoarea unei promisiuni de grevare cu ipotecă a construcţiilor viitoare conform înţelegerii părţilor semnatare ale înscrisului. În conformitate cu prevederile art. 1777 C. civ., ipoteca constituită în baza contractului de ipotecă se va extinde şi asupra tuturor îmbunătăţirilor, adăugirilor şi extinderilor aduse imobilului de la data încheierii acestui contract până la data executării integrale a obligaţiilor de plată rezultate din contractul de credit mai sus menţionat.

Potrivit celor stipulate în art. VIII din contract, debitorii ipotecari s-au obligat să nu înstrăineze imobilul adus în garanţie prin acest act, fără aprobarea scrisă a creditoarei, până la data plăţii integrale a obligaţiilor lor de plată rezultate din contractul de credit menţionat mai sus şi sunt de acord cu înscrierea în cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare a acestuia până la data achitării integrale a sumelor datorate în baza contractului de credit.

Totodată, debitorii - ipotecari, ce sunt pârâţii mai sus indicaţi, şi-au asumat obligaţia de a conserva imobilul ipotecat şi de a nu întreprinde nimic care să aducă atingere drepturilor constituite în favoarea creditoarei prin acest contract.

În baza contractului de ipotecă mai sus menţionat, pârâta E. Bank România şi-a intabulat, în data de 03.04.2008, în cartea funciară nr. 115988 Braşov, provenită din conversia de pe hârtie a cărţii funciare nr. 53186 Braşov, nr. cadastral/nr. topografic 115988, nr. cadastral/nr. topografic vechi 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, dreptul de ipotecă de rangul I, până la concurenţa sumei de 410.000 Euro, plus dobânzi, comisioane şi costuri aferente, precum şi interdicţia de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare.

În data de 23.08.2010, pârâţii C. şi D., ce au în cadrul contractelor perfectate cu pârâta E. Bank România SA calitatea de debitori ipotecari, s-au prezentat în faţa Notarului Public F. şi au declarat că imobilul ce constituie obiectul dreptului lor de proprietate identificat conform celor mai sus arătate are o suprafaţă reală de 2570 mp., mai mare cu 400,70 mp decât cea înscrisă în evidenţele de carte funciară, aşa cum rezultă din expertiza topografică efectuată de ing. expert G.

Declaraţia astfel făcută a fost autentifică de către notarul public sub nr. 1068, la data mai sus indicată.

În data de 05.04.2014, pârâţii C. şi D. au înregistrat pe rolul pârâtei E. Bank SA o cerere prin care i-a solicitat acesteia să îşi dea acordul pentru dezmembrarea unei suprafeţe de teren din totalul suprafeţei de 2.570 mp, înscrisă sub nr. top. 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, în cartea funciară nr. 53186 Braşov.

În motivarea cererii astfel formulate, părţile menţionate au arătat că, în urma efectuării unui raport de expertiză, au constatat că suprafaţa imobilului mai sus identificat este mai mare cu 400,70 mp faţă de cea înscrisă în cartea funciară, astfel că, la momentul formulării cererii această suprafaţă este mai mare decât cea identificată în contractul de ipotecă autentificat sub nr. 487/02.04.2008.

S-a mai arătat că pe imobilul cu destinaţia de teren se află edificată, pe lângă construcţia indicată în contractul de ipotecă, şi o construcţie ce nu este înscrisă în evidenţele de carte funciară, ce a fost ridicată în anul 2007, de către părinţii pârâtei D. - A. şi B., astfel că, pentru reglementarea situaţiei juridice a acesteia, este necesar a se proceda la dezmembrarea imobilului cu destinaţia de teren şi având în vedere faptul că această construcţie a fost edificată anterior datei acordării creditului şi nu face obiectul unei garanţii imobiliare, se impune ca pârâta bancă să îşi exprime acordul pentru dezmembrare, acord pe care această parte nu l-a exprimat.

La data de 25 mai 2011, între pârâţii C. şi D., în calitate de constituitori, şi reclamanţii A. şi B., în calitate de dobânditori - superficiari, a fost perfectată convenţia de constituire a unui drept de servitute, autentifică sub nr. 824, de către Notarul Public H.

Prin această convenţie, pârâţii C. şi D. au constituit, cu titlu gratuit, în favoarea reclamanţilor un drept de superficie pe o porţiune din terenul proprietatea lor, situat în Municipiul Braşov, str. P. nr. 3S, înscris în cartea funciară nr. 115988 Braşov, provenită din conversia de pe hârtie a cărţii funciare nr. 53186 Braşov, nr. cadastral 11598, nr. top vechi 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, compus din arabil intravilan în suprafaţă de 2.570 mp, respectiv pe suprafaţa de teren ocupată de construcţia edificată de reclamanţi şi pe suprafaţa de teren aferentă acesteia - destinată bunei exploatări a construcţiei.

