Antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil bun comun încheiat de unul dintre soţi fără consimţământul expres al celuilalt soţ. Nulitate relativă care afectează întregul act .

C. civ., art. 948, art. 969, art. 1295

C. proc. civ., art. 35 alin. (1) şi alin. (2)

În temeiul art. 35 alin. (2) C. fam., antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil bun comun, încheiat de unul dintre soţi fără consimţământul expres al celuilalt soţ, este lovit de nulitate relativă în întregime, iar nu numai pentru partea soţului care nu şi-a exprimat consimţământul.

C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 5603 din 11 decembrie 2001

Prin sentinţa civilă nr. 425 din 12 octombrie 1999, Tribunalul Cluj a respins acţiunea formulată de reclamantul K.W. împotriva pârâţilor K.I. şi K.Z., prin care a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună executarea silită în natură a obligaţiei asumate de pârâţi printr-un antecontract încheiat la 1 mai 1994, având ca obiect vânzarea unui apartament dobândit de pârâţi în timpul căsătoriei; totodată a fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta K.I., prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu şi-a exprimat niciodată consimţământul cu privire la vânzarea apartamentului, nesemnând acest act.

În motivarea acestei sentinţe, tribunalul a reţinut că pârâţii au fost căsătoriţi, iar divorţul a fost pronunţat prin sentinţa civilă nr. 819 din 16 iunie 1997 a Judecătoriei Cluj-Napoca, precum şi că pârâta a contestat semnătura sa pe antecontractul de vânzare-cumpărare, fapt confirmat prin concluziile celor două expertize grafologice efectuate în cauză.

Prin urmare, având în vedere dispoziţiile art. 35 alin. (2) C. fam., antecontractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, pentru lipsa consimţământului pârâtei K.I. la încheierea acestuia.

Apelul declarat de reclamant a fost admis prin decizia civilă nr. 160 din 14 iulie 2000, pronunţată de Curtea de Apel Cluj; pe cale de consecinţă, a fost schimbată sentinţa civilă în sensul admiterii în parte a acţiunii, faţă de pârâtul K.Z. care a fost obligat să-i transfere reclamantului dreptul de proprietate asupra unei cote de 1/2 din imobil şi a fost respinsă acţiunea faţă de pârâtă, constatându-se nulitatea parţială a antecontractului pentru cota de 1 din imobil aparţinând acesteia.

Pentru a pronunţa această decizie, curtea de apel a reţinut că promisiunea de vânzare făcută de un coproprietar în timpul stării de indiviziune nu este nulă, ci numai supusă fie condiţiei suspensive ca bunul să cadă la efectuarea partajului în lotul vânzătorului, fie condiţiei rezolutorii în cazul în care bunul va cădea în lotul coindivizarului nepromitent.

Totodată, coindivizarul care nu a consimţit la încheierea promisiunii nu poate cere constatarea nulităţii, drepturile lui indivize asupra bunului imobil putând fi apărate numai pe calea acţiunii în împărţeală. Mai mult, aceste reguli sunt aplicabile şi în cazul codevălmăşiei, astfel încât norma din art. 35 C. fam. nu este aplicabilă.

Recursul declarat de pârâta K.I este fondat.

Potrivit art. 35 alin. (1) C. fam., soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi tot astfel dispun de ele, iar alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ, între soţi funcţionând prezumţia mandatului tacit reciproc; cu toate acestea, mandatul tacit reciproc dintre soţi nu există în cazul actelor de dispoziţie cu privire la imobile, care presupun consimţământul expres al ambilor soţi.

În speţă, după cum corect a reţinut prima instanţă, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat fără consimţământul pârâtei K.I., deci cu încălcarea dispoziţiilor legale menţionate.

Lipsa consimţământului pârâtei la încheierea actului juridic menţionat, condiţie esenţială prevăzută de art. 948 C. civ. pentru validitatea convenţiilor, se sancţionează cu nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, act pe care, de altfel, pârâta nu l-a confirmat până în prezent.

Totodată, soţii nu au procedat la împărţirea bunurilor comune şi nici nu au promovat vreo acţiune de constatare a cotelor de proprietate, astfel încât hotărârea instanţei de apel privind transferarea către reclamant a dreptului de proprietate asupra cotei pârâtului de 1/2 din imobil este nelegală.

Prin urmare, antecontractul fiind încheiat cu nesocotirea dispoziţiilor legale menţionate, nu poate fi executat în condiţiile art. 969 şi art. 1295 C. civ., astfel încât se va admite apelul, se va casa decizia şi se va respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul K.W., menţinându-se sentinţa primei instanţe.