Soarta ipotecii imobiliare în cazul desființării titlului constituitorului

Prezentul articol isi propune o analiza asupra situatiilor in care ipoteca poate supravietui unui caz de desfiintare a titlului de proprietate al constituitorului, precum si asupra optiunilor pe care creditorul, un tert fata de raportul juridic din care s-a nascut dreptul de proprietate asupra bunului afectat ipotecii, le are pentru protejarea drepturilor sale.

In acest demers, vom porni de la identificarea cauzelor care pot genera desfiintarea titlului de proprietate al constituitorului, prin raportare la momentul de la care efectul desfiintarii intervine. Astfel, capata relevanta situatia in care cauza exista inainte de constituirea ipotecii, sau daca ea a devenit incidenta ulterior. Nu in ultimul rand, atitudinea creditorului ipotecar, dupa cum a cunoscut sau nu posibilitatea desfiintarii titlului debitorului sau, poate reprezenta un argument hotarator in supravietuirea dreptului sau ipotecar in cazul desfiintarii titlului debitorului sau.

Asa cum s-a consacrat in literatura juridica, ipoteca imobiliara este garantia reala constituita asupra unui imobil, proprietatea constituitorului, fara deposedarea acestuia, care confera titularului ei atat un drept de urmarire, cat si un drept de preferinta[1].

Dreptul de urmarire presupune posibilitatea creditorului ipotecar de a urmari si valorifica bunul in mainile oricui, inclusiv al unui tert dobanditor, iar dreptul de preferinta face posibila realizarea creantei cu prioritate, inaintea creditorilor garantati de rang inferior si a celorlalti creditori chirografari .

Stingerea ipotecii prin desfiintarea titlului constituitorului

Ca si caracteristici principale, ipoteca este un drept accesoriu, care se constituie pentru a garanta obligatia principala, soarta ipotecii fiind intrinsec legata de soarta obligatiei principale.

Dupa cum am mentionat la inceput, una din principalele trasaturi ale ipotecii o reprezinta accesorialitatea. Caracterul accesoriu al ipotecii trebuie inteles prin aceea ca ipoteca este accesorie obligatiei pe care constituitorul o are fata de creditorul ipotecar[2]. Prin urmare, dreptul de ipoteca urmeaza soarta dreptului principal, conform principiului accesorium sequitur principale.[3]

Este de retinut, de asemenea, ca atat intinderea, cat si efectele ipotecii sunt strans legate de dreptul constituitorului, care, potrivit principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, nu poate greva bunul cu o garantie decat in limita dreptului sau. Prin urmare, daca bunul ipotecat este detinut de catre constituitor sub conditie sau dreptul sau este anulabil, dreptul de ipoteca al creditorului este afectat, in mod simetric, de aceeasi conditie sau cauza de anulare. Asa cum vom constata in cele ce urmeaza, consolidarea sau, dimpotriva, desfiintarea dreptului de proprietate al debitorului ipotecar atrage, in principiu, consolidarea, respectiv desfiintarea de drept a ipotecii. Acest principiu care deriva din caracterul rezolubil al ipotecii a fost consacrat si la nivel legislativ, initial prin dispozitiile art. 1770 din Vechiul Cod Civil, ulterior preluat de art. 2367 din Codul Civil actual, care prevede ca, in situatia in care constituitorul detine asupra bunului ipotecat un drept de proprietate anulabil sau afectat de o conditie, ipoteca constituita va fi supusa aceluiasi regim.

Raportat la cele de mai sus, s-ar putea identifica argumente pentru a sustine ca, odata desfiintat titlul constituitorului, ipoteca are aceeasi soarta.

Cu toate acestea, la o analiza aprofundata, constatam ca desfiintarea titlului constituitorului ca si premiza a stingerii ipotecii nu se regaseste decat intr-un numar limitat de situatii. Astfel, capata relevanta distinctia dintre momentul la care intervin cauzele care determina desfiintarea dreptului de proprietate al constituitorului, precum si determinarea efectelor diferite pe care interventia acestor cauze le produce asupra ipotecii.