Potrivit clauzelor acestei convenţii, pârâţii au garantat de evicţiune, declarând că terenul nu este ipotecat or grevat de sarcini, cu excepţia dreptului de ipotecă şi a interdicţiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare, ce sunt înscrise în favoarea E. Bank România SA, ce are calitatea de pârât în cadrul prezentului proces.

În convenţia de instituire a dreptului de superficie ce a fost încheiată între reclamanţi şi pârâţii C. şi D. se menţionează următoarele:,,subsemnatele părţi declarăm că avem cunoştinţă de faptul că, în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de superficie asupra căruia am convenit prin prezentul înscris, este necesară obţinerea unei documentaţii cadastrală de dezmembrare a terenului, urmare căreia terenul aferent acesteia se va constitui ca un corp funciar distinct, dat fiind că edificarea construcţiei pe terenul proprietatea noastră efectuată în anul 2006 s-a făcut cu acordul nostru expres şi irevocabil.”

Întrucât pârâţii C. şi D. nu au executat obligaţiile pe care şi le-au asumat prin contractul de credit pe care l-au perfectat cu pârâta E. Bank România SA, aceasta din urmă parte a declanşat, în data de 17.08.2011, împotriva pârâţilor menţionaţi procedura executării silite imobiliare, ce are ca obiect material bunul imobil ce a constituit obiectul material al contractului de ipotecă pe care părţile pârâte le-au perfectat în sensul celor mai sus expuse.

Prin procesul-verbal de situaţie, ce a fost întocmit în cadrul procedurii executării silite în data de 17.08.2011, executorul bancar a făcut vorbire despre existenţa unei a doua construcţii pe terenul ce constituie obiectul executării silite, situată la o distanţă de 20 de mp, faţă de construcţia întabulată în evidenţele de carte funciară.

Aşa cum s-a arătat, părţile reclamante au sesizat instanţele judecătoreşti în data de 1 iunie 2011, deci după declanşarea de către pârâta E. Bank România SA a procedurii executării silite împotriva pârâţilor C. şi D. cu prezenta acţiune, ce are ca obiect constituirea prin hotărâre judecătorească a dreptului de superficie şi a dreptului de servitute de trecere în modalitatea expusă în petitele cererii.

Prin rapoartele de expertiză ce au fost administrate ca probă în cauză au fost identificate imobilele cu destinaţia de teren şi de construcţie ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâţilor C. şi D. şi a construcţiei asupra căreia reclamanţii au ridicat pretenţii, concluziile acestor lucrări fiind în sensul că pe imobilul cu destinaţia de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâţilor menţionaţi se află amplasate două construcţii distincte şi de sine stătătoare, fiind identificate suprafeţele aferente acestora.

În drept, tribunalul a constatat că cererea dedusă judecăţii intră sub incidenţa dispoziţiilor Codului civil din anul 1864, întrucât dreptul subiectiv invocat de către părţile reclamante este anterior datei intrării în vigoare a codului civil din anul 2009, respectiv anterior datei de 1.10.2011, conform dispoziţiilor existente în art. 68 din Legea nr. 71/2011.

Sub imperiul prevederilor Codului civil din anul 1864, dreptul de superficie putea fi constituit prin convenţia părţilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.

În schimb, soluţia posibilităţii dobândirii dreptului de superficie prin hotărâre judecătorească reţinută în practica judiciară înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil a fost cenzurată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, această instanţă reţinând prin Hotărârea din data de 15 februarie 2007, cauza Bock şi Palade contra României, că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, prin prescripţia achizitivă sau prin convenţia părţilor.

Prin urmare, raportat la considerentele ce preced, tribunalul a apreciat că demersul juridic al părţilor reclamante, ce se circumscrie sesizării instanţelor judecătoreşti cu o acţiune prin care solicită acestora pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti în condiţiile reglementate de Codul civil din anul 1864 prin care să constituie în favoarea lor un drept de superficie în modalitatea indicată în petitele cererii nu a putut fi primit.

Această soluţie s-a impus cu atât mai mult cu cât, aşa cum s-a subliniat, un drept de superficie în sensul solicitat prin cererea de chemare în judecată cu care părţile menţionate au învestit instanţele judecătoreşti a fost instituit prin convenţia autentificată sub nr. 824, la data de 25 mai 2011 de către Biroul Notarului Public H., convenţie la care reclamanţii nu au făcut referire în actul de sesizare a instanţei, deşi au ataşat-o acestuia, demersul lor juridic fiind întemeiat - aşa cum s-a arătat - pe dispoziţiile cuprinse în art. 492 C. civ. din anul 1864.

Raportat la starea de fapt expusă anterior, instanţa a apreciat că puteau sesiza instanţa de judecată numai pârâţii C. şi D. pentru a obţine obligarea pârâtei E. Bank România SA la exprimarea acordului necesar aducerii la îndeplinire a obligaţiilor pe care le-au asumat prin convenţia mai sus menţionată.

