Tranzactie intre soti. Cetatean strain. Nulitatea tranzactiei.

Dobândirea dreptului de proprietate de catre cetatenii straini este supusa în continuare unor conditii restrictive: terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere pot fi dobândite în proprietate de cetateanul unui stat membru al Uniunii la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii României la Uniunea Europeana (art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005); dreptul de proprietate asupra terenurilor poate fi dobândit de cetateanul unui stat membru în aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii români.

Motivul de nulitate absoluta referitor la încheierea tranzactiei între pârâti si protejarea bunurilor în timpul casatoriei este întemeiat, întrucât instanta de apel a aplicat gresit legea, constatând ca pârâtii se aflau într-unul din cazurile prevazute de art. 36 alin. 2 din Codul Familiei.

Instanta a luat act de tranzactie fara sa observe lipsa unei conditii esentiale prevazuta de lege si anume aceea ca trebuie sa fie desfacuta casatoria prin divort.

Decizia civila nr. 34/R-MF din 12 martie 2008, pronuntata de Curtea de Apel Pitesti - Sectia Civila, pentru Cauze privind Conflicte de Munca si Asigurari Sociale si pentru Cauze cu Minori si de Familie.

 Prin cererea înregistrata la data de 27 septembrie 2006, reclamantii P.E. si P.C.M., în contradictoriu cu pârâtii M.M.S. si M.A., au solicitat instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a tranzactiei încheiata între parti. De asemenea s-a solicitat si citarea în cauza a Ministerului Public, prin reprezentantul sau Parchetul de pe lânga Judecatoria Rm. Vâlcea. În motivarea cererii reclamantii au aratat ca sunt proprietarii terenului în suprafata de aproximativ 4.000 m.p., situat în Rm. Vâlcea, str. Dealul Malului, pct. "Carbunari", având printre vecini si pe pârâti, teren ce provine de la autoarea P.M.

În anul 2005 autoarea i-a actionat în judecata pe pârâti, pentru granituirea proprietatii si demolarea gardului edificat în mod abuziv, precum si modificarea acoperisului imobilului acestora, actiune care a fost admisa. Reclamantii au mai aratat ca în cursul procesului pârâtii au încheiat un act juridic bilateral intitulat "Tranzactie", prin care au înteles sa împarta bunurile comune dobândite în timpul casatoriei, tranzactie ce a format obiectul dosarului nr. 789/2006.

Ca atare, în timp ce se aflau în litigiu cu privire la unul din terenurile proprietatea pârâtei, terenul a revenit pârâtului care este cetatean strain si care prin încheierea acestei tranzactii a încalcat dispozitiile legale în materie potrivit carora, cetatenii straini nu pot dobândi terenuri în proprietate pe teritoriul României, deci tranzactia este lovita de nulitate absoluta.

La data de 14.11.2006, pârâtii au formulat întâmpinare si au invocat exceptia lipsei dreptului, exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor. În motivare, s-a aratat ca în cauza, pentru exercitarea actiunii civile trebuie îndeplinite 3 conditii: existenta unui drept subiectiv civil ce se cere a fi proteja, un interes legitim si calitate procesuala activa. În ceea ce priveste conditia dreptului reclamantii nu justifica existenta unui drept subiectiv ce se cere a fi protejat, caci acestia nu au nici un drept cu privire la imobile, drept care sa fie încalcat prin încheierea unei tranzactii.

 Prin Sentinta civila nr. 1194 din 27 februarie 2007 a fost respinsa exceptia lipsei dreptului, exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocate de pârâti prin întâmpinare.

A fost respinsa actiunea formulata de reclamanti si au fost obligati acestia la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecata fata de pârâti.

 Împotriva sentintei judecatoriei au declarat apel reclamantii. S-a sustinut în motivele de apel, în esenta, ca pe rolul instantei de judecata se afla în derulare un proces de granituire si revendicare ce se poarta între partile în prezenta cauza. Interesul reclamantilor în a formula actiunea de fata este astfel evident, tranzactia referindu-se si la terenul ce se cere a fi granituit respectiv suprafata de 868,81 m.p. în str. Dealu Malului, pct. Carbunari.

Tranzactia este lovita de nulitate absoluta, care poate fi invocata de catre orice persoana interesata, întrucât M.M. are cetatenie germana si iraniana, nu si cetatenie româna. În aceste conditii, tranzactia încalca dispozitiile art. 44 alin. 2 din Constitutie si Titlul X din Legea nr. 247/2005, ca si dispozitiile Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine.

