Construcator de rea-credinta. Demolare.

Din cuprinsul art. 494 din Codul civil rezultă că, în cazul constructorului de rea-credinţă, proprietarul terenului are dreptul să opteze pentru obligarea constructorului să-şi ridice, pe cheltuiala sa, lucrările, ceea ce înseamnă că nu se pune problema despăgubirilor, sau să păstreze lucrările, situaţie în care este recunoscut dreptul constructorului la despăgubiri.

Cum, în speţă, pârâta este un constructor de rea-credinţă, iar opţiunea reclamantei a privit obligarea pârâtei la demolarea construcţiilor edificate pe terenul său, rezultă că în mod corect au fost respinse pretenţiile pârâtei-reclamante de acordare a despăgubirilor pentru respectivele construcţii.

(Decizia nr. 776 din 1 aprilie 2003 - Secţia a IV-a civilă)

Prin Sentinţa civilă nr. 3433 din 17.04.2002, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis acţiunea principală formulată de reclamanta N.N. împotriva pârâtei SC "M." SRL şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtă; a obligat-o pe pârâta-reclamantă să demoleze construcţia ridicată pe terenul reclamantei-pârâte, şi anume: sala de biliard, magazie metalică, WC, chioşc bar, platformă betonată, gard împrejmuitor, după obţinerea autorizaţiei de demolare sau, în caz contrar, a autorizat-o pe reclamanta-pârâtă să demoleze construcţiile ridicate, pe cheltuiala pârâtei-reclamante, după obţinerea autorizaţiei de demolare.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că pârâta a realizat pe terenul reclamantei o serie de construcţii, fără a fi constructor de bună-credinţă, întrucât ştia că este un deţinător precar al terenului, fapt demonstrat prin invocarea unui contract de închiriere încheiat cu primăria, contract pe care de altfel nici nu l-a prezentat; pe de altă parte, s-a reţinut că obţinerea unei autorizaţii de construire, care nici nu este pe numele pârâtei, nu constituie un titlu de proprietate care, viciat, să ducă la credinţa că terenul este al pârâtei.

In raport de această situaţie, instanţa a reţinut aplicabilitatea în speţă a dispoziţiilor art. 494 din Codul civil, în baza cărora a obligat-o pe pârâtă să demoleze construcţiile ridicate pe terenul reclamantei, apreciind totodată ca netemeinică cererea reconvenţională a pârâtei privind obligarea părţii adverse la plata sporului de valoare adus imobilului şi la instituirea unui drept de retenţie până la plata despăgubirilor pretinse, ca urmare a nereţinerii calităţii de constructor de bună-credinţă a pârâtei, invocată de aceasta în justificarea cererii sale.

Impotriva sentinţei a declarat apel pârâta, apel care a fost respins, ca nefondat, de Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă prin Decizia civilă nr. 2246 din 24.10.2002.

La darea soluţiei, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat la fond, potrivit cărora, pe terenul reclamantei, pârâta a construit imobilele menţionate în dispozitivul sentinţei atacate.

De asemenea, tribunalul a reţinut că, deşi pârâta a susţinut că doar o parte din aceste imobile se află pe terenul reclamantei, nu a făcut o atare dovadă pentru a răsturna concluziile raportului de expertiză.

Pe de altă parte, s-a apreciat că prima instanţă a făcut în mod corect aplicarea art. 494 din Codul civil, constatând calitatea de constructor de rea-credinţă a pârâtei, întrucât aceasta, în calitate de detentor precar, nu putea construi pe terenul asupra căruia nu deţinea un drept de proprietate, ştiut fiind că buna-credinţă este dată de convingerea constructorului că edifică pe terenul proprietatea sa.

Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către pârâtă, care a susţinut situaţia sa de constructor de bună-credinţă.

In acest sens, recurenta a arătat că, la data la care a ridicat construcţiile, terenul aparţinea primăriei, iar, după punerea în posesie a reclamantei, ea nu a mai efectuat nici o lucrare de construcţie, fiind deci un constructor de bună-credinţă, care are dreptul să fie despăgubit cu cheltuielile efectuate.

în drept, s-a invocat cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.

Examinând decizia atacată, Curtea a constatat că recursul nu este fondat.

Astfel, buna-credinţă a constructorului este dată de convingerea acestuia că edifică pe terenul proprietatea sa, or, în speţă, recurenta nu a produs nici un titlu asupra terenului pe care a ridicat construcţiile în litigiu, pentru a face să se presupună credinţa sa că a construit pe terenul său, situaţie în care reţinerea calităţii de constructor de rea-credinţă este corectă.

Condiţiile pretinse de recurentă ca fiind cele în care a făcut construcţiile, respectiv când terenul aparţinea primăriei cu care încheiase contract de închiriere, nu sunt de natură să ducă la altă concluzie (contractul de închiriere neputându-i conferi decât calitatea de detentor precar).

In consecinţă, instanţele au reţinut justificat calitatea recurentei de constructor de rea-credinţă, dispunând pe acest temei, cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 494 din Codul civil, obligarea sa la demolarea construcţiilor edificate pe terenul reclamantei.

Din cuprinsul normei legale menţionate (art. 494 din Codul civil) rezultă că, în cazul constructorului de rea-credinţă, proprietarul terenului are dreptul să opteze pentru obligarea constructorului să-şi ridice, pe cheltuiala sa, lucrările făcute, ceea ce înseamnă că într-o asemenea ipoteză nu se pune problema despăgubirii constructorului, sau pentru păstrarea lucrărilor, situaţie în care se naşte dreptul constructorului la despăgubiri.

Cum pârâta-recurentă este un constructor de rea-credinţă, opţiunea reclamantei privind obligarea acesteia la demolarea construcţiilor edificate pe terenul său se circumscrie dispoziţiilor art. 494 din Codul civil, astfel că soluţia pronunţată în cauză, de obligare a pârâtei-recurente la demolarea construcţiilor ridicate pe terenul reclamantei şi de respingere a cererii reconvenţionale prin care s-a solicitat acordarea de despăgubiri pentru aceste construcţii, este legală.

Având în vedere considerentele expuse, Curtea a constatat că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale în materie - art. 494 din Codul civil, ceea ce face inoperant în speţă cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă. (Judecator Adina Nicolae)