De asemenea, reclamanţii, în calitate de creditori ai pârâţilor menţionaţi, în ceea ce priveşte obligaţiile asumate prin convenţia de constituire a dreptului de superficie, puteau sesiza instanţele judecătoreşti în aceleaşi limite, adică cenzurarea refuzului pârâtei bancă, necesar punerii în aplicare a acestei convenţii, pe calea unei acţiuni oblice sau subrogatorie or, aşa cum am subliniat - un astfel de demers juridic nu a fost efectuat, părţile reclamante învestind instanţa cu o acţiune în constituirea dreptului de superficie.

Tribunalul a apreciat că, chiar în situaţia în care s-ar admite că cererea de chemare în judecată, prin luarea în considerare a menţiunilor existente în motivarea pe care o conţine, ignorând temeiul de drept pe care acesta a fost întemeiat şi modul de redactare a petitelor, vizează şi constatarea caracterului abuziv al refuzului pârâtei E. Bank România SA de a-şi da acordul cerut de către pârâţii C şi D. prin actul datat 04.05.2011, demersul juridic al părţilor reclamante nu putea fi admis, pentru considerentele ce succed:

Aşa cum am arătat, prin cererea de chemare în judecată, s-a arătat că imobilul cu destinaţia de construcţie asupra căruia reclamanţii au formulat pretenţii în cadrul prezentului litigiu a fost edificat de către aceste părţi în anul 2006, pe imobilul cu destinaţia de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâţilor C. şi D.

Prin urmare, la data la care aceşti pârâţi au perfectat cu pârâta E. Bank România SA contractul de împrumut şi apoi contractul de ipotecă, respectiv la data de 02.04.2008, situaţia juridică invocată prin actul de sesizare a instanţei le era cunoscută, însă ea nu a fost adusă la cunoştinţa cocontractantului.

Astfel, aşa cum am subliniat, pârâţii S. au obţinut din partea pârâtei E. Bank România SA creditul în valoare de 410.000 Euro în condiţiile în care au consimţit la constituirea, în favoarea acestei din urmă pârâte, a unui drept de ipotecă de rangul 1 asupra întregului imobil ce constituie obiectul dreptului lor de proprietate, identificat cu ocazia stabilirii situaţiei de fapt, şi a interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare a acestuia, până la data restituirii întregului împrumut pe care l-au luat de la pârâta bancă.

De asemenea, aşa cum s-a subliniat, prin acordul de voinţă consemnat în actele juridice pe care le-au perfectat cu pârâta E. Bank România SA, pârâţii C. şi D. şi-au asumat obligaţia de a extinde dreptul de ipotecă şi asupra tuturor modificărilor structurale pe care imobilul ce constituie obiectul material al acestui drept le va suferi după data încheierii contractelor.

Prin urmare, pârâţii C. şi D. au obţinut împrumutul de la pârâta bancă în condiţiile în care s-au obligat faţă de aceasta în sensul mai sus expuse, astfel că, în conformitate cu dispoziţiile cuprinse în art. 969 C. civ. din anul 1864 aplicabil în cauza de faţă ei trebuie să respecte întocmai obligaţiile pe care şi le-au asumat, printre care se numără şi aceea de a nu proceda la dezmembrarea imobilului cu destinaţia de teren ce constituie obiectul material la dreptului de ipotecă constituit în favoarea pârâtei E. Bank România SA, până la data la care vor fi aduse la îndeplinire toate obligaţiile stipulate în contractul de împrumut.

Deşi - aşa cum s-a subliniat - părţile reclamante nu au sesizat instanţa de judecată cu o acţiune oblică care să vizeze obligarea pârâtei bancă la exprimarea acordului necesar punerii în executare a convenţiei de constituire a dreptului de superficie, din actele anexe cererii de chemare în judecată şi mai ales din cuprinsul cererii pe care pârâţii C. şi D. au înregistrat-o pe rolul băncii ce are calitatea de pârât în cadrul prezentului proces, în data de 05.04.2011, se poate desprinde concluzia că aceste părţi au invocat în sprijinul pretenţiilor formulate două aspecte, anume

1) faptul că, după data perfectării contractului de ipotecă, s-a procedat la rectificarea suprafeţei imobilului ce constituie obiectul material al acestui, în sensul că suprafaţa existentă în evidenţele de carte funciară la data mai sus indicată este mai mare cu 400,70 mp faţă cea indicată prin acest act juridic şi existentă în cartea funciară la data perfectării lui, suprafaţă excedentară considerată de către pârâţii C. şi D. şi de către reclamanţi ca neintrând sub efectele contractului de constituire a dreptului de ipotecă; şi

2) faptul că imobilul cu destinaţia de construcţie pentru care au fost formulate, de către părţile reclamante, pretenţii în cadrul prezentului proces, fiind edificată anterior datei perfectării contractului de ipotecă nu intra, la rândul său, sub efectul acestui act juridic.

