Constructorul de buna credinta are fata de proprietarul terenului un drept de creanta si nu un drept de proprietate asupra constructiei potrivit art. 494 cod civil.


CURTEA DE A P E L B U C U R E Ş T I

SECŢIA A III A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR.572 A.

Şedinţa publică de la 11.11.2009.

Pe rol se află pronunţarea asupra cererii de apel formulată de apelantele pârâte E. E. N. şi E. N., împotriva sentinţei civile nr. 1458 din 26.09.2008, pronunţată de T r i b u n a l u l B u c u r e ş t i - Secţia a IV a Civilă, în contradictoriu cu intimaţii reclamanţi L. E. J. şi L. I. E. N..

E. are ca obiect - acţiune în pretenţii.

Dezbaterile orale au avut loc în şedinţa publică de la 28 octombrie 2009, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea pentru a da posibilitatea părţilor să formuleze concluzii scrise şi pentru deliberare a amânat succesiv pronunţarea la data de 04 noiembrie 2009 şi 11 noiembrie 2009 când a decis următoarele:

C U R T E A,

Deliberând asupra apelului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr(...) la data de 16.12.2005, pe rolul T r i b u n a l u l u i B u c u r e ş t i, Secţia a IV-a Civilă, reclamanţii L. E. J. şi L. I. E. N. au chemat în judecată pe pârâtele E. E. N. şi E. N., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea pârâtelor la plata sumei de 600.000 Ron reprezentând contravaloarea îmbogăţirii fără justă cauză a acestora în dauna reclamanţilor-constructori de bună credinţă pe terenul situat în B,(...), sector 6, în temeiul art.494 alin.3 teza finală Cod civil, să le recunoască un drept de retenţie asupra construcţiei edificate de reclamanţi pe terenul situat în B,(...), sector 6, până la achitarea integrală de către pârâţi a despăgubirilor născute în sarcina pârâtelor în legătură cu imobilul construcţie conform art.111 Cod procedură civilă, iar în subsidiar, în situaţia în care instanţa ar considera că nu sunt operante în cauză aceste texte de lege să constate calitatea reclamanţilor de proprietari asupra construcţiei edificate pe terenul de la adresa sus menţionată sau până la invocarea de către pârâte a dreptului de accesiune imobiliară şi obligarea pârâtelor la plata unor despăgubiri în valoare de 600 Ron, reprezentând contravaloarea îmbogăţirii fără justă cauză, în condiţiile în care s-a dispus obligarea reclamanţilor de a evacua, în favoarea pârâtelor, construcţia edificată de către aceştia pe terenul situat în B.(...), sector 6.

T r i b u n a l u l B u c u r e ş t i - Secţia a IV-a Civilă, prin sentinţa civilă nr. 1458/26.09.2008, pronunţată în dosarul nr(...), a admis, în parte, cererea reclamanţilor L. E. J. şi L. I. E. N., aşa cum a fost precizată la termenul din 14.04.2006; a obligat pârâtele să plătească reclamanţilor suma de 431.127 lei noi reprezentând îmbogăţirea fără justă cauză pentru imobilul construcţie, situat în B,(...), sector 6, pe terenul proprietatea pârâţilor-reclamanţi, fiind constructori de bună-credinţă; a recunoscut reclamanţilor un drept de retenţie asupra construcţiei edificată de aceştia pe terenul situat în B,(...), sector 6, până la achitarea integrală de către pârâte a despăgubirilor în sumă de 431.127 lei noi şi a obligat pârâtele la plata sumei de 11.166 lei noi cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru şi onorariu de expert, către reclamanţi.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut următoarele:

Reclamanţii L. E. J. şi L. E. E. N., au dobândit printr-un contract de schimb încheiat în formă autentică dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,(...), sector 6, compus din teren în suprafaţă de 450 mp., şi construcţie compusă din 3 camere, sală, două bucătării, vestiar, magazie şi wc. În anul 1992 şi ulterior, fiind de bună credinţă, au edificat o nouă construcţie.

După edificarea construcţiei, titlul de proprietate al reclamanţilor a fost anulat prin sentinţa civilă nr.7428/1998, pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 B, definitivă prin decizia 206/1999 a T r i b u n a l u l u i B u c u r e ş t i, constatându-se calitatea acestora de constructor de bună credinţă pe terenul proprietatea altuia.

Constructorul de bună credinţă are faţă de proprietarul terenului un drept de creanţă şi nu un drept de proprietate asupra construcţiei potrivit art.494 Cod civil, în situaţia în care s-a dispus prin hotărâre judecătorească evacuarea reclamanţilor din imobilul construit cu bună credinţă de către aceştia pe terenul proprietatea pârâtelor în condiţiile în care acestea nu şi-au manifestat dorinţa de a păstra construcţia şi nici nu au înţeles să achite reclamanţilor contravaloarea construcţiei din care aceştia au fost evacuaţi, se impune admiterea acţiuni reclamanţilor, deoarece în patrimoniul pârâtelor există o îmbogăţire fără justă cauză prin reţinerea imobilului edificat de către reclamanţi.

A mai reţinut tribunalul că şi cererea privind încuviinţarea dreptului de retenţie este întemeiată întrucât acest drept de retenţie este consacrat de practica judiciară în favoarea D. de bună credinţă care are un drept de creanţă în despăgubire cu privire la construcţia edificată pe terenul unei alte persoane, necunoscând acest aspect şi având încredinţare că terenul îi aparţine aşa cum este cazul şi în acţiunea de faţă.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamantele.

Prin motivele de apel se arată că hotărârea este nelegală întrucât a fost dată cu încălcarea competenţei materiale a tribunalului, deoarece urmare expertizelor efectuate în cauză s-au stabilit valori ale pretinsei îmbogăţiri fără justă cauză variind între 339.222 lei şi 459.360 lei.

