Construcţie pe terenul altei persoane. Buna credinţă. Cota de 70% din contravaloarea imbunatatirilor.

Ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi constructor, prin care acestuia din urmă i se îngăduie să efectueze orice lucrări de construcţii, sunt aplicabile regulile generale ale contractelor, potrivit art. 969 cod civil, efectele acestui contract depinzând de voinţa reală a părţilor. Dat fiind acordul pârâţilor, proprietari ai fondului, ca împreună cu reclamanţii să execute lucrări de construcţie, nu se mai pune problema de a stabili dacă reclamanţii sunt constructori de bună credinţă, faptul construirii fiind întemeiat pe convenţie.

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg-Cărbuneşti sub nr. …din 2013 reclamanţii R.M. şi R.G. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii R.M. şi R.P. să fie obligaţi pârâţii să plătească reclamanților suma de 20.000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor, renovărilor, lucrărilor şi construcţiilor realizate de reclamanţi pe terenul şi la construcţiile proprietatea pârâților; să fie obligaţi pârâţii să restituie reclamanților bunurile proprietatea lor ce au rămas în gospodăria pârâților.

S-a solicitat obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată.

Pârâţii au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat obligarea reclamanților să demonteze, să demoleze și să ridice pretinsele îmbunătățiri menționate in acțiunea principală de pe terenurile şi din imobilele proprietatea pârâților; să readucă la starea anterioară construcțiile, să restituie bunurile însușite ilegal.

Prin sentinţa civilă nr.2766/22.11.2013 pronunţată de Judecătoria Tg-Cărbuneşti în dosarul nr…. a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pârâţi.

A fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanţii R. M. în contradictoriu cu pârâţii R.M.- tatăl şi R.P.

Au fost obligaţi pârâţii în solidar să plătească reclamanţilor suma de 142.039 lei, reprezentând 70 % din contravaloarea îmbunătăţirilor, renovărilor,lucrărilor şi construcţiilor aferente capătului nr.1 din acţiune şi să restituie reclamanţilor mai multe bunuri mobile .

A fost admisă în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţi, au fost obligaţi reclamanţii să restituie pârâţilor unele bunuri mobile şi s-au respins celelalte capete ale cererii reconvenţionale.

Au fost obligați pârâţii în solidar la plata către reclamanţi a sumei de 8839,16 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii R.M. şi R. P., arătând că în mod greșit instanţa de fond a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, au criticat reţinerea bunei credinţe a reclamanților la realizarea lucrărilor de construcţie.

Apelanţii-pârâţi au criticat sentința instanţei de fond şi sub aspectul cotelor de contribuţie reţinute în favoarea părților la realizarea construcțiilor şi îmbunătăţirilor, sub aspectul soluţionării cererii reconvenționale şi capătului de cerere privind cheltuielile de judecată au criticat expertiza efectuată în cauză.

Tribunalul Gorj - Secţia I Civilă, prin decizia civilă nr. 307 din 28.03.2014 a respins ca nefondat apelul declarat, a obligat apelanţii –pârâţi la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată în apel către intimaţii- reclamanţi.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâţii R.M. şi R. P., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Recursul nu este fondat, urmând să fie respins pentru următoarele considerente.

Curtea constată că motivarea în drept a recursului declarat de recurenţi este greşită, aceştia referindu-se la dispoziţii de procedură care nu sunt aplicabile speţei, respectiv la prevederile art. 486 NCPC.

Astfel, potrivit art. 3 din Legea 76/2012 de punere în aplicare a noului cod de procedură civilă, dispoziţiile acestui cod sunt aplicabile doar proceselor începute după intrarea în vigoare a noului cod. Cu privire la procesele începute anterior acestei date, sunt aplicabile dispoziţiile codului de procedură anterior.

Prin urmare, observând eroarea evidentă în care se află recurenţii pârâţi, instanţa, în virtutea rolului activ, apreciază că recursul acestora este întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 cod procedură civilă în vigoare la data de 18.01.2013, când a fost introdusă acţiunea, fiind invocată aplicarea greşită a legii de către tribunal.