Potrivit reglementarilor de mai sus, dobândirea de terenuri de catre cetatenii straini este supusa unor conditii restrictive, astfel ca un cetatean apartinând unei tari membre a U.E. poate dobândi proprietatea asupra terenului dupa 7 ani de la aderarea statului respectiv la U.E. Dispozitiile încalcate de catre pârâti sunt de ordine publica, atât referitor la vânzarea terenului cât si la partajarea bunurilor în timpul casatoriei, iar interesul reclamantilor în promovarea prezentei actiuni vizeaza o eventuala dezbatere a succesiunii mamei lor, folosul practic urmarit de catre acestia, fiind punerea în executare a eventualei hotarâri în revendicare.

Prin Decizia civila nr. 320/A/MIF în 14 decembrie 2007, pronuntata de Tribunalul Vâlcea, apelul a fost respins ca nefondat. S-a retinut ca prima instanta a facut corect interpretarea si aplicarea dispozitiilor legale în speta atât în materia partajarii bunurilor comune între soti cât si referitor regimul înstrainarii terenurilor cetatenilor straini. Astfel, au fost temeinic si legal solutionate exceptiile de fond invocate de catre pârâti privind calitatea procesuala a partilor si interesul în promovarea actiunii de catre reclamanti.

În ceea ce priveste valabilitatea tranzactiei prin care cei doi fosti soti M. si-au împartit bunurile comune, desi lapidar motivata, solutia de respingere a actiunii în constatarea nulitatii acestui act este legala. Potrivit art. 36 alin. 2 din Codul Familiei este reglementata posibilitatea împartirii bunurilor comune în întregime sau în parte, si în timpul casatoriei, în cazul în care sunt motive temeinice care sa justifice separarea patrimoniului.

 Codul Familiei nu defineste motivele temeinice cerute pentru împartirea bunurilor comune în timpul casatoriei, aprecierea acestora urmând a fi facuta de catre instanta de judecata, în raport de particularitatile fiecarui caz. În practica s-a decis ca, o conventie încheiata între soti nu are nimic ilicit daca este facuta dupa introducerea actiunii de divort si este menita sa produca efecte dupa divort. În cauza, s-a constatat ca actiunea de divort a fost introdusa la data de 23 februarie 206, iar tranzactia sotilor s-a consfintit prin Sentinta nr. 1608 din 4 aprilie 2006. Este adevarat ca actiunea de divort a fost perimata, însa intentia partilor de a divorta a devenit evidenta prin reformularea unei actiuni noi de desfacere a casatoriei aflata în prezent pe rolul instantei de judecata, astfel cum sustin intimatii fara a fi contrazisi de catre apelanti.

Cât priveste temeinicia motivelor ce a determinat pe cei doi soti sa procedeze la separarea patrimoniului, s-a retinut ca, asa cum sotii însisi sustin, este vorba de o problema de întreprindere familiala, respectiv de înfiintarea unei societati de catre unul dintre soti care necesita separarea de patrimonii.

Acest motiv nu poate fi caracterizat de reaua credinta la care se refera apelantii reclamanti, de intentia de fraudare a legii de catre pârâti privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini, în speta de catre M.M. Asadar, nu poate fi privit ca un motiv ce are caracter ilicit. Tranzactia nu se raporteaza la valabilitatea actului de vânzare-cumparare prin care M.A. a dobândit trenul de cca. 870 m.p. din punctul Carbunari, str. Malului, act care de altfel nu a fost atacat în justitie de catre reclamantii în cauza.

 De altfel, prin actiunea de fata nu se cere decât constatarea nulitatii tranzactiei motivat de împrejurarea ca s-a încheiat în timpul casatoriei, dar si de nevalabilitatea actului de vânzare-cumparare încheiat între M.A. si autoarea reclamantilor, asupra terenului de 870 m.p., care prin tranzactie a revenit în proprietate sotului M.M., acesta din urma nefiind în contextul cauzei un motiv propriu-zis de nulitate a tranzactiei, primul motiv fiind asa cum s-a aratat, neîntemeiat.

Prin urmare, nu s-a mai impus a se analiza legalitatea si temeinicia înstrainarii terenului de aproximativ 870 m.p. catre M.A., de vreme ce instanta nu a fost învestita cu o actiune prin care actul respectiv sa fie atacat conform legii. Pentru a se fi putut pronunta pe nulitatea tranzactiei sub aspectul nevalabilitatii contractului de vânzare-cumparare autentic nr. 1085 din 20 august 2003, ca fiind încheiat prin fraudarea legii, instanta de judecata nu putea lua în considerare o eventuala nevalabilitate implicita a respectivului act, impunându-se o solutie expresa în acest sens, iar pâna atunci, se constata ca tranzactia este una licita si neafectata de cauze de nulitate care sa-i atinga valabilitatea asa cum s-a aratat anterior.