Instanţa a apreciat că niciunul dintre aceste argumente nu putea conduce la admiterea cererii de chemare în judecată ce constituie obiectul prezentului dosar.

Astfel, s-a reţinut, în primul rând, că rectificarea suprafeţei de carte funciară a imobilului cu destinaţia de teren asupra căruia a fost întabulat dreptul de ipotecă de rangul 1 în favoarea pârâtei E. Bank România SA nu a influenţat cu nimic situaţia tabulară a acestui drept, în sensul că, potrivit evidenţelor de carte funciară, acest drept este întabulat asupra imobilului cu privire la care a fost instituit, rectificarea suprafeţei acestui imobil nefiind urmată de menţiunea că dreptul de ipotecă ce îl grevează vizează doar suprafaţa nerectificată a acestuia.

De altfel, o astfel de menţiune şi teoria avansată în sensul celor mai sus expuse de către reclamanţi şi de către pârâţii C. şi D. ar fi lipsite de temei legal, în condiţiile în care dreptul de ipotecă este un drept real accesoriu, care prin urmare suportă toate consecinţele modificării situaţiei juridice a dreptului principal.

Ca drept accesoriu, ipoteca însoţeşte obligaţia pe care o are debitorul faţă de creditor, a cărei soartă o împărtăşeşte integral, ea continuând să existe asupra întregului imobil indiferent de modificarea situaţiei juridice a acestuia.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat că, în conformitate cu prevederile existente în art. 1774 şi în art. 1176 C. civ. din anul 1864, principiul specializării dreptului de ipotecă vizează identificarea imobilului afectat de acesta, identificare care, în sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare vizează indicarea cărţii funciare în care imobilul ce constituie obiectul material al acestui drept este evidenţiat şi a numărului topografic sub care acesta este înscris, întrucât acest sistem de publicitate nu garantează întinderea dreptului real imobiliar, ci doar existenţa lui şi calitatea de titular al dreptului a celui care este indicat în cartea funciară.

Apoi, teza pe care părţile menţionate au avansat-o este lipsită de fundament şi din perspectiva interpretării şi aplicării prevederilor cuprinse în art. 969 din actul normativ menţionat, în conformitate cu care, contractele legal perfectate au, între părţile contractante, putere de lege, acestea constituind legea părţilor.

Or, aşa cum s-a arătat, prin convenţia de constituire a dreptului de ipotecă, pârâţii C. şi D. şi-au asumat obligaţia de a extinde efectele juridice ale acestei convenţii şi asupra tuturor ,,adăugirilor” pe care bunul imobil ce constituie obiectul material la convenţiei le va suferi ulterior date perfectării acesteia.

Prin urmare, raportat la principiul de drept mai sus expus, era firesc ca părţile pârâte C. şi D. să respecte întocmai obligaţiile pe care le-au asumat, întrucât numai ca efect al asumării acestora partea cu care au contractat, respectiv pârâta E. Bank România SA a consimţit la acordarea împrumutului de 410.000 Euro.

În legătură cu cel de al doilea argument pe care putea fi întemeiat raţionamentul juridic al reclamanţilor şi al pârâţilor C. şi D., ce vizează - aşa cum s-a subliniat - faptul că imobilul cu destinaţia de construcţie pentru care au fost formulate pretenţiile din cadrul prezentului proces nu intră sub efectul contractului de ipotecă, tribunalul a constatat că soarta juridică a acestuia este influenţată de situaţia juridică a imobilului cu destinaţia de teren pe care se află amplasată, şi care constituie, raportat la considerentele mai sus expus, obiectul material al dreptului de ipotecă constituit în favoarea pârâtei E. Bank România SA pentru garantarea restituirii sumei de 410.000 Euro şi a accesoriilor acesteia, întrucât are caracter de accesoriu al fondului pe care este situată.

Aşa fiind, tribunalul a observat că numai la momentul la care va fi executată obligaţia pentru a cărei îndeplinire a fost constituită garanţia imobiliară părţile reclamante vor putea obţine valorificarea drepturilor constituite prin convenţia de instituire a dreptului de superficie, şi numai ca temei al acesteia, ele neputând obţine instituirea pe cale judecătorească a unui astfel de drept.

Conchizând, tribunalul a apreciat, pentru motivele de fapt şi de drept mai sus expuse, că reclamanţii nu au la dispoziţie decât acţiunile rezultate din convenţia de constituire a dreptului de superficie pe care au perfectat-o cu pârâţii C. şi D., neputând obţine instituirea dreptului invocat pe cale judecătorească, iar refuzul pârâtei E. Bank România SA de a-şi da acordul la dezmembrarea imobilului cu destinaţia de teren asupra căruia poartă dreptul său de ipotecă nu poate fi considerat abuziv el, găsindu-şi temeiul atât în prevederile legale ce reglementează regimul juridic al acestui drept, cât şi convenţia de constituire a acestuia.

În ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la instituirea dreptului de servitute de trecere, instanţa a reţinut că acesta are un caracter accesoriu faţă de petitele referitoare la constituirea dreptului de superficie, astfel că argumentele anterior arătate i s-au aplicat pe deplin, pretenţia astfel formulată neputând fi admisă în condiţiile în care părţile reclamante nu au calitatea de proprietari ai unui fond ce nu are ieşire la calea publică.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii.

Prin decizia nr. 357/AP din 10 martie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă s-a admis în parte apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 29/D/2014 a Tribunalului Braşov, care a fost schimbată în tot în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de aceiaşi reclamanţi în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi SC E. Bank România SA şi, în consecinţă:

I. S-a dispus dezmembrarea terenului înscris în CF nr. 115988 Braşov (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 53186 Braşov) sub nr. cad/nr. top 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, în suprafaţă de 2570 mp, în trei loturi după cum urmează:

- lotul nr. 1, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în

suprafaţă de 1155 mp;

- lotul nr. 2, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/2, în

suprafaţă de 1227 mp;

- lotul nr. 3, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/3, în suprafaţă de 188 mp, conform anexei nr. 4a din expertiza întocmită de expertul G.A., expertiză care face parte integrantă din prezenta decizie.

II. S-a constatat dobândirea de către reclamanţi a unui drept de superficie în următoarea compunere:

1. S-a constatat dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei compusă din subsol+parter+etaj, situată în Braşov, str. P. nr. 3S, edificată pe terenul cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafaţă de 1155 mp, ce formează lotul nr. 1.

2. S-a constatat dobândirea de către reclamanţi a unui drept de folosinţă asupra terenului cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafaţă de 1155 mp, ce formează lotul nr. 1.

III. 1. S-a constituit în favoarea reclamanţilor un drept de servitute de trecere cu piciorul şi auto, asupra terenului cu nr.cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/3, în suprafaţă de 188 mp şi în favoarea terenului cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafaţă de 1155 mp, ce formează lotul nr.1.

2. S-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de servitute constituit în favoarea reclamanţilor.

IV. S-a respins restul pretenţiilor din apel şi cererea de chemare în judecată privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie, în compunerea arătată la pct. II.

A fost obligată pârâta SC E. Bank România SA să plătească reclamanţilor suma de 5760,50 lei cheltuieli de judecată în apel.

În motivarea acestei decizii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, următoarele considerente:

După prezentarea unor aspecte teoretice privind dreptul de superficie, instanţa de apel a reţinut că în anul 2006, în baza unei convenţii verbale de superficie, reclamanţii au edificat o casă de locuit pe terenul proprietatea pârâţilor C. şi D., convenţia verbală fiind recunoscută de pârâţi la interogatoriu şi confirmată de depoziţia martorului I. audiat în apel, care a relatat că au existat discuţii în anul 2006, că pârâţii urmau să „facă acte” pe terenul construit de către reclamanţi.

Ambii martori audiaţi în apel au declarat că în anul 2006 construcţia reclamanţilor a fost finalizată, mărturiile acestora coroborându-se cu lucrarea de expertiză tehnică de identificare şi evaluare a imobilului pârâţilor, întocmită de expertul evaluator al Băncii X la data de 14.11.2006 în care se consemnează expres existenţa casei reclamanţilor, dar că aceasta nu intră în calculul evaluării, raportul de evaluare întocmit de expertul evaluator al băncii pârâte sub nr. 36/2008, care a evaluat numai imobilul pârâţilor, precum şi cu expertiza întocmită în apel de expertul J., din care reies aceleaşi aspecte de fapt.

Este pe deplin dovedit că în anul 2006, construcţia reclamanţilor a fost finalizată, după cum este probată convenţia verbală de superficie, nu numai prin prisma probelor menţionate (interogatoriu şi martori), dar şi prin natura relaţiilor dintre reclamanţi şi pârâţii C. şi D. care sunt rude de gradul I (părinţi şi copii) şi convenţia de superficie autentificată sub nr. 824/25.05.2011 de BNP H., care nu face decât să confirme existenţa convenţiei verbale din anul 2006, iar dacă terenul nu a putut fi dezmembrat, în vederea legalizării construcţiei reclamanţilor se datorează faptului că terenul era la categoria „arabil”, ulterior intrând în intravilan, încât să poată fi construit.

