Proprietatea periodica


O alta institutie reglementata expres prin intermediul articolelor 687 - 692 din Noul Cod Civil este proprietatea periodica. Aceasta este o modalitate a dreptului de proprietate, pe langa proprietatea revocabila (rezolubila si anulabila) si proprietatea comuna.

Aceasta poate fi descrisa ca situatia juridica in care mai multe persoane exercita succesiv si repetitiv atributul folosintei asupra unui bun mobil sau imobil in intervale de timp egale sau inegale insa determinate.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate periodica sunt aceleasi cu cele ale oricarui drept de proprietate, fiind un drept absolut, exclusiv si perpetuu. Dreptul se poate vinde, inchiria sau ipoteca.

Subiecte ale dreptului de proprietate periodica pot fi atat persoanele fizice, cat si persoanele juridice, inclusiv statul.

Bunurile ce fac obiectul dreptului de proprietate sunt bunuri corporale si trebuie sa fie neconsumptibile, proprietarul avand obligatia ca la sfarsitul fiecarei perioade sa le puna la dispozitia urmatorului titular. Asadar, obiectul dreptului este bunul, iar prerogativele se exercita pe anumite perioade de timp.

Temeiul proprietatii periodice il constituie un act juridic, care poate fi fie un contract, fie un testament.

Proprietarul poate face acte de dispozitie cu privire la intregul bun, incadrandu-se in cota temporala care ii revine. Daca acesta dobandeste toate transele de timp, proprietatea devine pura si simpla.

Pe langa regularitatea contractului sau testamentului din care se naste proprietatea periodica asupra unui imobil se impune si inscrierea in Cartea Funciara, fiind un act de dispozitie. Radierea se va impune simetric si in momentul incetarii dreptului.

Noul Cod instituie expres o procedura contencioasa in care instanta, in cazul tulburarii grave a exercitarii dreptului unuia dintre coproprietari, poate decide excluderea coproprietarului. Doar proprietarul vatamat poate cere excluderea. Daca hotararea de excludere ramane definitiva, prin expertiza se stabileste pretul vanzarii silite a bunului, asemeni procedurii de partaj. Partile nu pot cere partajul decat in aceasta situatie reglementata expres. Ratiunea consta in asigurarea continuitatii utilizarii bunului.

Caracterul fortat al proprietatii periodice atesta faptul ca se doreste a fi un veritabil mecanism de finantare a investitiilor imobiliare pe durata indelungata.

In doctrina s-a ridicat problema uzucaparii acestui tip de proprietate. Pe de-o parte, s-a afirmat ca proprietatea nu este perpetua doar in domeniul proprietatii intelectuale. Pe de alta parte, ar fi contrar principiilor uzucapiunii, care implica posesia continua, sa vorbim despre prescriptie achizitiva, in cazul unei astfel de proprietati prin esenta sa discontinua.

Avantajele acestui tip de contract constau in pretul atractiv si investitia minima pe care o implica. De cealalta parte, insa, costurile locatiunii vor majora considerabil pretul in timp, o revanzare fiind dificila intr-un mecanism de piata in care oferta este abundenta. In plus, in ipoteza in care cumparatorul devine asociat in cadrul societatii de la care a cumparat, iar aceasta intra in faliment,va duce la obligarea lui de a suporta datoria in limita aportului.