Particularizand, titlul constituitorului ar putea fi desfiintat, spre exemplu, urmare a constatarii nulitatii, fie ea absoluta, sau relativa. De asemenea, o alta cauza de desfiintare, cu efecte similare nulitatii, ar putea fi indeplinirea unei conditii rezolutorii (nu si suspensive) care afecteaza dreptul de proprietate al constituitorului. In egala masura, desfiintarea titlului (esentialmente sinalagmatic) poate surveni si ca o consecinta a unei cauze noi, voluntare, intervenita dupa incheierea actului translativ de proprietate, caz in care vom discuta despre desfiintarea titlului de proprietate prin rezolutiune, reziliere, sau, dupa cum s-a argumentat recent in cadrul unor dezbateri profesionale[4], urmare a unui acord al partilor care sa constate interventia unui caz de culpa si sa stabileasca termenii incetarii contractului (asa-numita „rezolutiune/reziliere amiabila”).

Ipoteca in contextul anularii titlului constituitorului

Pentru a putea deslusi soarta ipotecii in contextul anularii titlului constituitorului, trebuie, in primul rand, sa avem in vedere ca anularea unui act, ca si institutie juridica, presupune implicit interventia unor cauze de nulitate (relativa sau absoluta) a caror existenta poate fi anterioara sau, cel mult, concomitenta semnarii actului translativ de proprietate.

Astfel, prin raportare la efectele nulitatii, o interpretare constanta a jurisprudentei confirmata relativ recent de catre instanta suprema[5] invoca principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis si caracterul subsecvent al contractului de ipoteca pentru a contura concluzia potrivit careia desfiintarea titlului constituitorului atrage si defiintarea ipotecii. O nuantare a acestei concluzii se regaseste totusi in ultima decizie a Inaltei Curti de Casatie si Justitie amintita anterior. Astfel, aceasta concluzie este validata atunci cand desfiintarea titlului constituitorului este determinata de cauze legitime, existente la data incheierii actului juridic si, implicit, anterioara sau contemporana infiintarii ipotecii, si nu dintr-o cauza noua, voluntara, intervenita dupa incheierea sa. Mai mult, se retine ca, in cazul anularii titlului constituitorului, efectele aplicarii principiilor care guverneaza efectele nulitatii (respectiv principiul anularii actului subsecvent urmare a anularii actului principal si cel al repunerii partilor in situatia anterioara), se produc atat asupra partilor raportului juridic anulat, cat si asupra tertilor carora cumparatorul le-a constituit un drept real asupra bunului. Cum ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet, nu vedem niciun motiv pentru care ipoteca, ca si garantie reala, sa supravietuiasca titlului constituitorului, cand acesta este gasit nul.

Aceasta interpretare este intarita si de prevederile legale care consacra in mod expres, la nivel de principiu, caracterul rezolubil al ipotecii prin art. 2367 din Codul Civil, cand constituitorul are asupra bunului un drept de proprietate anulabil (deci, cu atat mai mult se justifica aceeasi concluzie cand vorbim despre un titlu nul), caz in care ipoteca va fi supusa aceleiasi nulitati, soarta sa fiind intrinsec legata de soarta dreptului pe care se grefeaza.

In ceea ce priveste data de la care si-ar produce efectele desfiintarea ipotecii, intr-un asemenea caz, suntem de parere ca aceasta nu poate fi decat data la care s-a incheiat ipoteca, ca o consecinta fireasca a aplicarii principiilor resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis si nemo dat quod non habet.