Fiind constituit dreptul de superficie, prin convenţie, instanţa poate constata existenţa acestuia, hotărârea judecătorească nefiind una în constituirea dreptului, cum eronat s-a reţinut prin sentinţa primei instanţe, iar prezumţia de proprietate asupra construcţiei în favoarea proprietarului terenului, instituită de art. 492 C. civ., a fost răsturnată, contrar celor susţinute de banca intimată prin întâmpinare, iar instanţa nu a fost învestită cu constatarea accesiunii imobiliare, pe care pârâţii C. şi D. o puteau promova în virtutea dreptului lor de proprietate asupra terenului şi nici banca intimată nu a formulat o astfel de cerere.

Nu a fost primită nici apărarea băncii intimate că superficia s-ar fi constituit pe baza unui act nul, întrucât exista o interdicţie de înstrăinare şi grevare înscrisă în cartea funciară, întrucât interdicţia operează în favoarea unui terţ străin de proces, respectiv Banca X şi deci numai acesta ar fi putut ridica o asemenea apărare, pe de o parte, iar, pe de alta, dreptul de ipotecă înscris în favoarea intimatei s-a înscris în cartea funciară ulterior edificării de către reclamanţi a construcţiei proprietatea acestora şi perfectării convenţiei de superficie, or nulitatea operează numai pentru cauze anterioare ori concomitente momentului actului juridic, nu şi pentru cele ulterioare.

De altfel, nu se vede motivul pentru care expertul evaluator al băncii intimate nu a făcut nici o menţiune asupra existenţei construcţiei reclamanţilor şi a evaluat doar imobilul proprietatea pârâţilor C. şi D., în vederea contractării creditului şi înscrierii ipotecii, deşi raportul s-a întocmit în anul 2008, iar construcţia reclamanţilor era edificată de doi ani şi nu a fost inclusă în contractul de ipotecă, astfel că obiectul superficiei este unul existent în circuitul civil, este licit, posibil, determinabil, încât nu au fost primite apărările din întâmpinare privind nulitatea constituirii acestui drept.

Instanţa de apel a arătat că, conform art. 1777 C. civ., ipoteca se întinde şi asupra eventualelor extinderi, adăugiri ale imobilului iniţial ipotecat, însă este necesar ca acestea să aparţină debitorului ipotecar, or, în cauză, construcţia reclamanţilor este una autonomă, proprietatea acestora şi deşi exista pe teren la momentul constituirii ipotecii de către pârâţii C. şi D. nu a făcut obiect al garanţiei, reclamanţii rămânând terţi desăvârşiţi faţă de contractul de ipotecă, care astfel nu le este opozabil, cum statuează art. 973 C. civ., încât sunt înlăturate apărările băncii intimate din întâmpinare, iar prevederile art. 490 C. pr. civ. nu sunt incidente, din moment ce casa reclamanţilor nu constituie un accesoriu al imobilului pârâţilor C. şi D.

De asemenea, instanţa de apel a constatat că este inexactă susţinerea din finalul întâmpinării că nu s-ar fi adus la cunoştinţa băncii existenţa construcţiei reclamanţilor, întrucât aceştia au făcut un astfel de demers, inclusiv pentru dezmembrarea terenului, dovadă fiind actul înregistrat la bancă sub nr. 331/05.04.2011, la care nu au primit nici un răspuns şi oricum exista deja raportul de evaluare al expertului băncii din anul 2008, când construcţia reclamanţilor era terminată.

Totodată, s-a reţinut că prin expertiza întocmită de expertul K., expertiză care face parte integrantă din prezenta decizie, terenul proprietatea pârâţilor a fost dezmembrat, în vederea stabilirii întinderii dreptului de folosinţă asupra terenului de către reclamanţi şi stabilirii şi dreptului de servitute solicitat, în trei loturi după cum urmează: lotul nr. 1, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafaţă de 1155 mp; lotul nr. 2, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/2, în suprafaţă de 1227 mp; lotul nr. 3, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/3, în suprafaţă de 188 mp.

Superficia, în elementele ei a fost constatată prin dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei, compusă din subsol+parter+etaj, situată în Braşov, str. P. nr. 3S, edificată pe terenul cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafaţă de 1155 mp, ce formează lotul nr. 1 şi dreptul de folosinţă asupra acestui lot, iar dreptul de servitute a fost instituit asupra lotului nr. 3 şi în favoarea lotului 1, cu înscrierea în cartea funciară, conform dispozitivului deciziei, fiind de reţinut că pentru dreptul de servitute nu s-a formulat nici o apărare în apel de către banca intimată.

Au fost respinse cererile din prima instanţă şi apel privind înscrierea dreptului de superficie în elementele sale în cartea funciară, întrucât primează legalizarea construcţiei reclamanţilor, edificată fără autorizaţie de construire, or acest act, ca şi certificatul de dare în folosinţă sunt necesare pentru intabulare potrivit Ordinului ANCPI nr. 700 din 9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC E. Bank Romania SA, neîncadrat în drept, prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanţii A. şi B. şi menţinerea sentinţei pronunţate de tribunal ca fiind legală şi temeinică.