Motivele de recurs privesc următoarele probleme: calitatea de constructori de bună credinţă a reclamanţilor, soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, concluziile expertizei tehnice, determinarea cotei contributive a reclamanţilor, soluţionarea cererii reconvenţionale şi acordarea cheltuielilor de judecată.

Primul motiv de nelegalitate analizat priveşte greşita interpretare a dispoziţiilor art. 494 cod civil ( forma în vigoare la data săvârşirii actelor şi faptelor juridice în discuţie), iar nu cele ale art. 586 Noul cod civil, invocate în motivele de recurs, şi greşita calificare a reclamanţilor ca fiind constructori de bună credinţă.

În materia edificării construcţiilor, buna credinţă la care face referire art. 494 cod civil presupune ca la data edificării constructorul să fi avut certitudinea că se construieşte pe un teren proprietatea sa, asupra căruia are un titlu ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute. În condiţiile în care textul art. 1898 cod civil defineşte buna credinţă doar în materia dobândirii bunurilor imobile, noţiunea de bună credinţă a constructorului a primit interpretări jurisprudenţiale, consacrate inclusiv în practica instanţei supreme, în decizii de îndrumare, citate de altfel în cauză de instanţele de fond.

Astfel, interpretarea restrictivă propusă de recurenţii pârâţi în sensul că buna credinţă potrivit art. 494 cod civil rezultă exclusiv din existenţa unui act translativ de proprietate, ale cărui vicii nu sunt cunoscute constructorului nu a fost împărtăşită în literatura şi practica de specialitate.

Ca regulă, pentru ca un constructor pe teren străin să fie de bună credinţă în sensul art. 494 cod civil, nu este necesar să justifice că deţine terenul pe baza unui titlu translativ, cum cer dispoziţiile art. 486 cod civil posesorului pentru dobândirea fructelor, deoarece aici este vorba despre acordarea unei indemnizaţii de către proprietarul terenului, fără de care acesta s-ar îmbogăţi pe nedrept, în detrimentul constructorului, nefiind pusă în discuţie dobândirea proprietăţii unor lucruri.

Cum potrivit art. 1899 alin. 2 cod civil, buna credinţă se prezumă, pârâţii trebuiau să facă dovada relei credinţe a reclamanţilor. Reaua-credinţă este atitudinea unei persoane care îndeplineşte un act sau un fapt ce contravine legii, fiind în acelaşi timp deplin conştientă de caracterul ilicit al conduitei sale, ori o astfel de atitudine nu a existat din partea reclamanţilor.

Instanţa constată că în cauză nu trebuie justificată buna credinţă a reclamanţilor constructori şi dispoziţiile art. 494 cod civil nu trebuie raportate la acest aspect. Astfel, sfera de aplicare a dispoziţiilor art. 494 cod civil nu are în vedere situaţia în care între constructor şi proprietarul terenului a existat o înţelegere, ci privesc exclusiv un mecanism de dobândire a proprietăţii bazat pe faptul juridic al încorporării materialelor şi muncii în teren şi pe exercitarea de către proprietarul terenului a dreptului potestativ de accesiune.

Ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi constructor, prin care acestuia din urmă i se îngăduie să efectueze orice lucrări de construcţii, sunt aplicabile regulile generale ale contractelor, potrivit art. 969 cod civil, efectele acestui contract depinzând de voinţa reală a părţilor. Astfel de înţelegere poate îmbrăca forma superficiei, în sensul ca acela care construieşte să dobândească proprietatea lucrărilor, ceea ce nu este cazul în speţă, sau poate fi orice alt tip de înţelegere.

În cauza de faţă, între părţi sunt raporturi de familie iar probele administrate şi care nu pot fi criticate în recurs, au dovedit că pârâţii şi-au dat acordul ca fiul şi nora lor să execute lucrări de modernizare şi îmbunătăţire a gospodăriri, având în vedere că în viitor aceştia urmau să devină proprietarii gospodăriei.

Dat fiind acordul pârâţilor, proprietari ai fondului, ca împreună cu reclamanţii să execute lucrări de construcţie, nu se mai pune problema de a stabili dacă reclamanţii sunt constructori de bună credinţă, faptul construirii fiind întemeiat pe convenţie.