Ipoteca in contextul titlului constituitorului afectat de conditie

Prin raportare la similitudinile dintre cele doua institutii de drept, rationamentul avut in vedere in cazul desfiintarii titlului constituitorului ca efect al nulitatii poate fi aplicat intr-o mare masura si situatiei in care transmiterea dreptului de proprietate in patrimoniul constituitorului este afectata unei conditii rezolutorii. Cand vorbim, insa, despre existenta unei conditii suspensive, urmeaza sa observam ca neindeplinirea acesteia va atrage desfiintarea ipotecii doar ca efect al principului nemo dat quod non habet. Cum insa afectarea dreptului de proprietate cu o conditie (suspensiva sau rezolutorie, dupa caz) este o manifestare explicita de vointa a transmitatorului si dobanditorului dreptului de proprietate, fie in cadrul contractului initial sau ulterior printr-un act separat, cand discutam despre efectele interventiei unui astfel de caz asupra ipotecii, trebuie avuta in vedere si imprejurarea cunoasterii existentei acestei conditii de catre creditorul ipotecar la momentul incheierii ipotecii.

Ca precizari preliminare, pentru a putea analiza efectele unui titlu conditional ce poarta asupra unui bun grevat de ipoteca, trebuie, in primul rand sa ne raportam la caracteristicile dreptului afectat de o conditie, fie ea rezolutorie sau suspensiva.

In cazul de fata, dreptul supus conditiei (ca si un eveniment viitor si nesigur ca realizare, de care depinde existenta dreptului subiectiv civil si a obligatiei corelative) este chiar dreptul de proprietate al constituitorului ipotecii. Caracterul conditional al ipotecii consacrat de art. 2367 din Codul Civil se justifica prin aplicarea principiului nemo dat quod non habet, reiterand astfel ideea potrivit careia constituitorul nu poate greva decat in limitele dreptului sau.

Particularizand, in situatia in care dreptul de proprietate este afectat de o conditie rezolutorie, dreptul se naste valabil in patrimoniul constituitorului ipotecii, insa la momentul indeplinirii conditiei, el se desfiinteaza retroactiv. Cum in aceasta ipoteza, constituitorul este un proprietar veritabil al bunului pana la data indeplinirii conditiei, el poate constitui valabil o ipoteca in favoarea unui tert, afectata, insa, de aceeasi conditie rezolutorie a carei indeplinire duce la desfiintarea sa retroactiva.

In ceea ce priveste conditia suspensiva, constituitorul nu este proprietar al bunului, dreptul sau de proprietate consolidandu-se retroactiv la data indeplinirii conditiei. Ca efect al indeplinirii conditiei, ipoteca asupra imobilului dobandit sub conditie suspensiva constituita pendente conditione se va consolida, de asemenea, retroactiv.

In masura in care creditorul ipotecar cunoaste ca debitorul ipotecar este un proprietar sub conditie si consimte, totusi, la constituirea ipotecii, problema efectelor eventualei desfiintari a titlului constituitorului urmare a indeplinirii conditiei se transeaza mai usor, fiind practic asumat de creditorul ipotecar faptul ca a acceptat o garantie conditionala. Intr-o astfel de situatie, este de presupus ca un creditor ipotecar diligent asumandu-si acest risc isi va asigura toate mecanismele de protectie fata de debitor prin contractul principal din care izvoraste obligatia garantata.

Ce se intampla insa in situatia in care creditorul ipotecar nu cunoaste ca dreptul de proprietate al constituitorului este un drept conditional si incheie totusi, cu buna-credinta, un contract de ipoteca?

Intr-o atare situatie, intrucat prevederile legale nu reglementeaza expres, remarcam ca jurisprudenta propune o serie de nuantari cu privire la sfera de aplicabilitate a art. 2367 din Codul Civil.

Astfel, unele instante au considerat ca art. 2367 din Codul Civil vizeaza intr-adevar un drept de proprietate incert al constituitorului, afectat de o conditie, suspensiva sau rezolutorie, caz in care, ipoteca ar fi supusa aceluiasi regim juridic, insa se precizeaza ca ipoteza avuta in vedere de textul legal invocat este cea in care creditorul ipotecar are cunostinta despre existenta conditiei. Per a contrario, in speta analizata instanta concluzioneaza ca, in situatia in care creditorul ipotecar nu ar avea cunostinta despre existenta conditiei, art. 2367 nu ar fi aplicabil.