Recurenta-pârâtă consideră că instanţa de apel, în mod eronat, a apreciat că în anul 2006 între C., D. (împrumutaţii băncii) şi A. şi B. (părinţii acestora) s-a încheiat în mod valabil o convenţie de superficie, convenţie care, fiind încheiată anterior acordării creditului de către bancă are întâietate asupra interdicţiilor înscrise în cartea funciară cu prilejul acordării creditului, dispunând dezmembrarea terenului.

Susţin recurenţii că în mod nelegal s-a dat eficienţă juridică unui acord verbal, fiind apreciat de instanţa de apel ca suficient pentru a da naştere în mod valabil a unui drept de superficie.

De asemenea, arată că aprecierea instanţei de apel privind constituirea legală a unui drept de superficie în baza unui acord exprimat în anul 2006 de către debitorii ipotecari C. şi D. este nelegală, convenţia fiind lovită de nulitate absolută, în lipsa acordului Băncii X privind ridicarea interdicţiei de grevare cu sarcini a imobilului.

Mai arată şi faptul că, aşa cum reiese din situaţia juridică a imobilului, în anul 2006, când reclamanţii pretind că au edificat o construcţie pe imobilul înscris în CF 53186 de Braşov, cadastral 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, aceştia nu puteau avea acordul valabil al pârâţilor C. şi D. pentru constituirea unui drept de superficie în lipsa acordului creditorului ipotecar de la acel moment, respectiv Banca X Braşov.

Având în vedere starea de fapt şi de drept ce guverna imobilul înscris în CF 13224 de Braşov, nr. top 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, începând cu anul 2003, asupra acestui imobil, cu acordul părţilor a fost instituită o limitare voluntară a dreptului de dispoziţie asupra imobilului, limitare concretizată prin înscrierea interdicţiilor de înstrăinare, grevare, demolare si restructurare a imobilului, potrivit extrasului de carte funciară existent la dosar.

Faţă de acest aspect, este lovită de nulitate absolută orice convenţie încheiată de către proprietarul terenului pentru nevalabilitatea obiectului; totodată, solicită să se constate faptul că reclamanţii nu puteau constitui în mod valabil un drept de superficie asupra terenului mai sus identificat, în condiţiile în care exista o limitare a dreptului de dispoziţie asupra acestui teren.

Raportat la condiţiile impuse de Codul civil cu privire la obiectul actului juridic, cu raportare la dispoziţiile art. 962 C. civ., începând cu anul 2003 acest teren, prin convenţia părţilor, este scos din circuitul civil temporar, prin constituirea interdicţiilor de înstrăinare şi grevare cu sarcini.

Din probele administrate în cauză nu s-a făcut dovada acestui acord astfel încât, în aprecierea recurentei, acordul tacit, care se presupune că a fost dat de către pârâţii C. şi D. pentru edificarea construcţiei, nu este valabil şi nu îndeplineşte condiţiile legale ale unei convenţii în baza căreia să poată lua naştere în mod valabil dreptul de superficie, în condiţiile existenţei interdicţiei de înstrăinare şi grevare cu sarcini.

Prin urmare, în lipsa acordului Băncii X la constituirea unui drept de superficie asupra terenului indicat, orice convenţie verbală este lovită de nulitate absolută, proprietarul terenului nu putea constitui în mod valabil un mod de superficie asupra terenului.

Având în vedere faptul că suntem în prezenţa unei cauze de nulitate absolută, ce poate fi invocată de orice prezintă un interes, apreciază că în mod nelegal au fost înlăturate apărările sale cu privire la nulitatea convenţiei verbale de superficie.

Acelaşi raţionament a fost invocat şi pentru convenţia privind constituirea unui drept de superficie încheiată de această dată în formă autentică, în mai 2008, convenţie care este lovită de nulitate absolută şi solicită instanţei să constate acest fapt, interdicţiile de înstrăinare şi grevare cu sarcini a imobilului existând şi la acel moment, acordul nostru nefiind solicitat cu privire la acest aspect.

Faţă de aceste aspecte invocate, recurenta solicită instanţei de recurs să constate faptul că nu a fost răsturnată prezumţia instituită de art. 492 C. civ. potrivit căruia proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei, iar construcţia edificată ulterior pe teren nu poate fi decât proprietatea proprietarilor terenului.