Pe fondul cauzei se critică sentinţa pe motiv că instanţa a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art.494 alin.3 Cod civil, potrivit cărora proprietarului terenului i se conferă dreptul de a alege fie de a „înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii”, fie de a da „o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului”.

Deşi în faza fondului s-au efectuat două expertize, în ceea ce priveşte cuantumul valorii preţului muncii şi a valorii materialelor, nici una dintre expertize nu stabileşte în conţinutul concluziilor o valoare totală distinctă a acestora, ci, în cele trei variante se regăsesc valori ale materialelor şi manoperei la care se adaugă „utilaje” şi „alte cheltuieli”.

Mai arată apelantele că în mod greşit au fost obligate la plata valorii de circulaţie a imobilului întrucât:

- valorile stabilite de expert în fiecare din cele trei variante nu reflectă valoarea de piaţă a construcţiei, care în realitate este o construcţie amputată, lipsită de utilităţi esenţiale.

- în mod greşit s-au aplicat coeficienţii pozitivi de + 5% pentru că imobilul are curte şi grădină şi +10% pentru casă unifamilială, pentru că proprietatea terenului aparţine apelantelor şi că din expertiză a rezultat că, corpul A din clădire este partea unui imobil devenit o singură unitate locativă cu corpul B al imobilului, aflat la o singură adresă (...) (...) nr.16.

- construcţia nu poate fi locuită, nefiind terminată, lucrările efectuate fiind degradate considerabil.

De aceea, susţin apelantele, în cadrul coeficienţilor negativi trebuia aplicată o corecţie generată de nefinalizarea lucrărilor.

La termenul din data de 28.10.2009, apelantele au solicitat să se respingă şi capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenţie, deoarece în prezent reclamanţii nu mai locuiesc în imobil, fiind evacuaţi.

La solicitarea apelantelor, în apel s-a efectuat o nouă expertiză de către expert E. Morel.

Curtea, examinând sentinţa prin prisma motivelor de apel formulate, constată următoarele:

Primul motiv de apel privind pronunţarea hotărârii cu încălcarea competenţei materiale a tribunalului este neîntemeiat întrucât, potrivit dispoziţiilor art.112 pct.3 Cod procedură civilă „cererea de chemare în judecată va cuprinde obiectul cererii şi valoarea lui, după preţuirea reclamantului, atunci când preţuirea este cu putinţă”.

Or, prin cererea de chemare în judecată reclamanţii L. E. J. şi L. E. E. N. au evaluat pretenţiile lor la suma de 600.000 lei, sumă ce nu a fost contestată de apelantele – pârâte.

În aceste condiţii, faptul că rapoartele de expertiză efectuate în cauză au stabilit o altă valoare a daunelor, respectiv mai mică decât aceea arătată de reclamanţi, nu are relevanţă cu privire la instanţa competentă să soluţioneze pricina.

Aşa fiind şi având în vedere dispoziţiile art.2 pct.1 lit.b Cod procedură civilă, Curtea constată că în mod corect cauza a fost soluţionată de tribunal în primă instanţă.

C de al doilea motiv de apel este însă întemeiat.

Astfel, potrivit art.494 alin.3 Cod civil „Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului”.

Prin urmare, constructorul de bună credinţă are dreptul de a i se înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a i se plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului şi nu să i se plătească valoarea de circulaţie a imobilului.

Din raportul de expertiză efectuat în cauză la instanţa de apel, rezultă că datorită nerespectării autorizaţiei de construire, construcţia edificată de reclamanţii – intimaţi pe terenul proprietatea pârâtelor – apelante nu aduce un spor de valoare asupra fondului.

În schimb se concluzionează că, la data edificării construcţiei, contravaloarea materialelor şi a preţului muncii – actualizate cu rata de inflaţie la data introducerii acţiunii – este de 30.048,89 USD.

Prin urmare, Curtea în temeiul dispoziţiilor art.296 Cod procedură civilă, va admite apelul, va schimba în parte sentinţa apelată în sensul că va obliga pârâtele să plătească reclamanţilor suma de 30.048,89 USD echivalent în lei la data plăţii (la cursul BNR).

Având în vedere că în prezent reclamanţii nu sunt în posesia imobilului, Curtea va respinge capătul de cerere privind recunoaşterea unui drept de retenţie.

Se vor menţine restul dispoziţiilor sentinţei.

Văzând şi dispoziţiile art.274 Cod procedură civilă, va obliga intimaţii la plata cheltuielilor de judecată din apel, conform dovezilor de la dosar (taxă timbru, onorarii expert şi avocat).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul formulat de apelantele-pârâte E. E. N. şi E. N., ambele domiciliate în S,(...), .3, .54, judeţ S, împotriva sentinţei civile nr.1458/26.09.2008, pronunţată de T r i b u n a l u l B u c u r e ş t i - Secţia a IV-a Civilă, în dosarul nr(...), în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi L. E. J. şi L. I. E. N., domiciliaţi în B,(...), sector 6.

Schimbă în parte sentinţa apelată, în sensul că:

Obligă pârâtele să plătească reclamanţilor suma de 30048,89 USD, echivalent în lei la data plăţii (la cursul BNR), reprezentând contravaloarea materialelor şi preţul muncii.

Respinge capătul de cerere privind recunoaşterea unui drept de retenţie ca neîntemeiat.

Menţine restul dispoziţiilor sentinţei.

Obligă intimaţii să plătească apelantelor suma de 3979,78 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 11.11.2009.

PREŞEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,

(...) (...) (...)-(...) (...) (...) (...)

Red. E.V.

Tehnodact. I.C.D./CS

6 ex./05.01.2010

T.B. – Secţia a IV-a Civ. – C. T.