Observam ca rationamentul evocat mai sus acorda prioritate principiului supravietuirii ipotecii si a dreptului de urmarire, potrivit caruia, creditorii ipotecari, care au un privilegiu sau o ipoteca inscrisa asupra unui imobil il pot urmari in mana oricui s-ar afla, deci inclusiv al proprietarului initial, in masura in care conditia care afecteaza titlul constituitorului nu le este opozabila.

De asemenea, retinand ca un creditor ipotecar este tert fata de raportul juridic dintre proprietarul initial si constituitor, instanta sustine ca aplicarii principiului desfiintarii actului subsecvent ca urmare a desfiintarii actului principal i s-ar opune principiul ocrotirii bunei-credinte a creditorului ipotecar, care a consimtit la constituirea garantiei in favoarea sa cu buna-credinta, strain fiind de orice cauza care ar fi putut afecta titlul de proprietate al constituitorului asupra imobilului.

Ipoteca in contextul rezolutiunii, rezilierii, sau interventiei unui acord de rezolutiune a contractului translativ de proprietate

Spre deosebire de ipoteza nulitatii titlului constituitorului, primul lucru pe care trebuie sa il avem in vedere cand vorbim despre rezolutiune si/sau reziliere este faptul ca acestea sunt cauze care intervin ulterior incheierii actului juridic translativ de proprietate, pentru nerespecatrea sau executarea necorespunzator a unor obligatii din culpa uneia dintre partile contractante. De asemenea, din punct de vedere al efectelor, rezolutiunea, desi presupune desfiintarea retroactiva a contractului si repunerea partilor in situatia anterioara prin restituirea prestatiilor, opereaza numai asupra partilor la contract, fiind inopozabila tertilor (deci si unui eventual creditor ipotecar). In plus, principiul bunei-credinte si cel al securitatii circuitului civil si stabilitatii raporturilor juridice impun desfiintarea actului juridic din cauze de culpa ulterioare incheierii sale, fara insa a periclita drepturile tertilor care, cu buna-credinta, si-au intemeiat actiunile si convingerile pe un act juridic valabil incheiat, fara a putea anticipa asupra destinului ulterior al acestuia.

In considerarea celor enuntate mai sus, concluzionam ca, in situatia in care titlul constituitorului este rezolvit, dreptul de ipoteca al creditorului de buna-credinta asupra bunului subzista, acesta din urma, in virtutea dreptului sau de urmarire in mainile oricui, putandu-se indrepta in cadrul unei eventuale executari impotriva vanzatorului initial (in patrimoniul caruia se va intoarce bunul urmare a rezolutiunii contractului de vanzare).

Un astfel de rationament se justifica, in primul rand, prin prisma faptului ca, in timp ce nulitatea presupune, inca de la inceput, un act care nu a fost incheiat valabil, constituitorul neavand, in fapt, niciodata un drept de proprietate asupra bunului ipotecat, rezolutiunea si/sau rezilierea presupun un contract valabil incheiat, care a produs efecte si in temeiul caruia constituitorul a dobandit in patrimoniu un drept de proprietate asupra unui bun de care putea sa dispuna in virtutea legii, inclusiv prin grevarea cu o ipoteca.

De altfel, chiar instanta suprema a transat indirect problema statuand ca, in masura in care desfiintarea titlului de proprietate al constituitorului survine ca urmare a incidentei unei cauze noi si voluntare intervenite dupa incheierea actului, desfiintarea acestuia nu va fi opozabila creditorului ipotecar, ipoteca producandu-si efectele conform legii[7].

Or, fata de considerentele avute in vedere de instanta suprema, observam ca rezolutiunea si rezilierea constituie cazuri de desfiintare care prezinta toate caracteristicile unui astfel de rationament, respectiv sunt cauze noi (survenite ulterior incheierii actului juridic si constituirii ipotecii, nefiind inerente titlului), voluntare (luand nastere la initiativa partilor), fiind mai mult decat evident ca un creditor ipotecar nu ar fi putut anticipa incidenta unei astfel de situatii.