Raporturile dintre părinţi şi copii fac posibilă dovedirea convenţiei (acordului de a construi) prin orice mijloc de probă, părţile fiind în imposibilitate morală de a preconstitui un înscris.

Nu are relevanţă în cauză dacă părţile s-au înţeles şi în legătură cu o viitoare înstrăinare a gospodăriri, aspect contestat de pârâţi prin motivele de recurs, deoarece pentru a fi obligaţi pârâţii la restituirea sumelor de bani pretinse prin acţiune este suficient să se dovedească faptul că pârâţii au fost de acord ca reclamanţii să investească în gospodărie, au participat împreună la lucrări, principiul îmbogăţirii fără justă cauză obligând la admiterea acţiunii.

Stabilind că reclamanţii au efectuat lucrările de construcţie cu acceptul proprietarilor şi împreună cu aceştia în temeiul unei contract nenumit, instanţa constată că reclamanţii sunt îndrepăţiţi la plata despăgubirilor constând în contravaloarea părţii din investiţie care s-a realizat cu contribuţia lor.

Proprietarul fondului este considerat a fi proprietar şi pe accesoriile acestuia, în temeiul accesiunii imobiliare, astfel că toate lucrările şi construcţiile edificate şi cu contribuţia reclamanţilor au devenit proprietatea pârâţilor.

Recurenţii au criticat în recurs valoarea stabilită de instanţă ca despăgubire, dar nu au precizat dacă au exprimat în faţa primei instanţe un punct de vedere clar în ceea ce priveşte modalitatea în care înţeleg să plătească despăgubirea. Nici în calea de atac extraordinară nu s-a exprimat opţiunea între preţul materialelor sau sporul de valoare, ci doar s-a arătat că aveau un drept de opţiune.

Dată fiind existenţa acordului dintre părţi cu privire la faptul construirii, dovedit în cauză inclusiv cu răspunsul la interogatoriu al pârâţilor, pârâţii trebuie să achite reclamanţilor contravaloarea contribuţiei acestora la edificarea construcţiilor, aşa cum a fost evaluată prin raportul de expertiză.

În ceea ce priveşte critica referitoare la administrarea acestei probe, instanţa constată că după ce prin încheierea de şedinţă de la 13 septembrie 2013 prima instanţă a respins obiecţiunile formulate de pârâţi, nu s-a solicitat o contraexpertiză iar proba cu expertiză nu s-a solicitat, potrivit art. 482 şi art. 495 cod procedură civilă, prin motivele de apel .

În condiţiile art. 167 şi urm. cod procedură civilă, instanţa dispune administrarea probelor pe care le consideră utile, concludente şi pertinente ori efectuarea unei noi expertize în calea devolutivă de atac nu se impunea, cât timp pârâţii au expus simple argumente, nesusţinute probator, privind modul în care bunurile au fost evauate de expert.

Cum nici în calea extraordinară de atac nu s-au depus dovezi din care să rezulte că evaluarea lucrărilor este greşită, referirea la preţurile recomandate pentru imobile de camera Notarilor Publici neavând relevanţă, se constată că expertul numit de prima instanţă a răspuns argumentat tuturor obiectivelor , a arătat de ce a ajuns la anumite concluzii privind evaluarea, criticile sub acest aspect nefiind fondate.

Aşadar, nu constituie motiv de nulitate faptul că nu a fost încuviinţată în apel o nouă expertiză la cerea pârâţilor, deoarece prin probele administrate s-a dezlegat situaţia de fapt, concluziile expertului au fost logice şi argumentate, fapt ce duce la concluzia că nu se impunea suplimentarea probelor.

Asupra stării de fapt nu pot fi făcute aprecieri în recurs dat fiind faptul că dispoziţiile art. 304 pct. 11 c.p.c au fost abrogate, recursul constituind o cale extraordinară de atac în care pot fi puse în discuţie numai aspectele care ţin de legalitatea hotărârilor, iar referirile recurenţilor la preţul de achiziţie al materialelor, dincolo de faptul că nu au fost dovedite, sunt chestiuni care ţin de temeinicia hotărârii.