Cu privire la imposibilitatea intabulării construcţiei în Cartea funciară şi a încheierii unei convenţii privind constituirea unui drept de folosinţă asupra terenului, în fata notarului, datorită necesităţii efectuării demersurilor de scoatere a terenului din circuitul agricol, deşi reţinută de instanţa de apel, solicită instanţei de recurs să înlăture această apărare, raportat la faptul că pe acelaşi teren arabil există deja emisă o autorizaţie de construcţie, autorizaţie de construcţie înscrisă în cartea funciară din anul 2003 (act 5710/3003 cf conform extrasului de carte funciară nr. 28846/2008 depus de pârâtă anexa la întâmpinarea formulată), astfel încât această susţinere nu numai că nu are suport real dar este contrazisă de starea de fapt atestată cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, şi care demonstrează că nu există nici un impediment în emiterea unei noi autorizaţii de construcţii, pe acelaşi teren trei ani mai târziu.

Recurenta-pârâtă solicită instanţei să constate faptul că construcţia asupra căreia reclamanţii urmăresc constatarea unui drept de proprietate este proprietatea părţilor în temeiul art. 492 vechiul C. civ. şi intră sub incidenţa contractului de ipotecă, conform cap. VI al acestuia, trebuind a fi ipotecată în favoarea băncii.

Aducerea la cunoştinţa băncii pârâte a existenţei construcţiei reclamanţilor, reţinută de instanţa de apel în mod netemeinic, nu a fost susţinută în faţa instanţei.

Atât la momentul încheierii contractului de ipotecă cât şi ulterior, la momentul solicitării extinderii dreptului de ipotecă şi asupra suprafeţei suplimentare de teren de 400,70 mp, nu au adus la cunoştinţa subscrisei existenţa vreunei alte construcţii asupra terenului, mai mult decât atât, au declarat faptul că imobilul este liber de sarcini.

Consideră recurenta că nu-i poate fi opusă expertiza topografică întocmită de experţii Băncii X şi nu poate produce niciun fel de efect juridic care să conducă la constituirea unui drept de proprietate asupra construcţiei ce face obiectul prezentului dosar.

Susţine că în mod corect şi legal instanţa de fond a concluzionat că potrivit prevederilor legate dreptul de superficie poate fi constituit prin convenţia părţilor, prin legat, uzucapiune sau lege, iar în lipsa unei convenţii exprese, valabil exprimate a părţilor, nu se poate constitui în mod valabil dreptul de superficie pe baza unei acţiuni în constatare.

De asemenea, recurenta apreciază ca temeinice şi legale argumentele instanţei de fond care au condus la luarea hotărârii în prezenta cauză, potrivit cărora „prin convenţia de constituire a dreptului de ipotecă, pârâţii şi-au asumat obligaţia de a extinde efectele juridice ale acestei convenţii şi asupra tuturor „adăugirilor” pe care bunul imobil ce constituie obiectul material al convenţiei le va suferi ulterior datei perfectării acesteia”, iar soarta imobilului cu destinaţia construcţie, ce face obiectul prezentei acţiuni, este influenţată de situaţia juridică a imobilului teren pe care este amplasată şi care constituie obiectul material al dreptului de ipotecă constituit în favoarea băncii, întrucât are caracter accesoriu al fondului pe care este situat.

Prin urmare, decizia instanţei de apel de a dezmembra terenul în suprafaţă de 2.570 mp în cele 3 topuri, teren asupra căruia exista înscrisă în Cartea Funciară interdicţia de dezmembrare în favoarea băncii, este nelegală, în condiţiile în care E. Bank România SA nu şi-a dat acordul în acest sens, având în vedere refuzul împrumutaţilor de a-şi respecta obligaţiile contractuale.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimaţii reclamanţi A. şi B. au invocat excepţia nulităţii recursului, ca urmare a imposibilităţii încadrării motivelor invocate de recurentă în vreunul din cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Instanţa, analizând cu prioritate excepţia nulităţii recursului, a dispus respingerea acesteia ca neîntemeiată, întrucât din expunerea de motive, astfel cum aceasta a fost redată în paragrafele anterioare, rezultă critici concrete de pretinsă nelegalitate, ce se impun a fi cercetate din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Drept consecinţă, excepţia nulităţii recursului invocată de intimaţii reclamanţi a fost respinsă şi, analizând recursul declarat de recurenta - pârâtă SC E. Bank Romania SA, Înalta Curte a constatat următoarele:

Dreptul de superficie, ca atare, nu conţine o reglementare expresă în Codul civil, existenţa sa fiind recunoscută prin dispoziţii din alte acte normative (art. 11 din Decretul - lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, art. 21 din Legea nr. 7/1996, art. 22 din Decretul nr. 167/1958), fără să existe o reglementare la nivel de principiu a acestui drept.

Recunoaşterea dreptului de superficie se deduce, însă, din teza finală a art. 492 C. civ., potrivit căruia „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa, şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”.

Textul cuprinde o regulă, cea privind dreptul de accesiune imobiliară artificială, şi o excepţie, cea care permite dovada existenţei dreptului de superficie.

Probele prin care se răstoarnă prezumţia de proprietate duc, în acelaşi timp, la dovedirea dreptului de superficie.