Un rationament similar se va aplica si in situatia in care partile stabilesc de comun acord sa recunoasca efectele rezolutiunii, situatie identificata in practica sub denumirea de „rezolutiune amiabila”, neconsacrata legislativ. Cu privire la aceasta terminologie, consideram ca mai potrivit ar fi sa privim o astfel de recunoastere a partilor ca imbracand forma unui acord de incetare a contractului, avand ca efect repunerea partilor in situatia anterioara si exonerarea partii care si-a respectat obligatiile contractuale de executarea pe viitor a contractului, eventual insotita si de plata unor daune-interese de catre partea in culpa.

Cum notiunea de rezolutiune nu poate fi, totusi, prin definitie, separata de notiune de culpa contractuala, suntem de parere ca rezolutiunea pe cale amiabila nu poate fi incheiata decat in masura in care se recunoaste existenta unei culpe a uneia dintre parti, oferind insa, in acelasi timp, posibilitatea transarii diferendelor pe cale amiabila, fara a mai fi necesara obtinerea de reparatii p cale judiciara.

Revenind la subiectul analizei noastre, cum observam ca rezolutiunea amiabila produce aceleasi efecte ca si rezolutiunea clasica a unui contract, pentru identitate de ratiune, o ipoteca imobiliara constituita de dobanditorul din contractul rezolvit amiabil va subzista desfiintarii titlului constituitorului, operatiunea nefiindu-i opozabila tertului creditor.

In lumina celor de mai sus, indiferent care dintre cele trei metode va fi aplicata pentru desfiintarea contractului de vanzare, bunul imobil se va transfera in patrimoniul vanzatorului initial grevat de sarcina ipotecii, creditorul ipotecar putand sa-si exercite dreptul de urmarire inclusiv asupra acestuia din urma, chiar daca nu a fost parte la contractul de ipoteca.

Intr-o atare situatie, credem ca este necesar ca redobanditorul bunului imobil sa-si evalueze alternativele, astfel incat sa evite sa suporte sarcina unui contract de garantie la care nu a fost parte.

Suntem de parere ca o metoda facila, aplicabila mai ales in cazul rezolutiunii amiabile, ar fi ca o astfel de situatie sa fie reglementata prin acordul de rezolutiune, care sa prevada ca si conditie suspensiva ca din pretul care va fi inapoiat constituitorului acesta sa fie obligat sa-si achite creanta fata de creditorul ipotecar, astfel incat bunul ipotecat sa revina la redobanditor liber de sarcini.

O alta alternativa, care s-ar putea aplica in toate cele trei modalitati de desfiintare a actului juridic, ar putea fi stingerea ipotecii asupra bunului cu acordul creditorului si inlocuirea cu o garantie noua, instituita tot de catre constituitor. Cu toate acestea, in practica, o astfel de varianta ar fi, aparent, mai anevoioasa, intrucat ar presupune concursul creditorului care poate fi mai greu de convins in contextul in care, de principiu, el ramane totusi intr-o pozitie protejata, nefiind neaparat presat sa accepte o modificare a cadrului contractual initial.

Concluzionand, observam ca, in pofida principiilor generale ale accesorialitatii ipotecii si a caracterului sau rezolubil, desfiintarea dreptului de proprietate al constituitorului nu atrage intotdeauna si stingerea ipotecii, analiza cauzelor de incetare ale titlului constituitorului avand o relevanta practica esentiala. In ceea ce ii priveste pe creditorii ipotecari, evaluarea titlului constituitorului si monitorizarea obligatiilor contractuale asumate fata de instrainator trebuie retinute ca recomandari principale. In cazul instrainatorilor, este de avut in vedere ca, in masura in care sunt reglementate obligatii viitoare in sarcina dobanditorului, constituirea de drepturi reale asupra bunului imobil transmis sa fie permisa numai cu acordul instrainatorului si numai in conditiile in care sunt oferite suficiente garantii pentru indeplinirea obligatiilor ramase de executat.