Nu sunt fondate nici criticile vizând soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.

Acţiunea promovată reclamanţi a fost formulată în termenul de prescripţie, care începe să curgă nu la data când proprietarul a cunoscut despre edificarea pe terenul său, ci atunci când proprietarul îşi manifestă intenţia de a folosi în mod exclusiv imobilul său. Aceasta înseamnă că acţiunea poate fi promovată chiar şi după evacuarea imobilului de către constructor, dacă data evacuării coincide cu data când proprietarul a emis primele pretenţii cu privire la construcţie, intenţionând să îşi folosească exclusiv terenul pe care s-a construit.

Chiar dacă reclamanţii nu au gospodărit efectiv cu pârâţii, a rezultat din declaraţiile martorilor şi răspunsurile la interogatorii că pârâţii au permis fiului şi soţiei acestuia să folosească gospodăria, acordul lor fiind legat şi de faptul că în viitor fiul urma să devină proprietarul imobilului. Date fiind relaţiile de familie, nu se impunea ca părţile să locuiască efectiv, zi de zi, în acelaşi imobil iar acordul de folosire a locuinţei şi de investiţie în gospodărie reclamanţii este o dovadă a faptului că nu s-au emis pretenţii asupra construcţiilor de către pârâţi, aceştia înţelegând să-i lase pe reclamanţi să folosească inclusiv construcţiile noi edificate.

Pe de altă parte, a fost pe deplin dovedită împrejurarea că pârâţii au interzis reclamanţilor în anul 2012 să mai vină în gospodărie, astfel că este nefondată susţinerea de la punctul 4 din motivele de recurs, în sensul că proprietarul imobilului nu a fost în situaţia de a-şi manifesta dorinţa de a locui singur.

În aceste condiţii, se constată că dispoziţiile art. 3 din decretul 167/1958 au fost corect aplicate, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune fiind respinsă cu respectarea prevederilor legale.

Critica vizând cota de contribuţie reţinută pentru reclamanţi are în vedere cuantumul despăgubirii la care pârâţii au fost obligaţi.

În condiţiile în care părţile au investit împreună în gospodărie, fără intenţia de a fi dobândit de către reclamanţi un drept de proprietate asupra construcţiilor pe durata vieţii pârâţilor, nu se pune problema realizării unui partaj al bunurilor coachizite, însă reţinerea unor cote de contribuţie era singura modalitate de a stabili care a fost valoarea investiţiei reclamanţilor.

Instanţa de recurs constată că mare parte din criticile subsumate primului motiv de recurs vizează conţinutul unor probe, astfel că nu pot face obiectul căii extraordinare de atac.

Analizând dacă dispoziţiile legale au fost corect aplicate la starea de fapt reţinută în urma administrării probelor, se reţine că s-a făcut dovada cu acte şi martori că reclamanţii au achitat materialele de construcţie şi parte din munca meseriaşilor angajaţi pentru construire, cota de 70% fiind corectă în raport de aceste probe. Chiar dacă s-ar avea în vedere numai creditele contractate înainte de anul 2011, este pe deplin dovedit că reclamanţii au investit în gospodărie, aceştia au depus actele cu care au achiziţionat cea mai mare parte a materialelor de construcţie şi au dovedit cu declaraţiile martorilor că au achitat sumele reprezentând prestaţia meseriaşilor angajaţi pentru construire.

Instanţa nu a ignorat dovezile administrate de pârâţi, reţinând că au cumpărat o parte mult mai mică din materialele de construcţii, dovedite cu chitanţe şi facturi, au achitat doar o tranşă de 700 lei din suma reprezentând edificarea unui gard şi au contribuit cu alimente din gospodăria proprie şi munca fizică.

Faţă de numărul facturilor depuse de ambele părţi şi sumele de bani suportate de fiecare, în mod corect s-a apreciat că reclamanţii au avut o contribuţie mai mare, de 70%.