Contractul în discutie este aparent valid câta vreme el nu a fost atacat pentru motive de nulitate ce ar putea fi invocate expres de catre partile interesate.

Împotriva acestei hotarâri, în termen legal au formulat recurs reclamantii, în temeiul dispozitiilor art. 304 pct. 7 si 9 Cod Procedura Civila, care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte: - Tranzactia pârâtilor a urmarit în mod evident fraudarea legii, încalcându-se dispozitiile imperative ale art. 44 alin. 2 din Constitutie, privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridic straine. Art. 44 alin. 2 din Constitutia României stabileste ca cetatenii straini si apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai în conditiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în conditiile prevazute de legea organica.

Dobândirea dreptului de proprietate de catre cetatenii straini este supusa în continuare unor conditii restrictive. În ceea ce priveste al doilea motiv de recurs referitor la încheierea tranzactiei între pârâti si partajarea bunurilor în timpul casatoriei, instanta de apel a aplicat gresit legea, concluzionând ca pârâtii se aflau într-unul din cazurile prevazute de art. 36 alin. 2 din Codul Familiei. Instanta învestita cu protejarea bunurilor celor doi soti a luat act de o tranzactie fara sa observe lipsa unei conditii esentiale prevazuta de lege pentru ca partile sa poata tranzactiona si anume casatoria sa fie desfacuta prin divort.

Analizând recursul în raport de critici, Curtea l-a privit ca fondat pentru urmatoarele considerente: În ceea ce priveste motivul de nulitate absoluta referitor la lipsa cetateniei române a lui M.M. si implicit a interdictiei legale de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pe teritoriul României, tranzactia partilor a urmarit în mod evident fraudarea legii, încalcându-se dispozitiile imperative ale art. 44 alin. 2 din Constitutie, Titlul X din Legea nr. 247/2005, Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine. Art. 44 alin. 2 din Constitutia României stabileste ca cetatenii straini si apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai în conditiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în conditiile prevazute de legea organica. Instanta trebuia sa analizeze conditiile speciale impuse de legea organica, respectiv Legea nr. 312/2005, act normativ care a intrat în vigoare la ianuarie 2007. Dobândirea dreptului de proprietate de catre cetatenii straini este supusa în continuare unor conditii restrictive: terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere pot fi dobândite în proprietate de cetateanul unui stat membru al Uniunii la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii României la Uniunea Europeana (art. 5 alin. 1); dreptul de proprietate asupra terenurilor poate fi dobândit de cetateanul unui stat membru în aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii români. În ceea ce priveste al doilea motiv de nulitate absoluta referitor la încheierea tranzactiei între pârâti si protejarea bunurilor în timpul casatoriei, instanta de apel a aplicat gresit legea, concluzionând ca pârâtii se aflau într-unul din cazurile prevazute de art. 36 alin. 2 din Codul Familiei. Instanta a luat act de tranzactie fara sa observe lipsa unei conditii esentiale prevazuta de lege si anume aceea ca trebuie sa fie desfacuta casatoria prin divort. Potrivit dispozitiilor art. 36 alin. 2 din Codul Familiei, pentru motive temeinice, bunurile comune în întregime sau numai o parte din ele, se pot împarti prin hotarâre judecatoreasca si în timpul casatoriei. Bunurile astfel împartite devin bunuri proprii. Instanta nu a fost însa învestita cu o actiune în care sa motiveze hotarârea judecatoreasca care a luat act de tranzactia celor doi soti. La data încheierii tranzactiei, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor era un atribut exclusiv al calitatii de cetatean român. Fiind încheiata cu scopul de a eluda legea, tranzactia este lovita de nulitate. Pentru aceste considerente, în conformitate cu dispozitiile art. 312 alin. 1 Cod Procedura Civila, recursul a fost admis si modificata decizia atacata în sensul admiterii apelului declarat împotriva Sentintei civile nr. 1194 din 27 februarie 2007 pronuntata de Judecatoria Rm. Vâlcea, care a fost schimba, pe fond constatându-se nulitatea tranzactiei încheiata de parti în dosar nr. 789/2006 a Judecatoriei Rm. Vâlcea. ( Sectia Civila a Curtii de Apel Pitesti- decizia nr. 34/2008 )