Pentru a reţine această contribuţie nu este necesar să se aibă în vedere exclusiv sumele de bani împrumutate de reclamanţi, ci mai întâi se stabilesc lucrările efectuate, aspect de fapt dovedit cu martori, recunoscut de pârâţi şi confirmat prin raportul de expertiză, apoi să se stabilească din declaraţiile martorilor şi acte dacă reclamanţii au fost cei care au suportat anumite lucrări.

Cât timp este deja reţinut în ce au constat lucrările, instanţa nu este chemată să analizeze provenienţa sumelor de bani cu care aceste lucrări au fost efectuate, ci sa raporteze munca şi investiţia fiecărei părţi la totalul lucrărilor, pentru a determina care este contribuţia reclamanţilor, ca drept de creanţă ala cestora împotriva proprietarilor.

Se are în vedere şi faptul că nici pârâţii nu au avut venituri importante, chiar ei au recunoscut că pârâtul R.M. este pensionar de o lungă perioadă de timp, iar produsele obţinute din gospodărie au fost deja reţinute.

Instanţele de fond au reţinut şi faptul că pârâţii au contractat un împrumut de 20 000 lei în anul 2008, însă a rezultat din probe că banii au fost investiţi în realizarea unui acoperiş, a cărui contravaloare nu este inclusă în pretenţiile reclamanţilor şi, deci, nu face obiectul analizei instanţei.

Este nefondată critica pârâţilor recurenţilor privitoare la respingerea cererii de obligare a reclamanţilor la ridicarea construcţiilor şi repunerea imobilului în starea anterioară.

O astfel de obligaţie este impusă de art. 494 cod civil numai constructorului de rea credinţă, adică acela care edifică o construcţie pe terenul altei persoane, fără acordul proprietarului şi cunoscând că terenul nu îi aparţine.

Cum în speţă s-a analizat deja buna credinţă a reclamanţilor, care au edificat construcţiile împreună cu pârâţii şi cu acordul acestora, nu există obligaţie de demolare, critica de la punctul 5 din motivele de recurs fiind deja lămurită.

Instanţa constată că şi dispoziţiile art. 274 cod procedură civilă au fost corect aplicate de primele instanţe, care au arătat în detaliu care a fost raţionamentul ce a condus la obligarea pârâţilor la 8839 lei cheltuieli de judecată.

În condiţiile în care pârâţii nu au solicitat plata cheltuielilor de judecată, nu s-a putut face o compensare a sumelor de bani avansate de fiecare parte. Reclamanţilor li s-a acordat suma reprezentând taxa judiciară de timbru la valoarea pretenţiilor admise, respectiv la valoarea sumei de 142 039 lei şi valoarea bunurilor mobile ce s-a dispus a fi restituite, precum şi integral onorariul de expert, această probă fiind utilă şi pertinentă, precum şi onorariul de avocat. Chiar dacă acţiunea a fost admisă în parte, sancţionarea reclamanţilor pentru faptul că unele cereri nu au fost admise s-a făcut prin acordarea unei părţi din taxa judiciară de timbru, însă onorariul avocatului se raportează la munca acestuia, durata şi complexitatea procesului. Aşadar, în mod corect s-a inclus în suma totală a cheltuielilor de judecată şi onorariul de 1500 lei plătit de reclamanţi pentru avocat.

Cheltuielile suportate de pârâţi nu au fost acordate, pentru că aceştia au arătat expres în şedinţa publică de la 8 noiembrie 2013 , când s-au pus concluzia supra fondului cauzei, că nu solicită cheltuieli de judecată, iar acordarea lor constituie un drept de dispoziţie al părţii, care are posibilitatea să îşi realizeze dreptul şi prin alte mijloace procesuale.

Faţă de aceste considerente, apreciind că dispoziţiile legale au fost corect aplicate şi că nu există motive de nelegalitate a deciziei de apel în sensul art. 304 cod procedură civilă, recursul se va respinge ca nefondat.

Potrivit art. 274 cod procedură civilă, recurenţii pârâţi vor fi obligaţi către intimaţii reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată în recurs, constând în onorariu avocat şi cheltuieli de transport.